Nießbrauch löschen und Verzicht: Ablauf, Kosten und die Schenkungsteuer-Falle
Wer einen eingetragenen Nießbrauch aufheben möchte, steht vor einem mehrstufigen Verfahren: notarielle Bewilligung, Grundbuchlöschung, ggf. Abfindungsvereinbarung – und fast immer vor einer schenkungsteuerrechtlichen Konsequenz, die Eigentümer und Nießbraucher gleichermaßen überrascht. Dieser Artikel beleuchtet ausschließlich die Löschung zu Lebzeiten, den Verzicht gegen Einmalzahlung, die Löschung nach Tod des Nießbrauchers sowie Pflegeheim-Konstellationen auf StB-Niveau.
Kurzantwort
Nießbrauch löschen erfordert zwingend eine notariell beglaubigte oder beurkundete Löschungsbewilligung des Nießbrauchers und die Eintragung im Grundbuch durch das Grundbuchamt. Der Verzicht auf den Nießbrauch zu Lebzeiten ist nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG eine schenkungsteuerpflichtige freigebige Zuwendung in Höhe des steuerlichen Kapitalwerts – selbst wenn keine Gegenleistung fließt. Notar- und Gerichtskosten richten sich nach dem GNotKG und bewegen sich typischerweise zwischen 300 und 1.500 Euro je nach Immobilienwert.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist der Nießbrauch – kurze Einordnung
- Nießbrauch löschen: der formale Ablauf
- Nießbrauch löschen ohne Notar – geht das?
- Kosten der Löschung im Überblick
- Verzicht auf Nießbrauch als steuerpflichtige Schenkung
- Ablösung gegen Abfindung oder Einmalzahlung
- Löschung nach Tod des Nießbrauchers
- Pflegeheim-Konstellationen
- Praxisbeispiel: GmbH-Beteiligung mit Nießbrauch
- Fazit
Was ist der Nießbrauch – kurze Einordnung
Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht nach §§ 1030 ff. BGB, das dem Berechtigten die Nutzung und Fruchtziehung an einer fremden Sache – typischerweise einer Immobilie oder GmbH-Beteiligung – gestattet, ohne Eigentümer zu sein. Er wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und wirkt gegenüber jedermann. Entstehung, steuerliche Wirkung im Erbschaft- und Einkommensteuerrecht sowie Gestaltungsoptionen beim Nießbrauch an GmbH-Anteilen sind Gegenstand anderer Beiträge auf dieser Plattform. Dieser Artikel konzentriert sich ausschließlich auf die Löschung und den Verzicht.
Nießbrauch löschen: der formale Ablauf
Die Löschung eines Nießbrauchs im Grundbuch gliedert sich in drei Schritte, die zwingend eingehalten werden müssen:
- Einigung und Löschungsbewilligung: Der Nießbraucher erklärt gegenüber dem Grundbuchamt seinen Verzicht auf das Recht (§ 1064 BGB i.V.m. § 875 BGB). Die Erklärung muss öffentlich beglaubigt sein, d. h. der Notar bestätigt lediglich die Echtheit der Unterschrift. Eine vollständige Beurkundung ist zivilrechtlich nicht zwingend, aber in der Praxis häufig, da gleichzeitig schuldrechtliche Abreden (Abfindung, Steuerklauseln) beurkundet werden.
- Antrag beim Grundbuchamt: Notar oder Beteiligter stellen den Löschungsantrag nach § 13 GBO. Regelmäßig übernimmt der Notar die elektronische Übermittlung.
- Eintragung der Löschung: Das Grundbuchamt trägt die Löschung ein und erteilt eine beglaubigte Abschrift. Ab diesem Zeitpunkt erlischt das dingliche Recht endgültig.
Wichtiger Hinweis
Die Löschungsbewilligung muss vom Nießbraucher erteilt werden, nicht vom Eigentümer. Bei Geschäftsunfähigkeit des Nießbrauchers (z. B. Demenz) ist ein Betreuungsverfahren einzuleiten; der Betreuer benötigt ggf. gerichtliche Genehmigung nach § 1850 BGB (ab 1.1.2023 reformiertes Betreuungsrecht).
Nießbrauch löschen ohne Notar – geht das?
Kurze Antwort: Nein. § 29 GBO verlangt für die Löschungsbewilligung eine öffentliche Beglaubigung der Unterschrift oder eine notarielle Beurkundung. Eine privatschriftliche Erklärung genügt dem Grundbuchamt nicht. Selbst wenn der Nießbraucher persönlich beim Grundbuchamt erscheint, akzeptieren die meisten Grundbuchämter keine formlosen Erklärungen. Die Zuziehung eines Notars ist damit faktisch unumgänglich – Sparversuche an dieser Stelle erzeugen regelmäßig Rückweisungen und Zeitverluste.
Achtung: Notarlose „Vereinbarungen“ zwischen Nießbraucher und Eigentümer über den Verzicht sind schuldrechtlich möglicherweise wirksam, entfalten aber keinerlei dingliche Wirkung. Der Nießbrauch bleibt im Grundbuch eingetragen und wirkt weiterhin gegenüber Dritten (z. B. Käufer, Bank).
Kosten der Löschung im Überblick
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Bemessungsgrundlage ist der Kapitalwert des Nießbrauchs zum Zeitpunkt der Löschung, mindestens aber 1/5 des Verkehrswerts der belasteten Immobilie (§ 52 GNotKG). In der Praxis wird häufig der volle Immobilienwert angesetzt, wenn kein gesonderter Kapitalwertnachweis geführt wird.
| Immobilienwert (Anhaltspunkt) | Notargebühr (0,5-fach, ca.) | Grundbuchgebühr (0,5-fach, ca.) | Gesamtkosten ca. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 273 € | 200 € | ca. 550–700 € |
| 400.000 € | 435 € | 300 € | ca. 800–1.100 € |
| 800.000 € | 763 € | 500 € | ca. 1.400–1.800 € |
Hinzu kommen Auslagen (Postkosten, Grundbuchausdrucke) und ggf. Umsatzsteuer auf die Notargebühren. Wird gleichzeitig eine Abfindungsvereinbarung beurkundet, fällt ein zusätzliches Beurkundungshonorar nach dem Wert der Abfindung an.
Verzicht auf Nießbrauch als steuerpflichtige Schenkung
Dies ist die häufigste und folgenreichste Überraschung in der Praxis: Der unentgeltliche Verzicht des Nießbrauchers auf sein Recht ist eine freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Der Eigentümer erlangt eine Bereicherung in Höhe des steuerlichen Kapitalwerts des erloschenen Nießbrauchs.
Berechnung des steuerpflichtigen Kapitalwerts
Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs richtet sich nach § 14 BewG i.V.m. den BMF-Vervielfältigertabellen (jährlich aktualisiert). Bemessungsgrundlage ist der Jahreswert des Nießbrauchs (i. d. R. der Jahresrohertrag der Immobilie abzüglich Bewirtschaftungskosten, maximal 1/18,6 des Verkehrswerts nach § 16 BewG), multipliziert mit dem altersabhängigen Vervielfältiger.
Rechenlogik – Beispiel
Immobilienwert: 500.000 €. Jahreswert Nießbrauch: 500.000 € ÷ 18,6 = 26.882 €. Nießbraucherin ist 72 Jahre alt, Vervielfältiger (BMF-Tabelle 2025) ca. 8,435. Kapitalwert: 26.882 € × 8,435 = ca. 226.794 €. Dieser Betrag ist der schenkungsteuerpflichtige Erwerb des Eigentümers.
Steuerpflichtig ist der Eigentümer als Erwerber. Steuerklasse und Freibetrag richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis (§§ 15, 16 ErbStG). Bei Eltern-Kind-Verhältnis greift der Freibetrag von 400.000 € – dieser kann aber bereits durch frühere Schenkungen (10-Jahres-Frist, § 14 ErbStG) aufgebraucht sein.
Steuerklausel zwingend vereinbaren: Die Steuer trifft den Eigentümer. Soll der Nießbraucher die Steuer übernehmen, muss dies im Notarvertrag geregelt werden – andernfalls ist auch diese Übernahme erneut eine Schenkung (§ 10 Abs. 2 ErbStG).
Schenkungsteuererklärung und Anzeigepflicht
Der beurkundende Notar ist nach § 7 ErbStDV verpflichtet, den Vorgang dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Beide Parteien sind daneben nach § 30 ErbStG zur Anzeige verpflichtet. Die Schenkungsteuererklärung ist innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erwerbs abzugeben.
Ablösung gegen Abfindung oder Einmalzahlung
Zahlt der Eigentümer dem Nießbraucher eine Abfindung für den Verzicht (sog. Ablösung gegen Einmalzahlung), liegt zivilrechtlich ein entgeltliches Rechtsgeschäft vor. Steuerlich ergeben sich komplexe Folgen auf beiden Seiten:
- Beim Nießbraucher: Die Abfindungszahlung ist grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft. Liegt die Immobilie im Privatvermögen und ist die Spekulationsfrist (10 Jahre, § 23 EStG) abgelaufen, ist die Zahlung einkommensteuerfrei. Innerhalb der Frist ist der Kapitalwert des aufgegebenen Rechts steuerlich zu bewerten.
- Beim Eigentümer: Die Abfindungszahlung erhöht die Anschaffungskosten der Immobilie (aktivierungspflichtig) und mindert ggf. künftige Spekulationsgewinne oder erhöht das AfA-Volumen bei Vermietungsobjekten.
- Schenkungsteuer: Entspricht die Abfindung dem vollen Kapitalwert, entfällt die Schenkungsteuer. Liegt sie darunter, ist die Differenz schenkungsteuerpflichtig (gemischte Schenkung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).
Praxistipp
Lassen Sie den Kapitalwert des Nießbrauchs vor Vertragsschluss von einem Steuerberater berechnen und dokumentieren. Eine Abfindung in Höhe des steuerlichen Kapitalwerts schließt die Schenkungsteuer aus; zugleich sollte ein Bewertungsgutachten vorliegen, um Angriffspunkte des Finanzamts zu minimieren.
Löschung nach Tod des Nießbrauchers
Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten automatisch (§ 1061 BGB). Er ist nicht vererblich. Die Löschung im Grundbuch ist damit deklaratorisch – sie ändert nichts an der materiellen Rechtslage, ist aber für den Rechtsverkehr (Verkauf, Beleihung) zwingend erforderlich.
Zur Löschung benötigt das Grundbuchamt:
- Sterbeurkunde des Nießbrauchers im Original oder als beglaubigte Abschrift
- Löschungsantrag (kann vom Eigentümer oder dessen Notar gestellt werden)
Notarkosten entstehen hier nur für die Beglaubigung des Antrags, die Grundbuchgebühr ist in aller Regel auf eine geringe Pauschale (ca. 25–50 €) begrenzt, da kein Wertansatz für ein bereits erloschenes Recht erfolgt. Eine Schenkungsteuer fällt bei der Löschung nach Tod nicht an – der Nießbrauch ist mit dem Tod weggefallen, nicht durch Rechtsgeschäft aufgegeben worden.
Pflegeheim-Konstellationen
Besondere Brisanz entsteht, wenn ein Nießbraucher ins Pflegeheim muss und das Sozialamt Leistungen nach SGB XII übernimmt. Der Sozialhilfeträger prüft, ob verwertbares Vermögen vorhanden ist – und ein Nießbrauch zählt dazu.
Sozialhilferechtliche Verwertbarkeit
Der Nießbraucher kann seinen Nießbrauch grundsätzlich nicht selbst bewohnen, wenn er pflegebedürftig ist. Das Recht hat jedoch weiterhin einen Kapitalwert und ggf. laufende Mieteinnahmen, die als Einkommen nach § 82 SGB XII anzurechnen sind. Nießbrauchseinnahmen (Mieten) mindern den Sozialhilfeanspruch Euro für Euro.
Verzicht zur Erlangung von Sozialhilfe – Schenkungsanfechtung
Gibt der Nießbraucher seinen Nießbrauch kurz vor oder nach Heimeinzug unentgeltlich auf, kann der Sozialhilfeträger nach § 93 SGB XII den übergegangenen Anspruch geltend machen bzw. nach § 528 BGB (Schenkungsrückforderung wegen Verarmung des Schenkers) vorgehen. Die Zehnjahresfrist des § 529 BGB ist zu beachten, für Sozialhilfe gilt jedoch § 93 SGB XII ohne strikte Zehnjahresbindung.
Keine voreiligen Verzichte: Ein Nießbrauchsverzicht unmittelbar vor Pflegeheimaufnahme wird von Sozialhilfeträgern regelmäßig als missbräuchliche Vermögensverschleuderung gewertet. Steuerberater und Fachanwalt für Sozialrecht sollten vor jedem Schritt konsultiert werden.
Praxisbeispiel: GmbH-Beteiligung mit Nießbrauch
Nicht nur Immobilien, auch GmbH-Anteile können mit einem Nießbrauch belastet sein. Dieses Gestaltungsinstrument ist im Bereich der Unternehmensnachfolge verbreitet: Der Seniorgesellschafter überträgt Anteile auf Kinder, behält sich den Nießbrauch (Gewinnbezugsrecht, ggf. Stimmrecht) vor.
Sachverhalt
Vater (70 Jahre) hat 2018 GmbH-Anteile (Nennwert 25.000 €, gemeiner Wert 600.000 €) auf Tochter übertragen und sich einen Ertragsnießbrauch vorbehalten. Jahresgewinn GmbH: 80.000 €, Ausschüttungsquote 100 %. Der Vater möchte 2025 auf den Nießbrauch verzichten, da er die Unternehmensleitung der Tochter vollständig übergeben hat.
Steuerliche Konsequenzen des Verzichts
Der jährliche Nießbrauchswert beträgt 80.000 €. Der altersabhängige Vervielfältiger für 70-jährige Männer (BMF 2025) liegt bei ca. 9,967. Kapitalwert: 80.000 € × 9,967 = 797.360 €. Dieser Betrag ist schenkungsteuerpflichtiger Erwerb der Tochter (Steuerklasse I, Freibetrag 400.000 €, davon ggf. bereits 2018 verbraucht). Auf den übersteigenden Betrag fällt Schenkungsteuer mit 15–19 % an.
Außerdem: Einkommensteuerlich erzielt der Nießbraucher bis zur Löschung Einkünfte aus Kapitalvermögen nach § 20 EStG (Abgeltungsteuer 25 %). Ab Löschung des Nießbrauchs fließen Ausschüttungen nur noch der Tochter zu. Die korrekte Verbuchung im Jahresabschluss der GmbH sowie die Auswirkungen auf den Gewinnverwendungsbeschluss sind sorgfältig zu dokumentieren – mehr dazu im Bereich Jahresabschluss.
Verbindlichkeiten ggü. Gesellschaftern (Ausschüttung) an Bank
Kapitalertragsteuer + SolZ werden einbehalten und an Finanzamt abgeführt (§ 43 EStG)
Gestaltungsempfehlung
Statt des unentgeltlichen Verzichts empfiehlt sich die Ablösung gegen Einmalzahlung in Höhe des Kapitalwerts aus GmbH-Rücklagen (Ausschüttung an Tochter → Zahlung an Vater). Dies neutralisiert die Schenkungsteuer, erfordert aber eine sorgfältige Liquiditätsplanung und ggf. einen Gewinnverwendungsbeschluss der Gesellschafterversammlung. Nutzen Sie den Kostenrechner von onlinebilanz.de, um erste Kalkulationen zur steuerlichen Belastung abzurufen.
Fazit
Das Nießbrauch löschen ist kein rein formaler Akt, sondern ein steuerrechtlich hochsensibles Ereignis. Der unentgeltliche Verzicht zu Lebzeiten löst in nahezu allen Fällen Schenkungsteuerpflicht aus – und zwar auf Basis des oft unterschätzt hohen Kapitalwerts. Wer ohne StB-Beratung handelt, riskiert nicht nur überraschende Steuernachforderungen, sondern auch Anzeigepflicht-Verstöße und sozialhilferechtliche Rückforderungen in Pflegeheim-Konstellationen. Die Ablösung gegen marktgerechte Einmalzahlung ist in vielen Fällen die steuerlich elegantere Lösung. Professionelle Begleitung beginnt beim Jahresabschluss – gerade wenn GmbH-Beteiligungen betroffen sind. Vereinbaren Sie eine kostenfreie Demo bei onlinebilanz.de, um Ihre Konstellation strukturiert zu erfassen.
400.000 EUR
Schenkungsteuerfreibetrag Kind (§ 16 ErbStG)
18,6
Max. Jahreswert-Divisor Nießbrauch (§ 16 BewG)
Häufig gestellte Fragen
Kann ich einen Nießbrauch ohne Notar löschen?
Nein. Das Grundbuchamt verlangt nach § 29 GBO eine öffentlich beglaubigte Löschungsbewilligung des Nießbrauchers. Eine privatschriftliche Erklärung wird stets zurückgewiesen.
Ist der Verzicht auf einen Nießbrauch steuerpflichtig?
Ja. Der unentgeltliche Verzicht ist nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG eine schenkungsteuerpflichtige Zuwendung in Höhe des steuerlichen Kapitalwerts (§ 14 BewG). Der Eigentümer ist Steuerschuldner.
Was kostet die Löschung eines Nießbrauchs beim Notar?
Die Kosten richten sich nach dem GNotKG und dem Kapitalwert des Nießbrauchs. Bei Immobilien im Wert von 400.000 Euro sind Gesamtkosten (Notar + Grundbuch) von ca. 800–1.100 Euro realistisch.
Was passiert mit dem Nießbrauch, wenn der Nießbraucher stirbt?
Der Nießbrauch erlischt automatisch mit dem Tod (§ 1061 BGB), da er nicht vererblich ist. Die Löschung im Grundbuch ist deklaratorisch und kann vom Eigentümer mit Sterbeurkunde beantragt werden – ohne Schenkungsteuer.
Kann der Sozialhilfeträger einen Nießbrauchsverzicht anfechten?
Ja. Gibt der Nießbraucher kurz vor Pflegeheimaufnahme seinen Nießbrauch unentgeltlich auf, kann der Sozialhilfeträger nach § 93 SGB XII vorgehen. Eine Fachberatung vor dem Verzicht ist unbedingt erforderlich.
Wie wird eine Abfindung für den Nießbrauchsverzicht steuerlich behandelt?
Beim Nießbraucher ist die Abfindung grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Beim Eigentümer erhöht sie die Anschaffungskosten. Entspricht die Abfindung dem vollen Kapitalwert, entfällt die Schenkungsteuer.
Über Autor und fachliche Prüfung
Autor
Servet Gündogan
Büroleiter OnlineBilanz · Stuttgart
Erster Ansprechpartner für Mandanten, koordiniert den Erstellungsprozess zwischen Mandant und Steuerberater.
Fachliche Prüfung
Fabian Klement
Wirtschaftsprüfer & Steuerberater · Dipl.-Kfm.
✓ Steuerberaterkammer Stuttgart · Wirtschaftsprüferkammer
Schwerpunkt Jahresabschlussprüfung, Konzernreporting und E-Bilanz. Qualitätssicherung aller Abschlüsse. Verantwortet die fachliche Prüfung dieses Beitrags.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Alle steuerlichen Beratungsleistungen erbringt der angeschlossene Steuerberater bzw. Wirtschaftsprüfer. OnlineBilanz ist eine Steuerberater-Plattform: Ihr Jahresabschluss wird von einem zugelassenen Steuerberater erstellt und unterzeichnet. Stand der Rechtslage: July 2026.
