Anlage V Anleitung 2026: Ausfüllen & Abgeben
Zuletzt aktualisiert: May 2026 · Lesezeit: ca. 10 Minuten
Die Anlage V zur Einkommensteuererklärung erfasst alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wer Immobilien vermietet oder verpachtet, muss diese Anlage korrekt ausfüllen – inklusive Einnahmen, Werbungskosten und AfA. In unserer Anleitung zum Ausfüllen der Anlage V erfahren Sie Schritt für Schritt, welche Angaben erforderlich sind und wie Sie typische Fehler vermeiden.
Kurzantwort
Die Anlage V ist Teil der Einkommensteuererklärung und dient der Erfassung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Sie gliedert sich in Abschnitte zu Einnahmen, Werbungskosten und Abschreibungen (AfA). Vermieter müssen alle Mieteinnahmen, umlagefähige Nebenkosten sowie abzugsfähige Werbungskosten wie Schuldzinsen, Instandhaltung und AfA eintragen. Die digitale Einreichung erfolgt über ELSTER.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist die Anlage V und wer muss sie ausfüllen?
- Aufbau und Struktur der Anlage V im Überblick
- Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung korrekt erfassen
- Werbungskosten bei Vermietung: Was kann abgesetzt werden?
- Abschreibung (AfA) richtig berechnen und eintragen
- Häufige Fehler beim Ausfüllen der Anlage V vermeiden
- Besonderheit: Anlage V bei Betriebsaufspaltung und Vermietung an die eigene GmbH
- Anlage V digital über ELSTER einreichen: So funktioniert es
Was ist die Anlage V und wer muss sie ausfüllen?
Die Anlage V ist ein Formular der Einkommensteuererklärung, in dem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) erklärt werden. Für GmbH-Geschäftsführer und Buchhalter ist die Anlage V relevant, wenn die GmbH selbst Immobilien vermietet oder wenn Gesellschafter private Vermietungseinkünfte haben, die steuerlich korrekt erfasst werden müssen.
Während die GmbH als Kapitalgesellschaft ihre Einkünfte in der Körperschaftsteuererklärung angibt, nutzen natürliche Personen – etwa der Geschäftsführer privat oder Gesellschafter – die Anlage V für ihre persönliche Einkommensteuererklärung. Die Anlage V erfasst sämtliche Mieteinnahmen, Nebenkosten, Werbungskosten und Abschreibungen im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien.
Typische Anwendungsfälle für GmbH-Geschäftsführer
- Geschäftsführer vermietet privat eine Wohnung oder ein Haus
- Gesellschafter vermietet eine Immobilie an die eigene GmbH (Betriebsaufspaltung)
- GmbH hat Mieteinnahmen aus Immobilien im Betriebsvermögen (keine Anlage V, sondern Gewinnermittlung)
- Prüfung, ob Einkünfte als Vermietung (§ 21 EStG) oder gewerblich (§ 15 EStG) zu qualifizieren sind
Praxis-Hinweis
Die korrekte Abgrenzung zwischen privater Vermietung (Anlage V) und gewerblicher Tätigkeit (Anlage G) ist entscheidend. Bei umfangreichen Dienstleistungen rund um die Vermietung (z.B. Hotelvermietung mit Service) kann gewerbliche Tätigkeit vorliegen. Ihr Steuerberater prüft die richtige Einordnung.
Aufbau und Struktur der Anlage V im Überblick
Die Anlage V ist in mehrere Abschnitte gegliedert, die systematisch alle relevanten Informationen zu den Vermietungseinkünften erfassen. Für jede vermietete Immobilie ist grundsätzlich eine eigene Anlage V auszufüllen. Stand 2026 verwendet die Finanzverwaltung das Formular in der aktuellen Fassung, das digital über ELSTER übermittelt werden kann.
Die wichtigsten Abschnitte der Anlage V
| Abschnitt | Inhalt | Zeilen |
|---|---|---|
| Objekt | Lage, Art und Nutzung der Immobilie | 1–8 |
| Einnahmen | Mieteinnahmen, Nebenkosten, Umlagen | 9–14 |
| Werbungskosten | Abschreibung (AfA), Schuldzinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Sonstiges | 15–50 |
| Überschuss/Verlust | Ermittlung des Ergebnisses aus Vermietung und Verpachtung | 51–52 |
Jede Zeile der Anlage V ist einem bestimmten Sachverhalt zugeordnet. Die korrekte Eintragung ist entscheidend für die steuerliche Anerkennung der Werbungskosten und die Vermeidung von Rückfragen durch das Finanzamt.
„Viele Mandanten unterschätzen den Detailgrad der Anlage V. Fehlende Belege oder falsch zugeordnete Kosten führen regelmäßig zu Nachfragen. Eine saubere Dokumentation spart Zeit und Nerven.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung korrekt erfassen
Im Abschnitt Einnahmen der Anlage V werden alle Einnahmen aus der Vermietung erfasst. Dazu gehören nicht nur die Kaltmiete, sondern auch umgelegte Nebenkosten, Betriebskostennachzahlungen, Mietvorauszahlungen und Entschädigungen (z.B. Mietausfallentschädigungen). Maßgeblich ist das Zuflussprinzip gemäß § 11 EStG: Einnahmen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem sie dem Vermieter tatsächlich zugeflossen sind.
Welche Einnahmen gehören in die Anlage V?
- Kaltmiete (Zeile 9): Die vereinbarte Nettomiete ohne Nebenkosten
- Umlagen für Nebenkosten (Zeile 10–11): Vom Mieter gezahlte Betriebskosten und Nachzahlungen
- Mietvorauszahlungen und Kautionszinsen (Zeile 12): Soweit nicht zurückzuzahlen
- Sonstige Einnahmen (Zeile 13): z.B. Entschädigungen, Mietereinbauten, Wertersatz
Achtung bei Nebenkosten
Umgelegte Nebenkosten sind als Einnahme zu erfassen, die entsprechenden Ausgaben (z.B. Müllabfuhr, Hausmeister) als Werbungskosten. Pauschale Nebenkostenabrechnungen ohne Einzelnachweis können vom Finanzamt beanstandet werden.
Bei Vermietung an nahe Angehörige (z.B. Kinder oder Eltern) prüft das Finanzamt besonders kritisch, ob die Miete einem Fremdvergleich standhält. Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, ist eine Aufteilung der Werbungskosten erforderlich oder die Einkünfteerzielungsabsicht wird infrage gestellt.
Werbungskosten bei Vermietung: Was kann abgesetzt werden?
Werbungskosten sind Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind und die Einnahmen mindern. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG definiert Werbungskosten als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei Vermietungseinkünften ist die Bandbreite groß und reicht von der Abschreibung über Schuldzinsen bis zu laufenden Instandhaltungskosten.
Die wichtigsten Werbungskosten im Überblick
Abschreibung (AfA)
Absetzung für Abnutzung des Gebäudes nach § 7 EStG. Für nach 2022 fertiggestellte Wohngebäude gilt 3 % linear über 33 Jahre, für ältere Gebäude 2 % über 50 Jahre. Grund und Boden sind nicht abschreibbar.
Schuldzinsen
Zinsen für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie oder von Renovierungen sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Tilgung ist nicht absetzbar.
Praxis-Tipp: Sofortabzug vs. Aktivierung
Ob Aufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder aktiviert und über Jahre abgeschrieben werden müssen, hängt von der Qualifikation als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten ab. Die Grenze liegt bei substanzvermehrenden oder -erweiternden Maßnahmen. Ihr Steuerberater prüft jeden Einzelfall.
Besondere Vorsicht ist bei anschaffungsnahen Herstellungskosten geboten: Überschreiten Instandsetzungsarbeiten in den ersten drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden), sind sie nicht sofort abzugsfähig, sondern müssen aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Abschreibung (AfA) richtig berechnen und eintragen
Die Abschreibung (AfA) ist bei Vermietung einer der wichtigsten Werbungskosten. Sie bildet die Wertminderung des Gebäudes über die Nutzungsdauer ab. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben, da sie keinem Wertverzehr unterliegen. Die Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder mittels amtlicher Arbeitshilfen (z.B. Sachwertverfahren, Kaufpreisaufteilung).
AfA-Sätze für Wohngebäude (Stand 2026)
| Fertigstellung | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % (§ 7 Abs. 4 EStG) | 40 Jahre |
| 1925 bis 31.12.2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Ab 01.01.2023 | 3,0 % | 33 Jahre (bei Neubau/Herstellung) |
Die AfA beginnt im Monat der Anschaffung oder Fertigstellung. Bei unterjährigem Erwerb ist die AfA zeitanteilig zu berechnen. Beispiel: Erwerb am 15.07.2025, Gebäudeanteil 300.000 €, AfA 2 % = 6.000 € p.a. Für 2025 sind nur 6 Monate abzugsfähig: 3.000 €.
„Die korrekte Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude ist häufig streitanfällig. Wir empfehlen, die Aufteilung bereits im Kaufvertrag zu dokumentieren oder ein Gutachten einzuholen, um spätere Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Erhöhte AfA bei Baudenkmal oder Sanierung
Für Baudenkmäler (§ 7i EStG) und energetische Sanierungen können erhöhte Abschreibungen oder Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden. Diese sind gesondert zu beantragen und zu dokumentieren. Die erhöhte AfA für Baudenkmäler beträgt in den ersten 8 Jahren 9 % p.a., in den folgenden 4 Jahren 7 % p.a.
Häufige Fehler beim Ausfüllen der Anlage V vermeiden
Die Anlage V ist ein komplexes Formular, bei dem sowohl formelle als auch materielle Fehler häufig vorkommen. Aus der Beratungspraxis lassen sich typische Stolperfallen identifizieren, die zu Rückfragen, Steuernachzahlungen oder sogar zur Nichtanerkennung von Werbungskosten führen können.
Die 8 häufigsten Fehler in der Praxis
-
Fehlende Belegaufbewahrung: Alle Einnahmen und Ausgaben müssen durch Belege nachgewiesen werden. Aufbewahrungspflicht beträgt 10 Jahre nach § 147 AO.
-
Falsche Zuordnung von Erhaltungsaufwand: Herstellungskosten werden fälschlicherweise sofort abgesetzt statt aktiviert und abgeschrieben.
-
Anschaffungsnahe Herstellungskosten übersehen: 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren nach Anschaffung nicht beachtet.
-
Grund und Boden abgeschrieben: Nur das Gebäude ist abschreibbar, nicht der Grund und Boden.
-
Nebenkosten doppelt angesetzt: Umgelegte Nebenkosten als Einnahme vergessen, Ausgaben aber als Werbungskosten angesetzt.
-
Private Nutzung nicht berücksichtigt: Bei teilweiser Eigennutzung oder unentgeltlicher Überlassung sind Kosten aufzuteilen.
-
Fahrtkosten ohne Nachweis: Fahrten zur Immobilie müssen dokumentiert werden (Datum, Zweck, Kilometer).
-
Verluste bei verbilligter Vermietung: Vermietung unter 50 % der ortsüblichen Miete führt zur Kürzung der Werbungskosten.
Vorsicht bei Verlusten
Dauerhafte Verluste aus Vermietung und Verpachtung können vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft werden. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss objektiv nachweisbar sein – etwa durch eine Prognoserechnung über die gesamte Vermietungsdauer.
Wer unsicher ist, ob alle Angaben korrekt erfasst sind, sollte die Anlage V von einem Steuerberater prüfen lassen. Plattformen wie OnlineBilanz.de bieten digitale Steuerberater-Leistungen mit transparenten Festpreisen, sodass die Steuererklärung fachlich korrekt und rechtskonform erstellt wird.
Besonderheit: Anlage V bei Betriebsaufspaltung und Vermietung an die eigene GmbH
Eine häufige Konstellation in der GmbH-Praxis ist die Betriebsaufspaltung: Der Gesellschafter-Geschäftsführer vermietet eine Immobilie (z.B. Büro, Lager, Produktionshalle) an die eigene GmbH. Steuerlich entsteht dadurch eine Betriebsaufspaltung, wenn personelle und sachliche Verflechtung vorliegen. Die Einkünfte aus der Vermietung sind dann nicht mehr als Vermietungseinkünfte (§ 21 EStG), sondern als gewerbliche Einkünfte (§ 15 EStG) zu qualifizieren.
Voraussetzungen der Betriebsaufspaltung
- Personelle Verflechtung: Dieselbe Person oder Personengruppe beherrscht sowohl das Besitzunternehmen (Vermieter) als auch die Betriebs-GmbH (Mieter).
- Sachliche Verflechtung: Das vermietete Objekt ist für die Betriebs-GmbH von wesentlicher Bedeutung (z.B. Betriebsgrundstück).
- Folge: Die Vermietung wird gewerblich, Einkünfte sind in Anlage G zu erklären, nicht in Anlage V. Gewerbesteuer fällt an.
Praxis-Hinweis
Bei Betriebsaufspaltung entfällt die Anlage V. Stattdessen ist eine Gewinnermittlung für das Besitzunternehmen (z.B. Einzelunternehmen oder Personengesellschaft) zu erstellen. Die Einkünfte unterliegen der Einkommensteuer und Gewerbesteuer.
Die Miete muss einem Fremdvergleich standhalten. Zu hohe oder zu niedrige Mieten können zu verdeckten Gewinnausschüttungen oder verdeckten Einlagen führen. Eine marktübliche Miete ist anhand von Vergleichsobjekten, Gutachten oder ortsüblichen Mieten zu ermitteln.
„Die Betriebsaufspaltung wird von vielen Mandanten übersehen. Die steuerlichen Folgen sind erheblich – von der Gewerbesteuerpflicht bis zur Nachversteuerung stiller Reserven bei Beendigung. Wir prüfen solche Konstellationen im Vorfeld und strukturieren sie steueroptimal.“
— Servet Gündogan, Büroleiter OnlineBilanz Stuttgart
Anlage V digital über ELSTER einreichen: So funktioniert es
Seit 2019 ist die elektronische Übermittlung der Einkommensteuererklärung für die meisten Steuerpflichtigen verpflichtend (§ 25 Abs. 4 EStG). Die Anlage V wird über das Portal ELSTER (Elektronische Steuererklärung) eingereicht. Die digitale Einreichung bietet Vorteile: schnellere Bearbeitung, automatische Plausibilitätsprüfung und direkte Übermittlung an das zuständige Finanzamt.
Schritt-für-Schritt: Anlage V über ELSTER einreichen
- ELSTER-Zugang einrichten: Registrierung auf www.elster.de, Freischaltung per Post (Aktivierungs-ID) oder sofortige Registrierung mit Personalausweis und eID-Funktion.
- Einkommensteuererklärung starten: Im ELSTER-Portal ‚Formulare und Leistungen‘ wählen, Einkommensteuererklärung für das Jahr 2025 anlegen.
- Anlage V hinzufügen: In der Übersicht ‚Weitere Anlagen‘ die Anlage V auswählen. Für jede Immobilie eine eigene Anlage V anlegen.
- Daten eintragen: Alle Einnahmen, Werbungskosten, AfA und sonstigen Angaben gemäß den Belegen eintragen. Plausibilitätsprüfung beachten.
- Belege digital anhängen (optional): Seit 2017 können Belege digital übermittelt werden, sind aber nur auf Anforderung des Finanzamts einzureichen.
- Erklärung absenden: Nach Prüfung aller Angaben die Erklärung elektronisch signieren und übermitteln. Bestätigung per E-Mail und im ELSTER-Portal.
Die Abgabefrist für die Einkommensteuererklärung 2025 endet grundsätzlich am 31.07.2026. Für steuerlich beratene Mandanten gilt die verlängerte Frist bis 30.04.2027 (§ 149 Abs. 3 AO). Wer die Frist versäumt, riskiert Verspätungszuschläge nach § 152 AO.
Achtung bei Fristen
Verspätungszuschläge werden seit 2019 automatisch festgesetzt, wenn die Erklärung 14 Monate nach Ablauf des Steuerjahres noch nicht eingereicht wurde. Pro angefangenen Monat der Verspätung werden 0,25 % der festgesetzten Steuer, mindestens 25 € pro Monat, fällig.
Wer unsicher ist oder mehrere Immobilien verwaltet, kann die Einkommensteuererklärung inklusive Anlage V durch einen Steuerberater erstellen lassen. OnlineBilanz.de bietet digitale Steuerberater-Leistungen mit transparenten Festpreisen – die Erklärung wird fachlich korrekt erstellt und fristgerecht eingereicht.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Anlage V auch handschriftlich einreichen oder ist ELSTER Pflicht?
Grundsätzlich besteht seit 2019 für die meisten Steuerpflichtigen die Pflicht zur elektronischen Abgabe der Einkommensteuererklärung über ELSTER (§ 25 Abs. 4 EStG). Eine Härtefallregelung erlaubt in Ausnahmefällen die Papierform, wenn die elektronische Übermittlung unzumutbar ist. Dies muss beim Finanzamt beantragt werden.
Was passiert, wenn ich vergessen habe, eine Nebenkostenabrechnung in der Anlage V anzugeben?
Wenn Sie eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung nicht als Einnahme erfasst haben, können Sie eine Korrektur über eine berichtigte Steuererklärung (Änderungsantrag nach § 173 AO) einreichen, solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist. Bei bereits bestandskräftigen Bescheiden ist eine Änderung nur bei Änderungsvorbehalten oder groben Fehlern möglich.
Muss ich die Anlage V auch ausfüllen, wenn ich nur an Familienangehörige vermiete?
Ja, auch Vermietungen an Angehörige sind in der Anlage V anzugeben. Allerdings prüft das Finanzamt bei verbilligter Vermietung (unter 66 % der ortsüblichen Miete) die Einkünfteerzielungsabsicht. Bei weniger als 50 % ortsüblicher Miete erfolgt eine zeitanteilige Kürzung der Werbungskosten gemäß § 21 Abs. 2 EStG.
Welche Unterlagen sollte ich zur Anlage V aufbewahren und wie lange?
Sie sollten alle Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Rechnungen für Werbungskosten, Darlehensverträge und AfA-Berechnungen aufbewahren. Die Aufbewahrungsfrist beträgt grundsätzlich 6 Jahre ab Ende des Kalenderjahres, in dem die Steuererklärung eingereicht wurde (§ 147 AO). Bei Immobilien empfiehlt sich eine längere Aufbewahrung wegen möglicher späterer Nachfragen zur AfA-Bemessungsgrundlage.
Kann ich Renovierungskosten vor der ersten Vermietung steuerlich geltend machen?
Ja, Aufwendungen für Renovierung und Instandsetzung vor erstmaliger Vermietung sind als vorab entstandene Werbungskosten abzugsfähig, sofern ein konkreter Vermietungsentschluss nachweisbar ist (z. B. durch Inserate, Maklerauftrag). Wichtig: Herstellungskosten, die den Wert der Immobilie erhöhen, sind nicht sofort abzugsfähig, sondern erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage.
Hinweis: Dieser Artikel dient zu allgemeinen Informationszwecken. Für Ihren konkreten Jahresabschluss erstellt ein zugelassener Steuerberater von OnlineBilanz die Bilanz, prüft sie fachlich und unterzeichnet rechtsverbindlich. Gesetzliche Grundlagen: Einkommensteuergesetz (EStG), § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 9 EStG – Werbungskosten, § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung (AfA). Nächste redaktionelle Prüfung: Oktober 2026.
