Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid: Bemessungsgrundlage und Befreiungen prüfen
Ein Grunderwerbsteuerbescheid landet im Briefkasten der GmbH – und die Steuerfestsetzung wirkt auf den ersten Blick schlüssig. Doch gerade bei Share Deals, gemischten Gegenleistungen oder konzerninternen Umstrukturierungen stecken die entscheidenden Fehler in der Bemessungsgrundlage oder bei übersehenen Befreiungstatbeständen. Wer die Einspruchsfrist versäumt oder den Einspruch inhaltlich falsch begründet, verschenkt bares Geld.
Kurzantwort
Ein Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid ist binnen eines Monats nach Bekanntgabe beim zuständigen Finanzamt schriftlich einzulegen (§ 355 AO). Inhaltlich sollten Geschäftsführer systematisch prüfen, ob die Gegenleistung nach § 8 GrEStG korrekt ermittelt wurde, ob Befreiungen nach §§ 3, 5, 6 oder 6a GrEStG greifen und ob bei Share Deals die Anteilsschwellen (§§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 GrEStG) zutreffend berechnet wurden.
Inhaltsverzeichnis
- Warum Einspruch lohnt: häufige Fehlerquellen
- Fristen, Form und Zuständigkeit
- Bemessungsgrundlage systematisch prüfen
- Steuerbefreiungen und -vergünstigungen
- Share Deal und § 6a GrEStG: Konzernklausel
- Musterbegründung: Struktur und Checkliste
- Aussetzung der Vollziehung beantragen
- Verfassungsrechtliche Einwände
- Praxisbeispiel GmbH
Warum ein Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid lohnt: häufige Fehlerquellen
Grunderwerbsteuer ist Ländersache – und die Bearbeitungsqualität der Finanzämter variiert erheblich. Für GmbH-Geschäftsführer sind es vor allem drei Fehlerklassen, die einen Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid wirtschaftlich sinnvoll machen:
- Überhöhte Bemessungsgrundlage: Das Finanzamt setzt die gesamte Gegenleistung inklusive übernommener Verbindlichkeiten, Inventar oder beweglicher Wirtschaftsgüter an, ohne diese herauszurechnen.
- Übersehene Befreiungstatbestände: Besonders bei Konzernumstrukturierungen oder Grundstücksübertragungen unter Gesellschaftern wird § 6a GrEStG nicht von Amts wegen geprüft.
- Fehler bei Share Deals: Die Schwellenberechnung nach §§ 1 Abs. 2a und 2b GrEStG ist komplex; Altgesellschafteranteile, mittelbare Beteiligungen und Zeitfenster werden häufig falsch erfasst.
Hinweis
Ein Einspruch hemmt nicht automatisch die Vollziehung. Die festgesetzte Grunderwerbsteuer ist dennoch fällig, sofern keine gesonderte Aussetzung der Vollziehung (AdV) beantragt wird (siehe Abschnitt 7).
Fristen, Form und Zuständigkeit beim Grunderwerbsteuer-Einspruch
Die Einspruchsfrist beträgt nach § 355 Abs. 1 AO einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Bei postalischer Zustellung gilt der dritte Tag nach Aufgabe zur Post als Bekanntgabetag (§ 122 Abs. 2 AO), es sei denn, der tatsächliche Zugang erfolgte später oder gar nicht.
Der Einspruch ist schriftlich oder elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzulegen – das ist das Finanzamt, das den Bescheid erlassen hat, in der Regel das Finanzamt am Belegenheitsort des Grundstücks. Eine Begründung ist bei Einlegung nicht zwingend erforderlich, sollte aber so früh wie möglich nachgereicht werden, um die Einspruchsbearbeitung zu steuern.
Fristversäumnis: Wird die Monatsfrist versäumt, kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO beantragt werden – jedoch nur bei unverschuldetem Hindernis und innerhalb eines Monats nach Wegfall des Hindernisses. Diese Hürde ist hoch; eine vorsorgende fristwahrende Einlegung ohne vollständige Begründung ist daher stets vorzuziehen.
Bemessungsgrundlage systematisch prüfen
Ausgangspunkt ist § 8 GrEStG: Die Steuer bemisst sich grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Fehlt eine Gegenleistung oder ist diese nicht ermittelbar, greift § 8 Abs. 2 GrEStG mit dem Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Für GmbH-Geschäftsführer sind folgende Abzugsposten systematisch zu prüfen:
| Position | Ansatz Finanzamt (häufig) | Rechtlich korrekt |
|---|---|---|
| Kaufpreis Grundstück inkl. Gebäude | Gesamtbetrag laut Vertrag | Nur Grundstücksanteil, wenn trennbar |
| Mitverkauftes Inventar / bewegliche Sachen | Oft Teil der Bemessungsgrundlage | Herauszurechnen, sofern klar abgrenzbar (BFH v. 14.6.1995 – II R 9/92) |
| Übernommene Grundpfandrechte | Addiert zur Gegenleistung | Gehören zur Gegenleistung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) – Prüfung der Valutierung |
| Sanierungskosten als Kaufpreisbestandteil | Teil der Bemessungsgrundlage | Nur bei einheitlichem Vertragswerk; isolierte Bauverträge herausrechnen |
| Umsatzsteuerkomponente | Bruttobetrag angesetzt | USt gehört zur Gegenleistung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), aber bei Optionsverzicht prüfen |
Einheitliches Vertragswerk und Inventar
Besondere Praxisrelevanz hat der Einspruch wegen Inventar: Wenn ein Gewerbeobjekt mit mitverkauftem Mobiliar, Ladeneinbauten oder technischen Anlagen erworben wird, sind diese Positionen aus der Gegenleistung herauszurechnen, sofern ein separater Kaufpreisanteil im Vertrag ausgewiesen oder zumindest durch ein Wertgutachten belegbar ist. Das Finanzamt akzeptiert pauschale Abzüge ohne Nachweis regelmäßig nicht – weshalb der Einspruch mit einer detaillierten Inventarliste und einem Zeitwertnachweis zu belegen ist. Suchbegriff in der Praxis: Einspruch Grunderwerbsteuer Inventar.
Steuerbefreiungen und -vergünstigungen gezielt prüfen
Das GrEStG kennt eine Reihe von Befreiungstatbeständen, die von Amts wegen nur unzuverlässig geprüft werden. Im GmbH-Kontext sind folgende relevant:
Erwerbe unter 2.500 EUR Gegenleistung; Erwerbe durch Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Verwandte in gerader Linie (Nr. 4–6). Relevant bei Anteilsübertragungen innerhalb von Familienholdings.
Übergang auf oder von Personengesellschaften steuerfrei im Umfang der Beteiligungsquote. Nach der GrEStG-Reform 2021 gelten verschärfte Behaltefristen (fünf bzw. zehn Jahre); trotzdem häufig übersehen.
§ 6a GrEStG – Konzernklausel
Bei Umwandlungen innerhalb eines Konzerns (Verschmelzung, Spaltung, Einbringung nach UmwG oder UmwStG) ist die Grunderwerbsteuer nach § 6a GrEStG befreit, sofern ein herrschendes Unternehmen zu mindestens 95 % an allen beteiligten Gesellschaften beteiligt ist und die Vorbehaltensfrist (fünf Jahre vor und nach dem Rechtsvorgang) eingehalten wird. Die Befreiung muss aktiv beantragt werden; fehlt der Antrag oder fehlen Nachweise, setzt das Finanzamt die Steuer fest – zu Unrecht, wenn die materiellen Voraussetzungen vorliegen. Dieser Punkt ist für konzerninterne Restrukturierungen, die auch im Jahresabschluss abzubilden sind, von erheblicher Bedeutung.
Share Deal und § 6a GrEStG: Konzernklausel bei Anteilsübertragungen
Bei Erwerb von Gesellschaftsanteilen (Share Deal) greift nicht der klassische Grundstückserwerb, sondern die fiktiven Erwerbstatbestände der §§ 1 Abs. 2a, 2b und 3 GrEStG. Hier entstehen besonders häufig Fehler:
- § 1 Abs. 2a GrEStG: Vereinigung von 90 % der Anteile an einer grundbesitzhaltenden Personengesellschaft innerhalb von zehn Jahren.
- § 1 Abs. 2b GrEStG: Analog für Kapitalgesellschaften (seit 01.07.2021; Schwelle 90 %).
- § 1 Abs. 3 GrEStG: Vereinigung aller Anteile in einer Hand bei Kapitalgesellschaften.
Im Einspruch ist konkret zu prüfen: Wurde die Altgesellschafterregelung (§ 1 Abs. 2a Satz 4 GrEStG analog) korrekt angewendet? Wurden mittelbare Beteiligungen zutreffend auf direkte Beteiligungen umgerechnet? Hat das Finanzamt den maßgeblichen Zehnjahreszeitraum zutreffend bestimmt? Bei Fehlern in der Schwellenberechnung entfällt der Steuertatbestand vollständig.
Musterbegründung: Struktur und Checkliste für den Einspruch
Eine rechtssichere Einspruchsbegründung folgt einem klaren Aufbau. Ein vollständiges Muster Einspruch Grunderwerbsteuer enthält mindestens:
- Identifikation des Bescheids: Aktenzeichen, Bescheiddatum, festgesetzte Steuer.
- Fristwahrende Einlegung: Expliziter Satz „Hiermit lege ich/legen wir gegen den Grunderwerbsteuerbescheid vom [Datum], Az. [Nr.], fristwahrend Einspruch ein.“
- Antrag: Konkrete Änderung der Steuerfestsetzung (ggf. auf 0 EUR bei vollständiger Befreiung).
- Sachverhalt: Kurze, präzise Beschreibung des Erwerbsvorgangs.
- Rechtliche Würdigung: Verweis auf einschlägige Normen, BFH-Urteile, ggf. BMF-Schreiben.
- Beweisangebote: Inventarliste, Gutachten, Beteiligungsübersicht, Gesellschaftsverträge.
- Aussetzungsantrag (AdV): Gesondert oder im gleichen Schreiben.
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Aussetzung der Vollziehung beantragen
Der Einspruch hat nach § 361 Abs. 1 AO keine aufschiebende Wirkung. Die Grunderwerbsteuer ist damit auch während eines laufenden Einspruchsverfahrens fällig. Um Liquiditätsabflüsse zu vermeiden, ist gleichzeitig ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung (AdV) zu stellen.
Voraussetzung ist das Vorliegen ernstlicher Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids – ein niedrigschwelliges Kriterium, das bereits dann erfüllt ist, wenn die Rechtsfrage nicht eindeutig zugunsten des Finanzamts zu beantworten ist. Bei strittiger Bemessungsgrundlage oder unklarer Anwendung von § 6a GrEStG ist dieser Maßstab regelmäßig erfüllt. Alternativ kann beim Finanzgericht einstweiliger Rechtsschutz nach § 69 FGO beantragt werden, wenn das Finanzamt die AdV ablehnt.
Praxistipp
Stellen Sie den AdV-Antrag immer im selben Schreiben wie den Einspruch. Das spart Bearbeitungszeit und stellt sicher, dass der AdV-Antrag noch vor Fälligkeit der Steuer bearbeitet wird.
Verfassungsrechtliche Einwände: offene Verfahren im Blick behalten
In der Rechtspraxis kursiert der Suchbegriff Grunderwerbsteuer verfassungswidrig Einspruch – insbesondere im Zusammenhang mit der Frage, ob die Anknüpfung an Grundbesitzwerte nach § 8 Abs. 2 GrEStG noch verfassungskonform ist, nachdem das BVerfG 2018 die Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte. Der BFH hat mit Beschluss II B 55/18 (Az. II B 55/18) die Revision in einem Verfahren zur Verfassungskonformität der Ersatzbemessungsgrundlage zugelassen. Sollten Sie einen Bescheid erhalten, bei dem § 8 Abs. 2 GrEStG (Grundbesitzwert) als Bemessungsgrundlage dient, empfiehlt sich die Aufnahme eines Vorläufigkeitsvermerks nach § 165 AO bzw. ein ruhender Einspruch mit Verweis auf das jeweilige Musterverfahren.
Ob offene BFH- oder BVerfG-Verfahren für den konkreten Sachverhalt einschlägig sind, ist stets im Einzelfall zu prüfen. Die bloße Behauptung der Verfassungswidrigkeit ohne Anknüpfungspunkt an ein konkretes Verfahren genügt für einen Vorläufigkeitsvermerk nicht.
Praxisbeispiel: Grunderwerbsteuer-Einspruch einer GmbH beim Gewerbeimmobilienkauf
Die Mustermann Immobilien GmbH erwirbt eine Gewerbeimmobilie in Bayern (GrESt-Satz 3,5 %). Der notarielle Kaufvertrag sieht folgende Gegenleistungen vor:
| Position | Betrag (EUR) | Bemessungsgrundlage? |
|---|---|---|
| Grundstück und Gebäude | 1.800.000 | Ja |
| Eingebaute Ladeneinbauten (Inventar, separat bewertet) | 120.000 | Streitig → Einspruch |
| Übernommenes Grundpfandrecht (valuiert) | 200.000 | Ja (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) |
| Nicht valuiertes Grundpfandrecht | 50.000 | Nein → Einspruch |
Festsetzung Finanzamt: Bemessungsgrundlage 2.170.000 EUR × 3,5 % = 75.950 EUR.
Korrekte Bemessungsgrundlage nach Einspruch:
- Abzug Inventar (separat bewertet, Gutachten liegt vor): ./. 120.000 EUR
- Abzug nicht valuiertes Grundpfandrecht: ./. 50.000 EUR
- Korrekte Basis: 2.000.000 EUR × 3,5 % = 70.000 EUR
Ersparnis durch Einspruch: 5.950 EUR – ohne Klageverfahren, allein durch korrekte Darlegung der Bemessungsgrundlage.
Soll: 3648 Grunderwerbsteuer (GKR) / 5480 (SKR 04) 5.950 EUR
Haben: 1780 Sonstige Verbindlichkeiten / 3499 5.950 EUR
→ Anpassung der aktivierten Anschaffungsnebenkosten im Jahresabschluss (§ 255 HGB)
Dieser Buchungsvorgang ist unmittelbar mit dem Jahresabschluss der GmbH verknüpft: Eine zu hoch aktivierte Grunderwerbsteuer erhöht die Anschaffungskosten des Grundstücks und damit die Abschreibungsbasis – ein Fehler, der sich über Jahre fortschreibt und bei Betriebsprüfungen auffällt.
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Fazit: Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid strategisch angehen
Der Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid ist kein bürokratisches Routinegeschäft, sondern ein strukturierter Prüfprozess in drei Schritten: Bemessungsgrundlage aufschlüsseln, Befreiungstatbestände abchecken, verfahrensrechtliche Sicherungen (AdV, Vorläufigkeit) aktivieren. Gerade GmbHs unterschätzen das Potenzial, weil die Bescheide auf den ersten Blick plausibel wirken. Die Frist von einem Monat duldet keinen Aufschub – im Zweifel fristwahrend einlegen und die Begründung nachreichen.
1 Monat
Einspruchsfrist nach § 355 AO
90 %
Anteilsschwelle Share Deal § 1 Abs. 2b GrEStG
5 Jahre
Vorbehaltensfrist § 6a GrEStG (vor und nach Umwandlung)
Häufig gestellte Fragen
Wie lange ist die Einspruchsfrist beim Grunderwerbsteuerbescheid?
Die Frist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids gemäß § 355 Abs. 1 AO. Bei Postversand gilt der dritte Tag nach Aufgabe als Bekanntgabetag. Ein fristgewahrender Einspruch ohne vollständige Begründung ist jederzeit möglich; die Begründung kann nachgereicht werden.
Kann mitverkauftes Inventar aus der Grunderwerbsteuer herausgerechnet werden?
Ja, sofern das Inventar im Kaufvertrag separat ausgewiesen oder durch ein Wertgutachten abgrenzbar ist und es sich um bewegliche Wirtschaftsgüter handelt. Das Finanzamt erkennt pauschale Abzüge ohne Nachweis regelmäßig nicht an; ein detaillierter Inventarnachweis ist beizufügen.
Was ist § 6a GrEStG und wann greift die Konzernklausel?
§ 6a GrEStG befreit Grundstücksübertragungen bei Umwandlungen innerhalb eines Konzerns von der Grunderwerbsteuer, wenn ein herrschendes Unternehmen zu mindestens 95 % an allen beteiligten Gesellschaften beteiligt ist und die fünfjährige Vor- und Nachbehaltensfrist eingehalten wird. Die Befreiung muss aktiv beim Finanzamt geltend gemacht werden.
Hat der Einspruch aufschiebende Wirkung?
Nein. Nach § 361 Abs. 1 AO hat der Einspruch keine aufschiebende Wirkung. Die Steuer bleibt fällig. Zum Schutz der Liquidität sollte gleichzeitig eine Aussetzung der Vollziehung (AdV) beantragt werden, sofern ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids bestehen.
Was bedeutet das BFH-Aktenzeichen II B 55/18 für meinen Einspruch?
Der BFH-Beschluss II B 55/18 betrifft die Verfassungskonformität der Ersatzbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG. Wenn Ihr Bescheid auf dieser Grundlage ergeht, sollten Sie einen Antrag auf Vorläufigkeit nach § 165 AO stellen oder auf das laufende Musterverfahren verweisen, um von einer etwaigen späteren Entscheidung zu profitieren.
Muss der Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid begründet werden?
Eine Begründung ist bei Einlegung nicht zwingend erforderlich; der Einspruch wahrt die Frist auch ohne Begründung. Das Finanzamt setzt jedoch eine angemessene Frist zur Begründung; eine fehlende oder unzureichende Begründung kann zur Verwerfung als unbegründet führen. Eine inhaltliche Begründung sollte daher so früh wie möglich nachgereicht werden.
Über Autor und fachliche Prüfung
Autor
Servet Gündogan
Büroleiter OnlineBilanz · Stuttgart
Erster Ansprechpartner für Mandanten, koordiniert den Erstellungsprozess zwischen Mandant und Steuerberater.
Fachliche Prüfung
Fabian Klement
Wirtschaftsprüfer & Steuerberater · Dipl.-Kfm.
✓ Steuerberaterkammer Stuttgart · Wirtschaftsprüferkammer
Schwerpunkt Jahresabschlussprüfung, Konzernreporting und E-Bilanz. Qualitätssicherung aller Abschlüsse. Verantwortet die fachliche Prüfung dieses Beitrags.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Alle steuerlichen Beratungsleistungen erbringt der angeschlossene Steuerberater bzw. Wirtschaftsprüfer. OnlineBilanz ist eine Plattform für Buchhaltung und Jahresabschluss: Auf Wunsch prüft und unterzeichnet ein zugelassener Steuerberater Ihren Jahresabschluss. Stand der Rechtslage: June 2026.
