Option nach § 9 UStG: Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung richtig nutzen
Steuerbefreite Umsätze klingen auf den ersten Blick vorteilhaft – doch für eine GmbH, die Immobilien vermietet oder veräußert, kann die Befreiung zum Kostentreiber werden: Sie sperrt den Vorsteuerabzug. Die Option nach § 9 UStG erlaubt es, auf genau diese Befreiung zu verzichten und damit die Vorsteuer aus Baukosten, Sanierungen oder laufenden Investitionen vollständig zurückzuholen. Wer zur Umsatzsteuer optiert, unterliegt dann den regulären Steuersätzen nach § 12 UStG – in der Regel 19 % auf gewerbliche Vermietung. Was dabei fristmäßig zu beachten ist, wo der Notar ins Spiel kommt und welche Bindungswirkung jahrelang nachwirkt, lesen Sie hier.
Kurzantwort
Die Option nach § 9 UStG bezeichnet den freiwilligen Verzicht einer GmbH auf die gesetzliche Umsatzsteuerbefreiung für bestimmte Umsätze – insbesondere Grundstücksvermietungen und -verkäufe. Voraussetzung ist stets, dass der Leistungsempfänger selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bei Grundstückslieferungen muss die Option zwingend im notariellen Vertrag erklärt werden (§ 9 Abs. 3 Satz 2 UStG). Die Bindungswirkung beträgt in der Praxis mindestens fünf Jahre (Vermietung) bzw. kann bei Verkauf sofortige Korrekturrisiken nach § 15a UStG auslösen.
Inhaltsverzeichnis
- Steuerbefreiung & Warum die Option existiert
- Voraussetzungen: Wer darf optieren?
- Option bei Vermietung: Der Klassiker für die GmbH
- Grundstücksverkäufe: Notar-Pflicht & Fristfalle (§ 9 Abs. 3 UStG)
- Rechenbeispiel: Vorsteuer-Vorteil in der GmbH
- Bindungswirkung, Widerruf und Rücknahme
- § 15a UStG: Das Berichtigungsrisiko nicht unterschätzen
- Bilanzielle Relevanz & Jahresabschluss
- Checkliste: Option § 9 UStG in der Praxis
Steuerbefreiung nach § 4 UStG – und warum sie zum Problem wird
Das Umsatzsteuergesetz befreit eine Reihe von Umsätzen von der Umsatzsteuer. Für GmbHs im Immobilienbereich besonders relevant sind die Befreiungen nach § 4 Nr. 9a UStG (Grundstückslieferungen unter das GrEStG) und § 4 Nr. 12a UStG (Vermietung und Verpachtung von Grundstücken). Klingt vorteilhaft – ist es aber nicht automatisch.
Das Kernproblem: Wer steuerfreie Umsätze ausführt, verliert nach § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG das Recht zum Vorsteuerabzug aus den damit zusammenhängenden Eingangsleistungen. Baukosten, Architektenhonorare, Instandhaltungen, Maklerprovisionen – die gesamte Vorsteuer bleibt beim Unternehmen hängen und erhöht den Aufwand. Bei einer GmbH, die ein Gebäude für mehrere Millionen Euro errichtet oder saniert, summiert sich das schnell auf erhebliche sechsstellige Beträge.
Grundprinzip der Option
§ 9 UStG ist kein eigenständiger Steuertatbestand, sondern ein Wahlrecht: Die GmbH verzichtet auf die Steuerbefreiung und behandelt den Umsatz als steuerpflichtig. Die gesetzliche Systematik: Befreiung → Ausschluss Vorsteuerabzug. Option → Steuerpflicht → Vorsteuerabzug möglich.
Voraussetzungen: Wer darf nach § 9 UStG optieren?
Die Option steht nicht jedem frei. § 9 Abs. 1 UStG nennt zwei kumulative Voraussetzungen:
- Der Umsatz fällt unter § 4 Nr. 8, 9a, 12, 13 oder 19 UStG – also unter eine der dort aufgeführten Befreiungen. Für GmbHs im Immobilienbereich sind dies regelmäßig § 4 Nr. 9a und Nr. 12a UStG.
- Der Leistungsempfänger ist selbst Unternehmer und verwendet die Eingangsleistung für sein Unternehmen – er muss zum Vorsteuerabzug berechtigt sein. Eine GmbH, die an eine andere vorsteuerabzugsberechtigte GmbH vermietet, erfüllt diese Voraussetzung. Vermietet sie jedoch an einen Arzt, der ausschließlich steuerfreie Heilbehandlungen erbringt und damit kein Vorsteuerabzugsrecht hat, scheidet die Option aus.
Achtung Mischmietfall: Nutzt der Mieter die Fläche sowohl für vorsteuerabzugsberechtigte als auch für nicht abzugsberechtigte Umsätze (z. B. Arzt mit Labor und Praxis), ist die Option nur für den Teil zulässig, der auf die abzugsberechtigten Verwendungen entfällt. Eine flächenmäßige Aufteilung und exakte vertragliche Dokumentation sind zwingend.
Option bei Vermietung: Der Klassiker für die GmbH
Die häufigste Konstellation in der GmbH-Praxis: Eine Immobilien-GmbH oder eine Holding-Gesellschaft vermietet Gewerberäume an eine operativ tätige Tochterfirma oder einen fremden Unternehmer. Die Vermietung ist nach § 4 Nr. 12a UStG grundsätzlich steuerfrei.
Wie wird die Option erklärt?
Bei der Vermietung genügt die Erklärung gegenüber dem Finanzamt – in der Regel durch entsprechende Rechnungsstellung mit ausgewiesener Umsatzsteuer und Abgabe der Umsatzsteuervoranmeldung. Eine besondere Form ist hier nicht vorgeschrieben. Die Option wirkt für das jeweilige Mietverhältnis; bei mehreren Mietern ist eine einheitliche Entscheidung für das gesamte Gebäude nicht zwingend – eine teilweise Option ist möglich, wenn die genutzten Flächen klar abgrenzbar sind.
Wohnraum ist tabu
Für die Vermietung von Wohnraum gilt § 9 UStG ausdrücklich nicht. § 4 Nr. 12a UStG ist insoweit nicht optionsfähig. Die Option beschränkt sich auf Gewerbeflächen, Lagerräume, Büros und vergleichbare Nutzungen.
Sonderproblem: Gemischt genutzte Gebäude
Wird ein Gebäude sowohl an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer (Gewerbe, Option möglich) als auch an Privatpersonen oder nicht abzugsberechtigte Unternehmer (Wohnen, keine Option) vermietet, ist der Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 4 UStG aufzuteilen. Maßstab ist regelmäßig das Verhältnis der optionsfähig vermieteten Fläche zur Gesamtfläche.
Grundstücksverkäufe: Notar-Pflicht und Fristfalle (§ 9 Abs. 3 UStG)
Besondere Vorsicht ist bei der Veräußerung von Grundstücken geboten. Der Verkauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks durch eine GmbH ist nach § 4 Nr. 9a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Eine Option nach § 9 UStG ist zulässig, wenn der Erwerber Unternehmer ist und das Grundstück für seine unternehmerische Tätigkeit (mit Vorsteuerabzug) verwendet.
Die Besonderheit: Notarielle Form zwingend
§ 9 Abs. 3 Satz 2 UStG schreibt vor, dass der Verzicht auf die Steuerbefreiung bei Grundstückslieferungen spätestens im notariellen Kaufvertrag zu erklären ist. Eine nachträgliche Option – etwa durch geänderte Rechnungsstellung oder durch späteres Schreiben an das Finanzamt – ist ausgeschlossen.
Fristfalle in der Praxis: Wird die Option im notariellen Vertrag vergessen oder nur mündlich vereinbart, ist sie unwirksam. Eine Heilung durch eine nachträgliche notarielle Nachtragsurkunde ist nach herrschender Meinung und BFH-Rechtsprechung nur möglich, solange die Steuer noch nicht bestandskräftig festgesetzt ist. Im Zweifel ist mit dem Notar vor Beurkundung abzustimmen, ob die Option ausgeübt werden soll.
Die Erklärung muss im Vertrag ausdrücklich und eindeutig formuliert sein. Formulierungsbeispiel für den Notarvertrag (keine Rechtsberatung, nur Muster zur Verdeutlichung): „Die Verkäuferin verzichtet auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 9a UStG und behandelt die Lieferung als umsatzsteuerpflichtig gemäß § 9 UStG.“
Fristproblem bei § 13b UStG
Bei steuerpflichtigen Grundstückslieferungen zwischen Unternehmen geht die Steuerschuldnerschaft nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG auf den Leistungsempfänger (Käufer) über. Die GmbH als Verkäuferin schuldet dann keine Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis, muss aber dennoch eine ordnungsgemäße Rechnung ausstellen und in der Umsatzsteuerjahreserklärung erfassen.
Rechenbeispiel: Vorsteuer-Vorteil in der GmbH
Die folgende Berechnung zeigt, warum die Option für eine investierende GmbH wirtschaftlich entscheidend sein kann.
| Position | Ohne Option (steuerfrei) | Mit Option (steuerpflichtig) |
|---|---|---|
| Baukosten netto | 2.000.000 € | 2.000.000 € |
| Vorsteuer (19 %) | 380.000 € | 380.000 € |
| Vorsteuerabzug | 0 € (nicht möglich) | 380.000 € (vollständig) |
| Tatsächliche Netto-Baukosten | 2.380.000 € | 2.000.000 € |
| Jährliche Miete netto | 120.000 € | 120.000 € |
| USt auf Miete (19 %) | 0 € | 22.800 € |
| Mehrbelastung Mieter | – | 22.800 € (aber als Vorsteuer abziehbar) |
| Liquiditätsvorteil GmbH durch Vorsteuer-Erstattung | 0 € | 380.000 € |
Die GmbH erzielt durch die Option einen sofortigen Liquiditätsvorteil von 380.000 Euro, da sie die gesamte Vorsteuer aus den Baukosten vom Finanzamt erstattet bekommt. Der Mieter – ebenfalls vorsteuerabzugsberechtigt – ist durch die USt auf die Miete nicht belastet, da er diese seinerseits als Vorsteuer abzieht. Das Modell ist für beide Seiten steuerneutral, solange der Mieter voll abzugsberechtigt ist.
Hinweis Liquiditätsplanung
Der Vorsteuer-Erstattungsanspruch aus Baukosten entsteht mit Ausführung der Leistung und Vorliegen der Rechnung (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UStG). Bei monatlichen Voranmeldungen kann die GmbH die Vorsteuer bereits während der Bauphase geltend machen – ein erheblicher Liquiditätsvorteil gegenüber der alternativen Aktivierung als Teil der Anschaffungskosten.
Bindungswirkung, Widerruf und Rücknahme der Option
Die Option nach § 9 UStG entfaltet eine erhebliche Bindungswirkung, die in der Beratungspraxis oft unterschätzt wird.
Bindungsdauer bei Vermietung
Das Gesetz sieht keine explizite Mindestbindungsdauer für die Option selbst vor. Jedoch ist die Bindungswirkung faktisch durch den Berichtigungszeitraum des § 15a UStG determiniert: Wer die Option widerruft oder das Mietverhältnis auf einen nicht abzugsberechtigten Mieter umstellt, riskiert eine Vorsteuerberichtigung für den noch offenen Berichtigungszeitraum (bei Gebäuden: zehn Jahre nach Inbetriebnahme, § 15a Abs. 1 Satz 2 UStG). In der Praxis entspricht dies einer faktischen Bindung von mindestens zehn Jahren.
Widerruf der Option
Der Widerruf der Option ist zulässig, muss aber spätestens bis zur Bestandskraft der Steuerfestsetzung für das Jahr erklärt werden, in dem die Leistung ausgeführt wurde. Bei laufenden Mietverhältnissen kann die Option für künftige Mietperioden grundsätzlich aufgegeben werden – mit der oben beschriebenen § 15a-Konsequenz.
Bei Grundstückslieferungen gilt: Da die Option im notariellen Kaufvertrag erklärt wird, ist ein Widerruf nach Beurkundung faktisch ausgeschlossen, solange der Vertrag Bestand hat. Ein einvernehmlicher Widerruf durch Vertragsänderung (notariell) ist theoretisch möglich, aber praktisch selten.
§ 15a UStG: Das Berichtigungsrisiko nicht unterschätzen
Der wohl gefährlichste Aspekt der Option ist die Verzahnung mit § 15a UStG. Die Vorschrift schreibt vor, dass einmal geltend gemachte Vorsteuer zu berichtigen ist, wenn sich die tatsächlichen Verwendungsverhältnisse im Berichtigungszeitraum ändern.
Berichtigungszeitraum
- Für Grundstücke und Gebäude: 10 Jahre ab Inbetriebnahme
- Für bewegliche Wirtschaftsgüter: 5 Jahre
- Für Berichtigungsobjekte nach § 15a Abs. 3 UStG (Umbaumaßnahmen etc.): ebenfalls bis zu 10 Jahre
Typische Berichtigungsfälle in der GmbH-Praxis
Der bisherige vorsteuerabzugsberechtigte Mieter zieht aus, der Nachmieter ist ein Arzt ohne Vorsteuerabzugsrecht. Die Option ist für die neue Vermietung nicht mehr möglich → Vorsteuerberichtigung anteilig für die Restlaufzeit des Berichtigungszeitraums.
Langfristiger Leerstand kann als Nutzungsänderung gewertet werden, wenn die Absicht der steuerpflichtigen Weitervermietung nicht mehr nachweisbar ist. Finanzämter prüfen dies bei Betriebsprüfungen intensiv.
Berechnung der Berichtigung
Die Berichtigung erfolgt pro Jahr des Berichtigungszeitraums mit 1/10 der ursprünglich abgezogenen Vorsteuer (bei Gebäuden). Im obigen Rechenbeispiel bedeutet das: Ändert sich die Nutzung im 6. Jahr nach Inbetriebnahme, sind noch 5/10 × 380.000 € = 190.000 Euro zurückzuzahlen.
Praxishinweis für die GmbH: Bei der Gestaltung langfristiger Mietverträge sollte stets geprüft werden, ob der Mieter dauerhaft zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt sein wird. Vertragsklauseln, die bei Verlust der Vorsteuerabzugsberechtigung eine Nachzahlungspflicht des Mieters begründen, sind empfehlenswert, aber individualvertraglich zu vereinbaren.
Bilanzielle Relevanz & Jahresabschluss
Die Optionsentscheidung hat unmittelbare Auswirkungen auf den Jahresabschluss der GmbH:
- Aktivierung der Vorsteuer: Wird die Option ausgeübt, ist die Vorsteuer aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes nicht Teil der aktivierbaren Kosten (§ 9b EStG, § 255 HGB). Das Gebäude wird mit dem Nettobetrag aktiviert. Ohne Option erhöht die Vorsteuer die Anschaffungskosten und damit die Abschreibungsbasis – ein weiterer Grund, die Optionsentscheidung frühzeitig zu treffen.
- Umsatzsteuerverbindlichkeiten/-forderungen: Laufende USt-Zahllasten und Vorsteuererstattungsansprüche sind korrekt in der Bilanz unter den kurzfristigen Verbindlichkeiten bzw. Forderungen gegenüber dem Finanzamt auszuweisen.
- § 15a-Rückstellungen: Droht eine Vorsteuerberichtigung (z. B. bei absehbarem Mieterwechsel), ist im Jahresabschluss eine Rückstellung nach § 249 HGB zu prüfen.
GmbHs mit umfangreichem Immobilienbestand und komplexen Optionssachverhalten sollten die Vorsteuerberichtigungspflichten im Rahmen der jährlichen Abschlussarbeiten systematisch überwachen. Eine strukturierte Jahresabschlussplanung erleichtert dies erheblich.
Checkliste: Option § 9 UStG in der GmbH-Praxis
Gerade für GmbHs mit mehreren Immobilien oder regelmäßigen Transaktionen empfiehlt sich ein digitales Optionsregister, das pro Objekt den Optionsstatus, den Beginn des Berichtigungszeitraums und die verbleibenden Jahre dokumentiert. Moderne Plattformen wie onlinebilanz.de unterstützen Sie dabei, Umsatzsteuer- und Jahresabschlussdaten strukturiert zu erfassen und mit Ihrem Steuerberater abzustimmen.
Fazit: Option § 9 UStG als strategisches Instrument
Die Option nach § 9 UStG ist für eine Immobilien-GmbH oder eine operative GmbH mit eigenem Grundbesitz eines der wirkungsvollsten umsatzsteuerlichen Gestaltungsinstrumente. Der Vorsteuer-Vorteil aus Investitionen kann erheblich sein – im dargestellten Beispiel über 380.000 Euro. Entscheidend ist jedoch, dass die Option vorausschauend geplant wird: Bei Grundstücksverkäufen ist die Notarpflicht nach § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG absolut, eine vergessene Option lässt sich nicht nachträglich heilen. Die Bindungswirkung über den § 15a-Berichtigungszeitraum von zehn Jahren erfordert außerdem, dass die GmbH die Nutzungsverhältnisse langfristig stabil halten oder vertraglich absichern kann. Wer diese Spielregeln beachtet, verschafft sich mit der Option einen dauerhaften und planbaren Liquiditätsvorteil gegenüber nicht-optierenden Wettbewerbern.
Für eine individuelle Prüfung Ihrer Immobiliensituation und die Einbindung der Optionsentscheidung in Ihren nächsten Jahresabschluss steht Ihnen der Kostenrechner von onlinebilanz.de als erste Orientierung zur Verfügung.
380.000 €
Vorsteuer-Vorteil im Rechenbeispiel (Neubau 2 Mio. €)
10 Jahre
§ 15a-Berichtigungszeitraum bei Grundstücken
Häufig gestellte Fragen
Wann muss die Option nach § 9 UStG spätestens erklärt werden?
Bei Grundstückslieferungen zwingend im notariellen Kaufvertrag (§ 9 Abs. 3 Satz 2 UStG). Eine spätere Erklärung ist unwirksam. Bei Vermietungsumsätzen genügt die konkludente Erklärung durch Rechnungsstellung mit Umsatzsteuer.
Kann eine GmbH auch nur für einzelne Mietflächen optieren?
Ja. Die Option kann flächenbezogen auf einzelne Gebäudeteile beschränkt werden, sofern die betreffenden Flächen eindeutig abgrenzbar und an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer vermietet sind.
Was passiert, wenn der Mieter nach der Option seinen Vorsteuerabzug verliert?
Ändert sich die Nutzung durch den Mieter so, dass er nicht mehr zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, kann die Option für neue Mietperioden nicht mehr aufrechterhalten werden. Die bereits abgezogene Vorsteuer ist nach § 15a UStG anteilig für die verbleibenden Jahre des Berichtigungszeitraums zurückzuzahlen.
Gilt die Option auch bei der Vermietung von Wohnraum?
Nein. Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12a UStG steuerfrei, und diese Befreiung ist nicht nach § 9 UStG optionsfähig. Die Option beschränkt sich auf Gewerbe- und vergleichbare Flächen.
Wie lange ist eine GmbH an die Option gebunden?
Das Gesetz schreibt keine feste Mindestbindungsdauer vor. Faktisch besteht jedoch durch den § 15a-Berichtigungszeitraum von zehn Jahren (Gebäude) eine wirtschaftliche Bindung, da ein Widerruf oder eine Nutzungsänderung innerhalb dieser Frist eine anteilige Vorsteuerrückzahlung auslöst.
Über Autor und fachliche Prüfung
Autor
Servet Gündogan
Büroleiter OnlineBilanz · Stuttgart
Erster Ansprechpartner für Mandanten, koordiniert den Erstellungsprozess zwischen Mandant und Steuerberater.
Fachliche Prüfung
Fabian Klement
Wirtschaftsprüfer & Steuerberater · Dipl.-Kfm.
✓ Steuerberaterkammer Stuttgart · Wirtschaftsprüferkammer
Schwerpunkt Jahresabschlussprüfung, Konzernreporting und E-Bilanz. Qualitätssicherung aller Abschlüsse. Verantwortet die fachliche Prüfung dieses Beitrags.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Alle steuerlichen Beratungsleistungen erbringt der angeschlossene Steuerberater bzw. Wirtschaftsprüfer. OnlineBilanz ist eine Steuerberater-Plattform: Ihr Jahresabschluss wird von einem zugelassenen Steuerberater erstellt und unterzeichnet. Stand der Rechtslage: July 2026.
