Denkmal-AfA: Sanierungskosten nach §7i und §7h steuerlich absetzen
Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude saniert, kann erheblich mehr als die reguläre AfA steuerlich geltend machen. Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG (privat) und § 7h EStG (Sanierungsgebiet) erlaubt erhöhte Absetzungen von bis zu 9 % der anerkannten Sanierungskosten jährlich – und das acht Jahre lang, gefolgt von vier Jahren à 7 %. Für Geschäftsführer und Gesellschafter einer GmbH, die privat in Denkmalimmobilien investieren oder betriebliche Gebäude sanieren, ergeben sich daraus erhebliche Steuervorteile, die jedoch an strenge formelle und materielle Voraussetzungen geknüpft sind.
Kurzantwort
Die Denkmal-AfA ermöglicht es, anerkannte Sanierungskosten an einem Baudenkmal über zwölf Jahre steuerlich abzuschreiben: 8 Jahre à 9 % und 4 Jahre à 7 %, zusammen 100 % der begünstigten Aufwendungen. Voraussetzung sind die behördliche Bescheinigung nach § 7i EStG bzw. § 7h EStG sowie die Abstimmung der Maßnahmen vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalbehörde. Ohne gültige Bescheinigung wird die erhöhte Absetzung versagt.
Inhaltsverzeichnis
- Grundlagen der Denkmal-AfA
- Voraussetzungen nach §7i EStG (Baudenkmal)
- Voraussetzungen nach §7h EStG (Sanierungsgebiet)
- Die behördliche Bescheinigung: Dreh- und Angelpunkt
- Praxisbeispiel: GmbH-Gesellschafter saniert Altbau
- Bilanzierung und Jahresabschluss
- Typische Fallstricke und Gestaltungshinweise
- Fazit
Grundlagen der Denkmal-AfA
Die erhöhten Absetzungen für Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten sind im Einkommensteuergesetz verankert. § 7i EStG erfasst Baudenkmäler im engeren Sinne, also Gebäude, die nach Landesrecht als Kulturdenkmal ausgewiesen sind. § 7h EStG greift für Gebäude in förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen nach dem Baugesetzbuch.
Beide Normen erlauben abweichend von der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG (1,25 % bis 2 % p.a.) eine deutlich beschleunigte Abschreibung der Sanierungsaufwendungen. Der Gebäudekaufpreis selbst wird davon nicht erfasst – er unterliegt weiterhin der regulären Gebäude-AfA. Begünstigt sind ausschließlich Herstellungskosten der Sanierung, soweit sie durch die Behörde bescheinigt wurden.
Absetzungsstaffel Denkmal-AfA (§7i / §7h EStG)
| Zeitraum | AfA-Satz | Kumuliert |
|---|---|---|
| Jahre 1–8 | 9 % p.a. | 72 % |
| Jahre 9–12 | 7 % p.a. | 100 % |
Die Abschreibung beginnt im Jahr der Fertigstellung der Sanierungsmaßnahme, nicht im Jahr des Kaufs. Wird das Objekt vermietet, mindern die erhöhten Absetzungen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Bei betrieblicher Nutzung (z. B. Betriebsgebäude einer Personengesellschaft) sind die Regeln der §§ 7i/7h grundsätzlich ebenfalls anwendbar, jedoch sind Besonderheiten beim Betriebsvermögen und der Handelsbilanz zu beachten – dazu später mehr.
Voraussetzungen nach § 7i EStG (Baudenkmal)
§ 7i EStG setzt voraus, dass das Gebäude nach dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz als Baudenkmal eingetragen ist. Die Einordnung als Baudenkmal obliegt den Landesbehörden – ein bundeseinheitlicher Standard existiert nicht. Steuerpflichtige sollten daher frühzeitig Kontakt mit der zuständigen unteren Denkmalbehörde aufnehmen.
Materielle Voraussetzungen im Überblick
- Gebäude ist im Denkmalbuch/-verzeichnis nach Landesrecht eingetragen.
- Sanierungsmaßnahmen dienen der Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Baudenkmals.
- Abstimmung der Maßnahmen vor Baubeginn mit der Denkmalbehörde (präventive Abstimmungspflicht).
- Behördliche Bescheinigung liegt vor und benennt die begünstigten Aufwendungen der Höhe nach.
- Kein vorangegangener Steuerabzug derselben Aufwendungen nach § 10f oder § 10g EStG.
Besonders kritisch: Die Abstimmungspflicht vor Baubeginn ist materiell-rechtliche Voraussetzung, nicht bloße Ordnungsvorschrift. Das Finanzamt prüft dies anhand der Baugenehmigung, Bautagesbücher und Korrespondenz mit der Behörde. Wer ohne vorherige Abstimmung zu bauen beginnt, verliert den Anspruch auf erhöhte Absetzungen vollständig – auch wenn die Bescheinigung nachträglich erteilt wird (BFH, Urteil v. 24.6.2009, X R 8/08).
Voraussetzungen nach § 7h EStG (Sanierungsgebiet)
§ 7h EStG setzt voraus, dass sich das Gebäude in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich nach den §§ 142, 165 BauGB befindet. Die Festsetzung muss durch gemeindlichen Beschluss und öffentliche Bekanntmachung erfolgt sein. Im Unterschied zu § 7i EStG kommt es hier nicht auf Denkmalschutz an – begünstigt sind Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die der Gemeinde zur Durchsetzung der Sanierungsziele dienen.
- Eintragung ins Denkmalverzeichnis nach Landesrecht
- Behörde: untere Denkmalbehörde
- Abstimmung vor Baubeginn zwingend
- Bundesweit anwendbar, aber länderabhängige Kriterien
- Förmliche Festsetzung nach §§ 142, 165 BauGB
- Behörde: Gemeinde
- Sanierungsvertrag mit der Gemeinde empfohlen
- Kein Denkmalschutz erforderlich
Für die Praxis bedeutet § 7h EStG: Auch ein nicht denkmalgeschütztes Gründerzeithaus in einem Sanierungsgebiet kann erhöhte Absetzungen auslösen, wenn die Sanierungsmaßnahmen mit der Gemeinde abgestimmt sind und diese die Bescheinigung ausstellt. Dies eröffnet breiteren Kreisen von Investoren den Zugang zur Förderung.
Die behördliche Bescheinigung: Dreh- und Angelpunkt
Die Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 bzw. § 7h Abs. 2 EStG ist eine von der zuständigen Behörde auszustellende Verwaltungsentscheidung, die das Finanzamt bindet – jedoch nur im Rahmen des Gesetzes. Der BFH hat wiederholt klargestellt, dass die Bescheinigung zwar für das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen bindend ist, aber keine bindende Wirkung hinsichtlich der steuerlichen Rechtsfolgen entfaltet (BFH, Urteil v. 22.10.2014, X R 15/13).
Achtung: Bescheinigung ist nicht gleich Steuervorteil
Das Finanzamt ist an die Bescheinigung der Denkmalbehörde bzw. Gemeinde zwar materiell gebunden, prüft aber eigenständig, ob die formellen steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Fertigstellungszeitpunkt, korrekte Aufteilung auf Anschaffungs- und Herstellungskosten). Eine Bescheinigung ersetzt keine ordnungsgemäße steuerliche Dokumentation.
Inhalt der Bescheinigung
Die Bescheinigung muss zwingend enthalten:
- Bezeichnung des Gebäudes (Adresse, Katasterangaben)
- Bestätigung der Denkmaleigenschaft / Sanierungsgebietszugehörigkeit
- Art und Umfang der begünstigten Maßnahmen
- Höhe der anerkannten Aufwendungen (betragsgenau)
- Bestätigung der vorherigen Abstimmung
Ohne diese Angaben ist die Bescheinigung unvollständig und kann vom Finanzamt zurückgewiesen werden. In der Praxis empfiehlt sich, bereits im Vorfeld mit der Behörde die voraussichtlich anerkannten Kostenpositionen abzuklären und die Rechnung des Bauunternehmers strukturiert auf begünstigte und nicht begünstigte Leistungen aufzuteilen.
Praxisbeispiel: GmbH-Gesellschafter saniert Altbau
Gesellschafter-Geschäftsführer Manfred K. ist zu 100 % an einer Vermögensverwaltungs-GmbH beteiligt. Daneben hält er privat ein Gründerzeithaus (Baujahr 1892) in einem förmlichen Sanierungsgebiet. Das Objekt ist zudem als Baudenkmal eingetragen. Er saniert das Gebäude zur Vermietung.
| Position | Betrag (EUR) |
|---|---|
| Kaufpreis Gebäude (Altbauanteil) | 400.000 |
| Kaufpreis Grund und Boden | 100.000 |
| Bescheinigte Sanierungskosten (§7i) | 300.000 |
| Nicht begünstigte Nebenkosten / Modernisierung | 40.000 |
Berechnung der jährlichen Absetzungen
| Abschreibungskomponente | Basis EUR | Satz | Jahres-AfA EUR |
|---|---|---|---|
| Reguläre Gebäude-AfA (Altbau, §7 Abs.4 S.1 Nr.2b EStG) | 400.000 | 2,0 % | 8.000 |
| Denkmal-AfA Jahre 1–8 (§7i) | 300.000 | 9,0 % | 27.000 |
| Gesamt AfA Jahre 1–8 | 35.000 | ||
| Denkmal-AfA Jahre 9–12 (§7i) | 300.000 | 7,0 % | 21.000 |
| Gesamt AfA Jahre 9–12 | 29.000 |
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % (Grenzsteuersatz) ergibt die erhöhte Denkmal-AfA in den ersten acht Jahren eine Steuerersparnis von rund 11.340 EUR pro Jahr gegenüber der regulären Absetzung der Sanierungskosten (ohne §7i: 300.000 × 2 % × 42 % = 2.520 EUR). Der Steuerstundungseffekt summiert sich über zwölf Jahre auf rund 100.800 EUR (bezogen auf die Barwertbetrachtung noch höher). Manfred K. nutzt diesen Effekt gezielt zur privaten Vermögensbildung neben seiner GmbH-Beteiligung.
Hinweis zur GmbH-Ebene
Hält die GmbH selbst das Baudenkmal im Betriebsvermögen, gelten §§ 7i/7h EStG über den Verweis in § 8 Abs. 1 KStG grundsätzlich auch für Körperschaften. Jedoch ist die steuerliche Abschreibung von der handelsrechtlichen Bilanzierung zu trennen: In der Handelsbilanz gilt das Höchstwertprinzip nach § 253 HGB – ein beschleunigter steuerlicher AfA-Satz ist dort nicht zulässig. Die erhöhte AfA entsteht ausschließlich in der Steuerbilanz und erzeugt eine temporäre Differenz, die nach § 274 HGB als latente Steuerschuld in der Handelsbilanz zu passivieren ist. Der Jahresabschluss der GmbH muss diese Differenz sauber abbilden.
Bilanzierung und Jahresabschluss
Für eine GmbH, die ein Baudenkmal im Betriebsvermögen hält, ergeben sich folgende buchhalterische Konsequenzen:
Handelsbilanz vs. Steuerbilanz
In der Handelsbilanz ist das sanierte Gebäude gemäß § 253 Abs. 3 HGB über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer planmäßig abzuschreiben (in der Regel 33–50 Jahre für Sanierungskosten an Gebäuden). Ein Gleichlauf mit der steuerlich erhöhten AfA ist handelsrechtlich nicht zulässig, da das Handelsrecht kein Wahlrecht für steuerlich motivierte Sonderabschreibungen kennt.
In der Steuerbilanz wird die erhöhte Absetzung nach §§ 7i/7h EStG geltend gemacht. Die Differenz zwischen dem niedrigeren steuerlichen Buchwert und dem höheren handelsrechtlichen Buchwert führt zu einer passiven latenten Steuer nach § 274 Abs. 1 HGB.
Gebäude (Anlagevermögen) 300.000 EUR
an Bank / Verbindlichkeiten LuL 300.000 EUR
Abschreibungen auf Sachanlagen 7.500 EUR
an Gebäude 7.500 EUR
Aufwand aus latenter Steuern 3.081 EUR
an Passive latente Steuern 3.081 EUR
(Differenz 27.000 ./. 7.500 = 19.500 EUR × 15,825 % ≈ 3.086 EUR; vereinfacht)
Die latenten Steuern lösen sich über die Restnutzungsdauer sukzessive auf, wenn die handelsrechtliche AfA die steuerliche überholt. Für den Jahresabschluss der GmbH ist dies im Anhang zu erläutern (§ 285 Nr. 29 HGB).
Typische Fallstricke und Gestaltungshinweise
1. Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Werden innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, die 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne USt) übersteigen, qualifizieren diese steuerlich als Anschaffungskosten – nicht als sofort oder erhöht absetzbare Herstellungskosten. Für Denkmalimmobilien gilt diese Regelung ebenfalls. Jedoch hat der BFH klargestellt, dass erhöhte Absetzungen nach §§ 7i/7h EStG trotzdem anwendbar bleiben, da die Norm der §§ 7i/7h als Spezialregelung vorgeht – die Einordnung als anschaffungsnahe Herstellungskosten ändert lediglich die Qualifikation, nicht den erhöhten AfA-Satz (BMF-Schreiben v. 18.7.2003, BStBl. I 2003, 386, Rz. 10).
2. Aufteilung auf mehrere Erwerber (Bruchteilsgemeinschaft, GbR)
Bei Erwerb über eine GbR oder Bruchteilsgemeinschaft steht die erhöhte AfA jedem Gesellschafter entsprechend seinem Anteil zu. Die Bescheinigung muss auf die Gemeinschaft ausgestellt sein; eine nachträgliche Zuordnung auf einzelne Gesellschafter ist nicht möglich.
3. Eigennutzung statt Vermietung
§§ 7i/7h EStG setzen die Nutzung zur Einkunftserzielung voraus. Bei Eigennutzung kommt stattdessen der Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG in Betracht (10 Jahre à 9 % = 90 % der begünstigten Kosten). Eigennutzung und Vermietung dürfen nicht kombiniert werden; bei gemischter Nutzung ist eine sachgerechte Aufteilung erforderlich.
4. Verlustverrechnungsbeschränkungen
Die hohen Abschreibungen können erhebliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung erzeugen. Diese unterliegen seit 2004 der Mindestbesteuerung nach § 2 Abs. 3 EStG a.F. nicht mehr, sind aber im Kontext der Verlustverrechnungsregelungen nach § 10d EStG (Verlustvortrag/-rücktrag) zu berücksichtigen. Der Verlustrücktrag ist auf 10 Mio. EUR (bzw. bei Zusammenveranlagung 20 Mio. EUR) begrenzt.
5. Umsatzsteuer und Vorsteuerabzug
Vermietet die GmbH das Denkmal umsatzsteuerpflichtig (Option nach § 9 UStG), kann die auf die Sanierungskosten entfallende Vorsteuer vollständig abgezogen werden. Dies setzt voraus, dass der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist (unternehmerische Nutzung). Bei steuerfreier Vermietung entfällt der Vorsteuerabzug – die Umsatzsteuer erhöht dann die begünstigten Herstellungskosten für die Denkmal-AfA.
Gestaltungsempfehlung: Kostenrechner nutzen
Vor dem Erwerb einer Denkmalimmobilie lohnt eine detaillierte Investitionsrechnung. Mit dem Kostenrechner von onlinebilanz.de können Gesellschafter-Geschäftsführer Steuerersparnis, Liquiditätseffekte und latente Steuern schnell modellieren. Für eine vollständige Abbildung im digitalen Jahresabschluss steht das Demo-Login zur Verfügung.
Fazit
Die Denkmal-AfA nach §§ 7i und 7h EStG ist eines der wirkungsvollsten legalen Steuerinstrumente im Immobilienbereich. Die erhöhten Absetzungen von bis zu 9 % jährlich über acht Jahre ermöglichen eine nahezu vollständige steuerliche Amortisation der Sanierungskosten innerhalb von zwölf Jahren. Für Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH eröffnet dies erhebliche Möglichkeiten der privaten Steueroptimierung – sofern die formellen Voraussetzungen, insbesondere die behördliche Bescheinigung und die präventive Abstimmung vor Baubeginn, lückenlos eingehalten werden. Auf GmbH-Ebene sind die steuerlichen Mehrerstabschreibungen von der handelsrechtlichen AfA zu trennen und als latente Steuern im Jahresabschluss abzubilden. Wer die Denkmal-AfA strategisch einsetzen will, sollte frühzeitig einen auf Immobilien spezialisierten Steuerberater einbinden – und die Bescheinigung als zentrales Beweismittel bereits in der Planungsphase sichern.
100 %
Sanierungskosten absetzbar (über 12 Jahre)
9 %
jährliche AfA in Jahren 1–8
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Denkmal-AfA?
Die Denkmal-AfA bezeichnet die erhöhten Absetzungen nach §7i bzw. §7h EStG für Sanierungskosten an Baudenkmälern oder Gebäuden in Sanierungsgebieten: 8 Jahre à 9 % und 4 Jahre à 7 % der bescheinigten Aufwendungen.
Wer kann die Denkmal-AfA nutzen?
Grundsätzlich jeder Steuerpflichtige, der ein begünstigtes Gebäude zur Einkunftserzielung nutzt – also auch GmbH-Gesellschafter privat oder eine GmbH für ihr Betriebsvermögen. Bei Eigennutzung gilt stattdessen §10f EStG (Sonderausgabenabzug).
Was passiert ohne behördliche Bescheinigung?
Ohne gültige Bescheinigung der Denkmalbehörde (§7i) oder Gemeinde (§7h) wird die erhöhte AfA vom Finanzamt vollständig versagt. Die Bescheinigung ist materiell-rechtliche Tatbestandsvoraussetzung, kein bloßes Formerfordernis.
Gilt die Denkmal-AfA auch für GmbHs?
Ja, über §8 Abs.1 KStG sind §§7i/7h EStG auch für Körperschaften anwendbar. Allerdings ist die erhöhte Steuer-AfA nicht mit der handelsrechtlichen Abschreibung identisch; die Differenz erzeugt passive latente Steuern nach §274 HGB.
Was ist der Unterschied zwischen §7i und §7h EStG?
§7i EStG gilt für eingetragene Baudenkmäler nach Landesdenkmalrecht; §7h EStG für Gebäude in förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten nach BauGB. Beide Normen haben dieselbe Absetzungsstaffel, aber unterschiedliche Behörden und Voraussetzungen.
Über Autor und fachliche Prüfung
Autor
Servet Gündogan
Büroleiter OnlineBilanz · Stuttgart
Erster Ansprechpartner für Mandanten, koordiniert den Erstellungsprozess zwischen Mandant und Steuerberater.
Fachliche Prüfung
Fabian Klement
Wirtschaftsprüfer & Steuerberater · Dipl.-Kfm.
✓ Steuerberaterkammer Stuttgart · Wirtschaftsprüferkammer
Schwerpunkt Jahresabschlussprüfung, Konzernreporting und E-Bilanz. Qualitätssicherung aller Abschlüsse. Verantwortet die fachliche Prüfung dieses Beitrags.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Alle steuerlichen Beratungsleistungen erbringt der angeschlossene Steuerberater bzw. Wirtschaftsprüfer. OnlineBilanz ist eine Steuerberater-Plattform: Ihr Jahresabschluss wird von einem zugelassenen Steuerberater erstellt und unterzeichnet. Stand der Rechtslage: June 2026.
