Anlage V ausfüllen 2026
Zuletzt aktualisiert: May 2026 · Lesezeit: ca. 10 Minuten
Die Anlage V ist das zentrale Formular für alle Vermieter, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angeben müssen. Wer Immobilien vermietet, muss hier Mieteinnahmen, Werbungskosten und Abschreibungen korrekt erfassen. In unserem ausführlichen Leitfaden Anlage V 2026 ausfüllen erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie das Formular fehlerfrei ausfüllen und alle Steuervorteile nutzen.
Kurzantwort
Die Anlage V dient der Erklärung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Vermieter erfassen hier Mieteinnahmen, ziehen Werbungskosten wie Instandhaltung, Schuldzinsen und AfA ab und ermitteln so den steuerpflichtigen Überschuss. Die Anlage wird elektronisch via ELSTER mit der Einkommensteuererklärung eingereicht.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist die Anlage V und wer muss sie ausfüllen?
- Aufbau und Struktur der Anlage V: Die wichtigsten Abschnitte im Überblick
- Einnahmen richtig erfassen: Was gehört in die Anlage V?
- Werbungskosten optimal absetzen: Von AfA bis Schuldzinsen
- Sonderregelungen: Denkmalschutz, energetische Sanierung und erhöhte Abschreibungen
- Besonderheiten bei Vermietung an die eigene GmbH
- Häufige Fehler beim Ausfüllen der Anlage V vermeiden
- Anlage V elektronisch übermitteln: ELSTER und digitale Abgabe
Was ist die Anlage V und wer muss sie ausfüllen?
Die Anlage V zur Einkommensteuererklärung dient der Erfassung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Sie ist für alle Steuerpflichtigen relevant, die Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien, Grundstücken oder beweglichen Wirtschaftsgütern erzielen. Für GmbH-Geschäftsführer ist die Anlage V insbesondere dann wichtig, wenn sie privat Immobilien vermieten oder der GmbH Räumlichkeiten oder Wirtschaftsgüter zur Nutzung überlassen.
Die korrekte Erfassung in der Anlage V ist entscheidend für die zutreffende Besteuerung, da Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zum progressiven Einkommensteuertarif versteuert werden. Zudem können Werbungskosten wie Abschreibungen, Instandhaltungskosten oder Schuldzinsen steuermindernd geltend gemacht werden. Im Jahr 2026 gelten verschärfte elektronische Übermittlungspflichten, weshalb eine sorgfältige Dokumentation bereits bei der Erfassung unerlässlich ist.
Praxis-Hinweis
Die Anlage V ist grundsätzlich für jede vermietete Einheit separat auszufüllen. Vermieten Sie beispielsweise drei Wohnungen, benötigen Sie drei separate Anlagen V. Dies ermöglicht eine eindeutige Zuordnung von Einnahmen und Werbungskosten zu den jeweiligen Objekten.
Typische Anwendungsfälle für GmbH-Geschäftsführer
- Vermietung privater Wohn- oder Gewerbeimmobilien an Dritte
- Überlassung von Büroräumen oder Grundstücken an die eigene GmbH
- Vermietung von Maschinen, Fahrzeugen oder anderen beweglichen Wirtschaftsgütern an die Gesellschaft
- Untervermietung von angemieteten Flächen
- Vermietung von Ferienwohnungen (abhängig von der konkreten Ausgestaltung)
Aufbau und Struktur der Anlage V: Die wichtigsten Abschnitte im Überblick
Die Anlage V gliedert sich in mehrere thematische Bereiche, die systematisch alle relevanten Informationen zur Vermietungstätigkeit erfassen. Der Aufbau folgt einer logischen Struktur von den Objektdaten über Einnahmen und Werbungskosten bis hin zu Sonderregelungen.
Objektdaten und Grundangaben
Im oberen Teil der Anlage V werden zunächst die Objektdaten erfasst: Art des Objekts (Wohnung, Einfamilienhaus, Gewerbeimmobilie etc.), Adresse, Eigentumsanteil sowie Angaben zur Nutzung. Bei Vermietung an nahestehende Personen oder bei teilweiser Eigennutzung sind zusätzliche Angaben erforderlich. Diese Grunddaten bilden die Basis für die weitere Berechnung und ermöglichen dem Finanzamt eine eindeutige Zuordnung.
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
Im Einnahmenbereich sind sämtliche vereinnahmten Beträge anzugeben: Kaltmiete, umlagefähige Nebenkosten soweit sie nicht durchlaufend sind, Mietvorauszahlungen, Entschädigungen für vorzeitigen Auszug sowie sonstige Einnahmen. Bei Vermietung an die eigene GmbH ist besonders auf die Angemessenheit der Miete zu achten, da unangemessene Vereinbarungen zu Korrekturen durch das Finanzamt führen können.
Werbungskosten und Abzugsposten
Der umfangreichste Teil der Anlage V betrifft die Werbungskosten. Hier werden erfasst: AfA (Absetzung für Abnutzung), Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen, Betriebskosten, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen sowie weitere Aufwendungen. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten, die nur über die AfA abgesetzt werden können.
| Abschnitt | Zeilen | Inhalt |
|---|---|---|
| Objektdaten | 1-7 | Art, Adresse, Eigentumsanteil, Nutzung |
| Einnahmen | 8-13 | Mieten, Umlagen, sonstige Einnahmen |
| Werbungskosten allgemein | 14-35 | AfA, Schuldzinsen, Erhaltung, Nebenkosten |
| Sonderabschreibungen | 36-40 | Denkmalschutz, energetische Sanierung |
| Schuldzinsen | 41-47 | Detaillierte Aufschlüsselung der Finanzierungskosten |
| Sonstiges | 48-53 | Weitere Angaben, Verlustausgleich |
Einnahmen richtig erfassen: Was gehört in die Anlage V?
Die vollständige und zutreffende Erfassung aller Einnahmen ist Voraussetzung für eine korrekte Besteuerung. Grundsätzlich sind alle Einnahmen anzusetzen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen – unabhängig davon, ob sie regelmäßig oder einmalig anfallen.
Laufende Mieteinnahmen und Umlagen
Die Kaltmiete bildet den Hauptbestandteil der Einnahmen und ist in voller Höhe anzugeben. Umlagefähige Nebenkosten (Heizung, Wasser, Müllabfuhr etc.) sind nur dann als Einnahme zu erfassen, wenn sie nicht durchlaufend sind. Werden die Betriebskosten exakt nach tatsächlichem Verbrauch umgelegt und entsprechen die Vorauszahlungen den Abrechnungen, können sie als durchlaufende Posten behandelt werden und bleiben sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Werbungskosten außen vor.
Wichtig bei Vermietung an die eigene GmbH
Bei Vermietung von Räumlichkeiten an die eigene GmbH muss die Miete fremdüblich sein. Das Finanzamt prüft die Angemessenheit anhand vergleichbarer Objekte. Eine unangemessen niedrige Miete führt zur Kürzung der Werbungskosten, eine unangemessen hohe Miete zu verdeckten Gewinnausschüttungen bei der GmbH. Dokumentieren Sie daher die Mietpreisfindung durch Vergleichsobjekte oder Gutachten.
Sonstige Einnahmen und Nebenforderungen
- Kaution: Kautionen sind keine Einnahmen, solange sie rückzahlbar sind. Erst bei Verrechnung mit Forderungen werden sie einnahmewirksam.
- Mietvorauszahlungen: Im Voraus gezahlte Mieten sind im Jahr des Zuflusses zu versteuern (Zufluss-Abfluss-Prinzip nach § 11 EStG).
- Entschädigungen: Zahlungen für vorzeitigen Auszug, Aufhebungsvereinbarungen oder Nutzungsausfälle zählen zu den Einnahmen.
- Kostenerstattungen: Übernimmt der Mieter Renovierungskosten oder andere Aufwendungen, sind diese als Einnahme zu erfassen.
- Nutzungswert: Bei teilweiser Eigennutzung ist kein Nutzungswert anzusetzen; die Kosten sind dann nur anteilig abziehbar.
„In der Praxis sehen wir häufig Fehler bei der Erfassung von Nebenkosten. Werden diese pauschal oder mit Aufschlag vermietet, müssen sie vollständig als Einnahme erfasst werden. Nur bei exakter 1:1-Umlegung nach tatsächlichem Verbrauch können sie außen vor bleiben. Diese Systematik sollte bereits im Mietvertrag klar geregelt und dokumentiert sein.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Werbungskosten optimal absetzen: Von AfA bis Schuldzinsen
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietungstätigkeit veranlasst sind. Sie mindern die steuerpflichtigen Einkünfte direkt und sind daher von erheblicher steuerlicher Bedeutung. Die korrekte Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Werbungskosten und zu aktivierenden Herstellungskosten ist dabei entscheidend.
Absetzung für Abnutzung (AfA)
Die AfA bildet häufig den größten einzelnen Werbungskostenposten. Für nach 1924 fertiggestellte Wohngebäude beträgt die lineare AfA 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre), für Gebäude mit Bauantrag vor 1925 sind es 2,5 % (Nutzungsdauer 40 Jahre). Bei Gewerbeimmobilien liegt die AfA bei 3 % (Nutzungsdauer 33 Jahre). Die AfA ist nur auf den Gebäudeanteil anzuwenden, nicht auf den Grundstücksanteil. Die Aufteilung der Anschaffungskosten erfolgt in der Regel im Verhältnis der Verkehrswerte oder nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.
Erhaltungsaufwendungen versus Herstellungskosten
Die Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten ist in der Praxis oft streitig. Erhaltungsaufwendungen liegen vor, wenn die Substanz des Gebäudes erhalten wird, ohne dass wesentliche Verbesserungen oder Erweiterungen erfolgen. Herstellungskosten entstehen dagegen bei Erweiterungen, wesentlichen Verbesserungen oder der Schaffung neuer Nutzungsmöglichkeiten. Seit 2004 gilt zudem die sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskostenregelung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Grund und Boden), sind sie als Herstellungskosten zu aktivieren.
Erhaltungsaufwendungen (sofort abziehbar)
- Schönheitsreparaturen, Malerarbeiten
- Austausch einzelner Fenster, Türen
- Reparatur von Heizung, Sanitär, Elektrik
- Dachreparaturen ohne wesentliche Verbesserung
- Ersatz gleichwertiger Bodenbeläge
Herstellungskosten (zu aktivieren)
- Anbau, Aufstockung, Erweiterung
- Erstmaliger Einbau von Heizung/Bad
- Grundrissänderungen, Nutzungsänderung
- Komplettsanierung innerhalb 3 Jahren >15%
- Energetische Modernisierung (teilweise)
Schuldzinsen und Finanzierungskosten
Schuldzinsen für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie oder von Renovierungsmaßnahmen sind in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Auch Disagio, Bereitstellungszinsen und Vermittlungsgebühren gehören zu den abziehbaren Finanzierungskosten. Bei einem Disagio ist zu unterscheiden: Beträgt es bis zu 5 % der Darlehenssumme, kann es im Jahr der Zahlung sofort abgezogen werden. Bei höheren Disagien ist eine Verteilung über die Laufzeit des Darlehens vorzunehmen.
Weitere typische Werbungskosten
- Grundsteuer: In voller Höhe abziehbar, auch wenn sie auf den Mieter umgelegt wird
- Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Rechtsschutz soweit vermietungsbezogen
- Hausverwaltung: Kosten für externe Hausverwaltung oder Hausmeisterdienste
- Nebenkosten: Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger (soweit nicht umgelegt)
- Rechts- und Steuerberatung: Kosten für Mietvertragserstellung, Steuerberatung zur Vermietung
- Fahrtkosten: Fahrten zum Vermietungsobjekt mit 0,30 € pro Kilometer (ab 21. km) oder tatsächliche Kosten
- Kontoführung: Pauschale von 16 € pro Jahr ohne Nachweis
Digitale Steuerberatung nutzen
Die optimale Zuordnung und Bewertung von Werbungskosten erfordert steuerliche Fachkenntnis. Wer sich unsicher ist, kann die Erstellung der Einkommensteuererklärung einschließlich Anlage V durch einen Steuerberater vornehmen lassen. Auf OnlineBilanz.de finden Sie digitale Steuerberater-Leistungen mit transparenten Festpreisen – ohne lange Wartezeiten.
Sonderregelungen: Denkmalschutz, energetische Sanierung und erhöhte Abschreibungen
Neben der regulären AfA bietet das Einkommensteuergesetz verschiedene Sonderabschreibungen und steuerliche Vergünstigungen für bestimmte Maßnahmen. Diese können die Steuerlast erheblich mindern und sollten bei entsprechenden Objekten unbedingt genutzt werden.
Denkmalgeschützte Immobilien (§ 7i EStG)
Bei Baumaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden können erhöhte Abschreibungen in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Die Abschreibung beträgt bei vermieteten Gebäuden 9 % pro Jahr über 8 Jahre, danach 7 % über weitere 4 Jahre – insgesamt also 100 % der förderfähigen Aufwendungen über 12 Jahre. Diese Sonderabschreibung gilt zusätzlich zur normalen AfA auf den nicht geförderten Gebäudeteil.
Energetische Sanierungsmaßnahmen (§ 35c EStG)
Seit 2020 können Eigentümer selbstgenutzter Wohngebäude für energetische Sanierungsmaßnahmen eine Steuerermäßigung nach § 35c EStG geltend machen. Diese beträgt 20 % der Aufwendungen, verteilt über drei Jahre (7 % im ersten und zweiten Jahr, 6 % im dritten Jahr), maximal 40.000 € pro Objekt. Wichtig: Diese Regelung gilt nicht für vermietete Immobilien. Hier sind die Kosten regulär als Werbungskosten oder Herstellungskosten zu behandeln. Allerdings können bestimmte energetische Maßnahmen unter Umständen als Erhaltungsaufwendungen sofort abgezogen werden, wenn sie nicht die Grenze zur wesentlichen Verbesserung überschreiten.
Baumaßnahmen in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG)
Für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen können erhöhte Abschreibungen nach § 7h EStG in Anspruch genommen werden. Die Abschreibung beträgt 9 % über 8 Jahre, danach 7 % über weitere 4 Jahre. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Gemeinde über die Durchführung begünstigter Maßnahmen.
-
Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde bei denkmalgeschützten Objekten einholen
-
Energetische Sanierungen dokumentieren und prüfen, ob Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten vorliegen
-
Bei Sanierungsgebieten Gemeindebescheinigung rechtzeitig beantragen
-
Sonderabschreibungen separat in der Anlage V (Zeilen 36-40) eintragen
-
Belege und Bescheinigungen aufbewahren für eventuelle Rückfragen des Finanzamts
-
Prüfen, ob parallel zu Sonderabschreibungen KfW-Förderungen oder andere Zuschüsse beantragt wurden (mögliche Kürzung)
„Sonderabschreibungen bieten erhebliches Optimierungspotenzial, werden aber in der Praxis häufig übersehen oder nicht vollständig ausgeschöpft. Insbesondere bei denkmalgeschützten Immobilien lohnt sich die frühzeitige steuerliche Beratung bereits vor Beginn der Baumaßnahmen, um alle Voraussetzungen zu erfüllen und die Bescheinigungen rechtzeitig zu beantragen.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Besonderheiten bei Vermietung an die eigene GmbH
Für GmbH-Gesellschafter-Geschäftsführer ist die Vermietung von Immobilien oder beweglichen Wirtschaftsgütern an die eigene Gesellschaft ein häufiges Gestaltungsmodell. Dabei können sowohl steuerliche Vorteile als auch Risiken entstehen. Entscheidend ist die Beachtung des Fremdvergleichsgrundsatzes: Alle Vereinbarungen müssen so gestaltet sein, wie sie auch zwischen fremden Dritten üblich wären.
Fremdüblichkeit der Miete
Die Miete muss dem ortsüblichen Niveau entsprechen. Eine unangemessen hohe Miete führt zu einer verdeckten Gewinnausschüttung (vGA) bei der GmbH nach § 8 Abs. 3 KStG. Diese ist bei der GmbH nicht als Betriebsausgabe abziehbar und beim Gesellschafter als Kapitaleinkünfte (Abgeltungsteuer 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) zu versteuern. Eine unangemessen niedrige Miete führt dazu, dass die Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden können, soweit sie das Verhältnis der tatsächlichen zur angemessenen Miete nicht übersteigen.
Risiko verdeckte Gewinnausschüttung
Das Finanzamt prüft bei Vermietungen zwischen Gesellschafter und GmbH besonders kritisch. Dokumentieren Sie die Angemessenheit der Miete durch Vergleichsobjekte, Gutachten oder Mietspiegel. Der Mietvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden und alle wesentlichen Bedingungen (Miethöhe, Nebenkosten, Kündigungsfristen, Schönheitsreparaturen) klar regeln.
Gestaltungsoptionen und steuerliche Auswirkungen
Die Vermietung an die eigene GmbH kann steuerlich vorteilhaft sein, da die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit dem progressiven Einkommensteuertarif (bis 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag) besteuert werden, während die GmbH die Miete als Betriebsausgabe abziehen kann und damit ihre Körperschaftsteuerbelastung (15 % zzgl. Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer) mindert. Zudem können Werbungskosten wie AfA, Schuldzinsen und Instandhaltungskosten geltend gemacht werden, was zu negativen Einkünften und einem Verlustausgleich mit anderen Einkunftsarten führen kann.
Formale Anforderungen an den Mietvertrag
- Schriftform: Der Vertrag sollte schriftlich geschlossen und auch tatsächlich durchgeführt werden
- Klare Vereinbarungen: Miethöhe, Zahlungsweise, Nebenkostenregelung, Laufzeit, Kündigungsfristen
- Fremdüblichkeit: Alle Bedingungen müssen einem Fremdvergleich standhalten
- Tatsächliche Durchführung: Miete muss regelmäßig gezahlt werden, nicht nur gebucht
- Angemessene Kaution: Wenn vereinbart, sollte sie tatsächlich hinterlegt werden
- Instandhaltungsregelungen: Klare Abgrenzung zwischen Vermieter- und Mieterpflichten
Vorteile
- Verlustausgleich mit anderen Einkünften
- AfA und Schuldzinsen absetzbar
- Vermögensaufbau außerhalb der GmbH
- Insolvenzschutz des Immobilienvermögens
Risiken
- vGA bei unangemessener Miete
- Kürzung der Werbungskosten bei zu niedriger Miete
- Aufwendige Dokumentationspflichten
- Risiko der Betriebsaufspaltung
Prüfpunkte
- Mietvertrag schriftlich
- Fremdvergleich dokumentieren
- Regelmäßige Mietzahlungen
- Getrennte Konten und Buchführung
„Bei der Vermietung an die eigene GmbH sehen wir in der Beratungspraxis häufig Gestaltungsfehler, die zu kostspieligen Nachforderungen führen. Besonders kritisch sind mündliche Vereinbarungen, unregelmäßige Mietzahlungen oder offensichtlich überhöhte Mieten. Eine saubere Vertragsgestaltung und konsequente Durchführung sind unerlässlich.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Häufige Fehler beim Ausfüllen der Anlage V vermeiden
Bei der Erstellung der Anlage V treten in der Praxis immer wieder typische Fehler auf, die zu Rückfragen des Finanzamts, Schätzungen oder Steuernachzahlungen führen können. Die Kenntnis dieser Fehlerquellen hilft, sie von vornherein zu vermeiden.
Unvollständige oder fehlerhafte Einnahmenerfassung
Ein häufiger Fehler ist die unvollständige Erfassung von Einnahmen. Insbesondere einmalige Zahlungen wie Mietvorauszahlungen, Abstandszahlungen oder Kostenerstattungen werden oft vergessen. Auch bei der Behandlung von Nebenkosten entstehen Fehler: Werden pauschale Nebenkosten oder Nebenkosten mit Aufschlag vereinbart, müssen diese vollständig als Einnahme erfasst werden. Nur bei exakter 1:1-Umlegung können sie als durchlaufender Posten außen vor bleiben.
Falsche Zuordnung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
Die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und zu aktivierenden Herstellungskosten ist komplex und fehleranfällig. Besonders die anschaffungsnahe Herstellungskostenregelung (15 %-Grenze innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung) wird häufig übersehen. Werden Herstellungskosten fälschlicherweise als Erhaltungsaufwand sofort abgezogen, führt dies zu Nachforderungen inklusive Zinsen nach § 233a AO (derzeit 0,15 % pro Monat, also 1,8 % p.a. ab 2019).
Fehlerhafte AfA-Berechnung
- Falsche Aufteilung Grund und Boden: Die AfA darf nur auf den Gebäudeanteil berechnet werden, nicht auf den Grundstücksanteil
- Falsche Nutzungsdauer: Verwechslung von Wohn- und Gewerbeimmobilien oder falsches Baujahr
- Fehlende Kaufpreisaufteilung: Wird die Aufteilung nicht dokumentiert, schätzt das Finanzamt oft ungünstig
- AfA-Beginn: Die AfA beginnt im Monat der Anschaffung oder Fertigstellung, nicht erst ab Vermietung
- Restnutzungsdauer: Bei Gebrauchtimmobilien ist unter Umständen eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen
Typische Dokumentationsfehler
Unzureichende Dokumentation ist eine der häufigsten Ursachen für Probleme mit dem Finanzamt. Fahrtkosten zum Objekt sollten durch Fahrtenbuch oder nachvollziehbare Aufzeichnungen belegt werden. Rechnungen für Werbungskosten müssen alle formellen Anforderungen erfüllen (§ 14 UStG) und eindeutig dem Vermietungsobjekt zuordenbar sein. Bei gemischt genutzten Aufwendungen (z.B. Arbeitszimmer für Verwaltung) ist eine nachvollziehbare Aufteilung erforderlich.
Digitale Belegverwaltung
Nutzen Sie digitale Tools zur Belegerfassung und -verwaltung. Fotografieren Sie Belege direkt mit dem Smartphone und ordnen Sie sie dem jeweiligen Objekt zu. Dies erleichtert nicht nur die Erstellung der Anlage V, sondern hilft auch bei Rückfragen des Finanzamts, schnell und vollständig alle Nachweise vorlegen zu können.
Fehler bei Vermietung an Angehörige
Bei Vermietung an Angehörige (Ehepartner, Kinder, Eltern) gelten besondere Anforderungen. Liegt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten nur anteilig abziehbar (§ 21 Abs. 2 EStG). Zwischen 66 % und 100 % ist eine Totalüberschussprognose erforderlich – es muss also über einen Zeitraum von 30 Jahren ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten sein. Ist dies nicht der Fall, liegt steuerlich keine Einkünfteerzielungsabsicht vor, und die Werbungskosten werden nicht anerkannt.
-
Alle Einnahmen vollständig erfassen, auch einmalige Zahlungen
-
Nebenkosten korrekt als Einnahme erfassen oder als durchlaufend behandeln
-
Kaufpreisaufteilung Grund und Boden dokumentieren
-
Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten sauber trennen
-
15 %-Grenze bei Anschaffungen innerhalb von 3 Jahren prüfen
-
Belege vollständig und formal korrekt aufbewahren
-
Bei Vermietung an Angehörige Fremdvergleich und 66 %-Grenze beachten
-
Fahrtkosten und sonstige Aufwendungen nachvollziehbar dokumentieren
Anlage V elektronisch übermitteln: ELSTER und digitale Abgabe
Seit 2019 besteht für die meisten Steuerpflichtigen die Pflicht zur elektronischen Abgabe der Einkommensteuererklärung nach § 25 Abs. 4 EStG. Dies betrifft auch die Anlage V. Die elektronische Übermittlung erfolgt über das ELSTER-Portal der Finanzverwaltung oder über zertifizierte Steuerberatungs-Software.
Elektronische Abgabepflicht und Ausnahmen
Grundsätzlich müssen alle zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichteten Personen diese elektronisch übermitteln. Ausnahmen gelten nur in begründeten Härtefällen, etwa wenn wirtschaftliche oder persönliche Gründe die elektronische Übermittlung unzumutbar machen. Ein bloßes Fehlen technischer Kenntnisse oder Geräte gilt in der Regel nicht als Härtefall. Der Antrag auf Befreiung von der elektronischen Abgabepflicht ist beim zuständigen Finanzamt zu stellen.
ELSTER-Portal und Authentifizierung
Für die Nutzung von ELSTER ist eine einmalige Registrierung erforderlich. Nach der Online-Registrierung wird ein Aktivierungsschreiben per Post versandt, mit dem das Zertifikat freigeschaltet werden kann. Alternativ kann seit 2021 die Authentifizierung auch über ELSTER Basis (Benutzerkonto mit Passwort) oder ELSTER Plus (mit zusätzlicher Zwei-Faktor-Authentifizierung) erfolgen. Für höchste Sicherheitsanforderungen steht ELSTER Spezial mit qualifizierter elektronischer Signatur zur Verfügung.
Belegeinreichung und Nachweispflichten
Mit der elektronischen Übermittlung entfällt die automatische Belegvorlage. Belege sind nur noch auf besondere Anforderung des Finanzamts einzureichen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass keine Nachweispflicht besteht. Alle Belege müssen weiterhin aufbewahrt werden und sind bei Nachfrage vorzulegen. Die Aufbewahrungsfrist für Unterlagen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beträgt grundsätzlich ein Jahr nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Für Unterlagen zu Gebäuden und AfA-Berechnungen empfiehlt sich eine längere Aufbewahrung, da diese über die gesamte Nutzungsdauer relevant bleiben.
31.07.2026
Abgabefrist ESt 2025 ohne Steuerberater
28.02.2027
Abgabefrist ESt 2025 mit Steuerberater (verlängert)
10 Jahre
Empfohlene Aufbewahrung AfA-Unterlagen
Steuerberater mit digitaler Vollmacht beauftragen
Wer die Einkommensteuererklärung durch einen Steuerberater erstellen lässt, profitiert von längeren Abgabefristen und der fachlichen Prüfung. Der Steuerberater kann über eine ELSTER-Vollmacht direkten Zugriff auf die Steuerdaten erhalten und die Erklärung im Namen des Mandanten elektronisch übermitteln. Die Vollmacht wird elektronisch über das ELSTER-Portal erteilt und ist jederzeit widerrufbar.
„Die elektronische Abgabe über ELSTER ist heute Standard und funktioniert in den meisten Fällen problemlos. Wer jedoch mehrere Vermietungsobjekte hat oder komplexe Sachverhalte wie Sonderabschreibungen, Vermietung an die GmbH oder umfangreiche Modernisierungen zu berücksichtigen hat, ist mit steuerlicher Beratung gut beraten. Die Fehlerquellen sind vielfältig und können teuer werden.“
— Servet Gündogan, Büroleiter OnlineBilanz Stuttgart
Digitale Steuerberatung mit Festpreisen
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Häufig gestellte Fragen
Muss ich die Anlage V auch abgeben, wenn ich nur ein Zimmer vermiete?
Ja. Auch bei Vermietung eines einzelnen Zimmers oder einer Einliegerwohnung liegt Vermietung im Sinne des § 21 EStG vor. Die Mieteinnahmen sind steuerpflichtig und müssen in der Anlage V erklärt werden. Sie können anteilige Werbungskosten (z. B. anteilige AfA, Nebenkosten, Schuldzinsen) geltend machen.
Kann ich die Anlage V nachträglich korrigieren, wenn ich einen Fehler gemacht habe?
Ja. Solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist, können Sie Einspruch einlegen oder eine Änderung beantragen. Nach Bestandskraft ist eine Korrektur nur in engen Grenzen möglich (z. B. bei offenbaren Schreibfehlern oder neu bekannt gewordenen Tatsachen gemäß § 173 AO). Wenden Sie sich im Zweifel an Ihren Steuerberater.
Was passiert, wenn ich die Anlage V nicht abgebe, obwohl ich Mieteinnahmen habe?
Das Finanzamt kann eine Schätzung der Einkünfte vornehmen und Verspätungszuschläge nach § 152 AO festsetzen. Bei vorsätzlicher Nichtabgabe droht ein Steuerstrafverfahren wegen Steuerhinterziehung gemäß § 370 AO. Reichen Sie die Anlage V daher immer fristgerecht ein.
Gilt die Anlage V auch für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietung?
Ja, grundsätzlich schon. Allerdings kann bei umfangreichen Zusatzleistungen (z. B. Frühstück, tägliche Reinigung, Rezeptionsdienst) eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen, die in der Anlage G zu erklären wäre. Die Abgrenzung ist im Einzelfall zu prüfen. Reine Ferienvermietung ohne Hotelleistungen fällt unter § 21 EStG und wird in der Anlage V erklärt.
Kann ich die Anlage V auch ohne Steuerberater korrekt ausfüllen?
Grundsätzlich ja, insbesondere bei einfachen Vermietungsfällen. Bei mehreren Objekten, Sonderabschreibungen, Denkmalschutz oder Vermietung an nahestehende Personen empfiehlt sich jedoch die Beratung durch einen Steuerberater. OnlineBilanz.de bietet digitale Steuerberater-Leistungen mit transparenten Festpreisen für Mandanten, die professionelle Unterstützung wünschen.
Muss ich Belege zusammen mit der Anlage V einreichen?
Nein. Seit der vollständigen Digitalisierung werden Belege nicht mehr automatisch mitgeschickt. Sie müssen diese jedoch bis zum Ablauf der Festsetzungsfrist (i. d. R. vier Jahre, § 169 AO) aufbewahren und auf Anforderung des Finanzamts vorlegen können. Eine saubere Belegablage ist daher unverzichtbar.
Hinweis: Dieser Artikel dient zu allgemeinen Informationszwecken. Für Ihren konkreten Jahresabschluss erstellt ein zugelassener Steuerberater von OnlineBilanz die Bilanz, prüft sie fachlich und unterzeichnet rechtsverbindlich. Gesetzliche Grundlagen: Einkommensteuergesetz (EStG), § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 9 EStG – Werbungskosten, Abgabenordnung (AO). Nächste redaktionelle Prüfung: Oktober 2026.
