Vermögensverwaltende GmbH
Ohne Gewerbesteuer — solange nichts dazwischenkommt.
Eine vermögensverwaltende GmbH hält und verwaltet eigenes Vermögen — meist Immobilien, seltener Wertpapiere. Verwaltet sie ausschließlich eigenen Grundbesitz (daneben ggf. eigenes Kapitalvermögen), kann sie auf Antrag die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG nutzen: Der Gewerbeertrag aus der Grundstücksverwaltung wird vollständig gekürzt, es bleiben nur Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag — rund 15,8 % statt rund 30 % bei einem Hebesatz von 400 %. Die Betonung liegt auf ausschließlich.
- Fabian KlementWirtschaftsprüfer
- Jakob RößSteuerberater
- Dr. Jeannine DinnebierRechtsanwältin
Drei Wege, Immobilien zu halten — drei Belastungen.
Dieselbe Immobilie, dieselbe Miete, drei völlig unterschiedliche Steuerquoten. Beispiel: 200.000 € Überschuss, Hebesatz 400 %.
Im Privatvermögen halten
Mietüberschüsse unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz bis 45 % zuzüglich SolZ. Dafür: Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei (§ 23 EStG), sofern kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt — der entscheidende Vorteil dieser Variante.
Belastungbis 47,5 %Ohne erweiterte Kürzung
Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer: zusammen rund 30 %. Das gilt für jedes Jahr, in dem die Ausschließlichkeit verletzt ist.
Belastungrund 30 %Mit erweiterter Kürzung
Der Gewerbeertrag wird vollständig gekürzt. Es bleiben 15 % Körperschaftsteuer plus SolZ — effektiv 15,825 %. Aber: Der Verkauf bleibt steuerpflichtig, eine Zehnjahresfrist gibt es nicht.
Belastung15,825 %Im Privatvermögen ist die Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei zu veräußern (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). In der GmbH ist der Veräußerungsgewinn immer steuerpflichtig, egal wie lange sie gehalten wurde. Wer auf Wertsteigerung und Verkauf setzt, fährt in der Regel privat besser; wer auf Mietrendite und Reinvestition setzt, häufig in der GmbH.
Eine GmbH, deren Tätigkeit sich auf das Halten und Verwalten eigenen Vermögens beschränkt — typischerweise Immobilien. Rechtlich ist sie eine gewöhnliche GmbH; „vermögensverwaltend" beschreibt nur, was sie tut. Der Begriff wird oft synonym mit „Immobilien-GmbH" verwendet.
Ihr steuerlicher Reiz liegt in der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG: Verwaltet sie ausschließlich eigenen Grundbesitz, wird der darauf entfallende Gewerbeertrag auf Antrag vollständig gekürzt. Es bleiben 15 % Körperschaftsteuer und 5,5 % SolZ darauf — zusammen 15,825 %.
Sechs Gründe, die dagegen sprechen.
Die erweiterte Kürzung ist attraktiv, aber empfindlich. Die folgenden Punkte sollten vor der Gründung geprüft werden.
Kein steuerfreier Verkauf
In der GmbH gibt es keine Zehnjahresfrist. Der Veräußerungsgewinn ist immer steuerpflichtig — im Privatvermögen wäre er nach zehn Jahren grundsätzlich steuerfrei. Bei Wertsteigerungsstrategien ist das oft der gewichtigste Nachteil.
Alles-oder-nichts
Die Kürzung verlangt Ausschließlichkeit. Eine schädliche Tätigkeit — etwa mitvermietete Betriebsvorrichtungen oder Stromlieferungen über den gesetzlichen Grenzen, eine Beteiligung an einer gewerblichen Personengesellschaft — kostet sie für das gesamte Jahr.
Kapitalertragsteuer beim Entnehmen
Der niedrige Satz gilt nur, solange das Geld in der Gesellschaft bleibt. Bei Ausschüttung an Gesellschafter im Privatvermögen kommen 25 % Abgeltungsteuer plus SolZ hinzu — die Gesamtbelastung steigt dann auf rund 38 %.
Laufende Kosten
Buchführung, Jahresabschluss, E-Bilanz, Offenlegung, Steuererklärungen — auch bei einer einzigen Immobilie. Bei geringen Überschüssen kann der Aufwand den Vorteil aufzehren.
Keine Verlustverrechnung mit Privatem
Verluste der GmbH lassen sich nicht mit privaten Einkünften verrechnen. In der Anlaufphase mit hohen Abschreibungen ist das ein echter Nachteil gegenüber dem Privatvermögen.
Grunderwerbsteuer beim Einbringen
Die Übertragung bestehender Immobilien in die GmbH löst in der Regel Grunderwerbsteuer aus — je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %. Die Struktur lohnt sich daher meist nur beim Neuerwerb.
Was die Kürzung kippt — und was nicht.
Die Rechtsprechung ist streng: Neben den gesetzlich zugelassenen Nebentätigkeiten und den Grenzen von 5 % und 20 % gibt es grundsätzlich keine Bagatellgrenze. Die Übersicht zeigt die typischen Fälle.
| Tätigkeit | Kürzung | Warum | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Vermietung eigener Wohn- und Gewerbeimmobilien | bleibt | Kerntätigkeit der Grundstücksverwaltung | § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG |
| Verwaltung eigenen Kapitalvermögens | bleibt | Ausdrücklich als unschädlich zugelassen | § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG |
| Mitvermietete Betriebsvorrichtungen | bleibt bis 5 % | 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes | § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. c GewStG |
| Photovoltaikanlage, Stromlieferung | bleibt bis 20 % | Nur Strom aus erneuerbaren Energien oder Ladestationen; 20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung (seit EZ 2023) | § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. b GewStG |
| Grundbesitz dient dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters | entfällt | Ausdrücklicher Ausschluss der erweiterten Kürzung | § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG |
| Beteiligung an gewerblicher Personengesellschaft | entfällt | Mitunternehmerische Beteiligung ist keine Grundstücksverwaltung | BFH-Rechtsprechung |
| Gewerblicher Grundstückshandel | entfällt | Mehrere Verkäufe in kurzer Zeit — Handel statt Verwaltung | BFH-Rechtsprechung |
| Zusatzleistungen an Mieter, etwa Reinigung | bleibt bis 5 % | Zusammen mit anderen Nebentätigkeiten gegenüber Mietern | § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. c GewStG |
Die Kürzung ist eine Jahresentscheidung: Sie wird für jeden Erhebungszeitraum neu geprüft. Fällt sie in einem Jahr weg, kann sie im Folgejahr wieder greifen — der Nachteil betrifft dann das jeweilige Jahr. Die Voraussetzungen sollten deshalb jedes Jahr neu geprüft werden.
Sechs Fehler, die die Kürzung kosten.
Jeder kann 15,8 % Belastung in rund 30 % verwandeln — für das gesamte betroffene Jahr.
Über 20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung aus Stromlieferung und die Kürzung entfällt vollständig (§ 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. b GewStG). Die Grenze gilt je Wirtschaftsjahr.
Gastronomieküchen, Lastenaufzüge, Kühlanlagen: über 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung und die Kürzung ist für das ganze Jahr verloren.
Vermietung an eine Gesellschaft, die derselbe Personenkreis beherrscht, kann eine Betriebsaufspaltung begründen — die Verwaltung wird dann gewerblich.
Innerhalb weniger Jahre mehrere Objekte veräußert: Das kann als gewerblicher Grundstückshandel gewertet werden — dann entfällt die Kürzung und der gesamte Gewinn ist gewerbesteuerpflichtig.
Die Übertragung löst in der Regel Grunderwerbsteuer aus (§ 1 GrEStG) — je nach Bundesland bis 6,5 %. Der Steuervorteil braucht dann Jahre, um das aufzuholen.
Zusatzleistungen an Mieter wie Reinigung oder Service sind nur bis 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung unschädlich (§ 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. c GewStG).
Was die laufende Betreuung kostet.
Verbindlich sind das bestätigte Angebot und der darin bezeichnete Leistungsumfang einschließlich gesonderter Berufsträgerleistungen.
| Leistung | Preis netto | Enthalten |
|---|---|---|
| Jahresabschluss | ab 499,95 € | Bilanz, GuV, Anhang, Steuererklärungen, E-Bilanz und Offenlegung |
| Eröffnungsbilanz bei Neugründung | ab 199,95 € | Eröffnungsbilanz GmbH |
| Laufende Buchhaltung | nach Angebot | Der monatliche Preis und die enthaltenen Leistungen ergeben sich aus dem bestätigten Angebot. |
Was zur vermögensverwaltenden GmbH gefragt wird.
Was sind die Nachteile einer vermögensverwaltenden GmbH?
Wann lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH?
Was ist die erweiterte Kürzung?
Was kippt die erweiterte Kürzung?
Ist der Verkauf einer Immobilie aus der GmbH steuerfrei?
Kann ich meine bestehenden Immobilien einbringen?
Was kostet die Betreuung einer vermögensverwaltenden GmbH?
Wer den Abschluss freigibt — entscheiden Sie.
Die KI-Assistenz erstellt einen Entwurf zur weiteren Prüfung. Sie können ihn herunterladen und selbst weiterverwenden. Bei Einreichung über uns prüft, korrigiert und übermittelt der beauftragte Steuerberater.
- Aufgabenverteilung: Sie entscheiden über die eigenständige Verwendung des Entwurfs; die Verantwortung für diese Verwendung liegt bei Ihnen.
- Entwurf zur eigenen Verwendung ohne beauftragte fachliche Prüfung; eine gesetzliche Abschlussprüfung nach §§ 316 ff. HGB ist eine gesonderte Leistung.
- Passt bei übersichtlichen Verhältnissen, ruhenden Gesellschaften und Mandanten, die ihre Zahlen selbst im Griff haben.
- Aufgabenverteilung: Der beauftragte Steuerberater prüft, korrigiert und übermittelt bei Einreichung über OnlineBilanz.
- Passt bei Bank- und Investorengesprächen, Betriebsprüfungsrisiko, Holdingstrukturen und komplexen Sachverhalten.
Drei Köpfe, eine tragfähige Struktur.
Für steuerliche Einzelfallberatung und fachliche Freigaben wird ein befugter Berufsträger gesondert beauftragt.
Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung — etwa die Bewertung und die fachliche Freigabe im Einreichungsmodell.
fabian.klement@onlinebilanz.de
Steuerberatung — etwa die Erklärungen und der Antrag auf erweiterte Kürzung nach § 9 GewStG.
jakob.roess@onlinebilanz.de
Rechtsberatung — etwa Gesellschaftsvertrag, Einbringung und das Registerverfahren.
jeannine.dinnebier@onlinebilanz.deDie rechtlichen Aussagen dieser Seite im Volltext.
Die maßgeblichen Vorschriften im amtlichen Volltext — nachlesbar beim Bundesministerium der Justiz.
verliehen in der Bundesrepublik Deutschland
Die passende Rechtsform.
Ihr Ansprechpartner15 Minuten mit Raphael DienerFinanzbuchhalter · Onboarding. Wir zeigen Ablauf und Portal; steuerliche Fragen klärt der beauftragte Steuerberater.
Fabian Klement
Jakob Röß
Dr. Jeannine Dinnebier