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Dienstwohnung für Mitarbeiter: Sachbezug, Bewertung und Lohnsteuer

Veröffentlicht: 04.11.2026Aktualisiert: 04.11.2026Lesezeit: ca. 10 Minuten

Wohnung oder Unterkunft: die Abgrenzung

Ob eine Werkswohnung, eine Mitarbeiterwohnung oder ein Zimmer im Personalhaus vorliegt, ist zunächst eine Frage der Bezeichnung. Steuerlich entscheidend ist allein, ob die Räume eine Wohnung oder eine Unterkunft bilden, denn davon hängt die Bewertungsmethode ab. Die allgemeinen Grundsätze zum Sachbezug, etwa Zufluss und Lohnsteuerabzug, behandelt der Beitrag zum geldwerten Vorteil in der GmbH. Hier geht es nur um die Besonderheiten der Wohnraumüberlassung.

Nach Verwaltungsauffassung (R 8.1 Abs. 6 LStR) ist eine Wohnung eine in sich geschlossene Einheit von Räumen, in der ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Wesentlich sind eine Wasserversorgung und -entsorgung, zumindest eine einer Küche vergleichbare Kochgelegenheit sowie eine Toilette. Auch ein Einzimmerappartement mit Kochnische und eigenem WC ist danach eine Wohnung. Fehlt eines dieser Merkmale oder muss der Mitarbeiter Toilette oder Küche mit anderen teilen, liegt eine Unterkunft vor (R 8.1 Abs. 5 und 6 LStR).

Bewertung einer Unterkunft nach der SvEV

Für Arbeitnehmer, für deren Sachbezüge durch Rechtsverordnung Werte bestimmt sind, sind diese Werte nach § 8 Abs. 2 Satz 6 EStG auch steuerlich maßgebend. Für die Unterkunft legt § 2 Abs. 3 SvEV für 2026 einen Wert von 285 Euro im Monat fest. Für Zeiträume unter einem Monat ist je Tag ein Dreißigstel anzusetzen (§ 2 Abs. 6 Satz 1 SvEV), also 9,50 Euro.

Der Wert vermindert sich nach § 2 Abs. 3 Satz 2 SvEV:

• um 15 Prozent bei Aufnahme in den Haushalt des Arbeitgebers oder bei Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft,
• um 15 Prozent für Jugendliche bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres und für Auszubildende,
• bei Belegung mit zwei Beschäftigten um 40 Prozent, mit drei Beschäftigten um 50 Prozent und mit mehr als drei Beschäftigten um 60 Prozent.

Ist die Bewertung mit dem Sachbezugswert nach Lage des Einzelfalls unbillig, kann die Unterkunft stattdessen mit dem ortsüblichen Mietpreis bewertet werden (§ 2 Abs. 3 Satz 3 SvEV). Zahlt der Mitarbeiter ein Entgelt, ist nur die Differenz zum Sachbezugswert als Sachbezug anzusetzen (§ 2 Abs. 5 SvEV). Wird neben der Unterkunft auch Verpflegung gestellt, gelten dafür gesonderte Sachbezugswerte; Einzelheiten dazu enthält der Beitrag zur Mitarbeiterverpflegung.

Bewertung einer Wohnung mit der ortsüblichen Miete

Eine Wohnung wird mit dem ortsüblichen Mietpreis bewertet (§ 2 Abs. 4 Satz 1 SvEV, § 8 Abs. 2 Satz 1 EStG). Zu berücksichtigen sind Beeinträchtigungen, die sich aus der Lage der Wohnung zum Betrieb ergeben, etwa eine Wohnung auf dem Betriebsgelände. Energie, Wasser und sonstige Nebenkosten werden mit dem üblichen Preis am Abgabeort angesetzt (§ 2 Abs. 4 Satz 5 SvEV).

Ortsüblich ist nach Verwaltungsauffassung die Miete für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnung. Gibt es einen Mietspiegel, kann der unterste Wert der Mietpreisspanne angesetzt werden. In die Vergleichsmiete gehören neben der Kaltmiete die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Nebenkosten. Vermietet der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte zu einer niedrigeren Miete, ist diese Miete maßgebend.

Lässt sich die ortsübliche Miete nur mit außergewöhnlichen Schwierigkeiten ermitteln, sieht § 2 Abs. 4 Satz 2 SvEV für 2026 pauschale Werte vor: 5,01 Euro je Quadratmeter monatlich, bei einfacher Ausstattung (ohne Sammelheizung oder ohne Bad oder Dusche) 4,10 Euro je Quadratmeter. Diese Werte sind eine Ausnahme und ersetzen nicht die Ermittlung der Vergleichsmiete im Regelfall.

Bewertungsabschlag nach § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG

Für Wohnungen enthält § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG eine Sonderregel, die seit 2020 gilt. Der Ansatz eines Sachbezugs für eine dem Arbeitnehmer zu eigenen Wohnzwecken überlassene Wohnung unterbleibt, soweit das gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts beträgt und dieser nicht mehr als 25 Euro je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung beträgt.

Begünstigt ist die Überlassung durch den Arbeitgeber selbst oder auf dessen Veranlassung durch ein verbundenes Unternehmen im Sinne des § 15 AktG. Die Wohnung muss nicht im Eigentum des Arbeitgebers stehen; auch angemietete Wohnungen, die der Arbeitgeber an Mitarbeiter weitervermietet, können begünstigt sein.

Der Abschlag wirkt nach Verwaltungsauffassung wie ein Freibetrag: Bleibt das Entgelt unter zwei Dritteln, ist nicht die volle Differenz zur ortsüblichen Miete anzusetzen, sondern nur der Betrag, um den das Entgelt die Zwei-Drittel-Grenze unterschreitet. Das zeigt das Praxisbeispiel weiter unten.

50-Euro-Freigrenze und Rabattfreibetrag

Nach § 8 Abs. 2 Satz 11 EStG bleiben Sachbezüge, die nach Satz 1 zu bewerten sind, außer Ansatz, wenn die sich nach Anrechnung der gezahlten Entgelte ergebenden Vorteile insgesamt 50 Euro im Kalendermonat nicht übersteigen. Weil eine Wohnung mit der ortsüblichen Miete und damit nach Satz 1 bewertet wird, kann die Freigrenze auf sie angewendet werden, auch nach Anwendung des Bewertungsabschlags. Zu beachten ist, dass alle Sachbezüge nach Satz 1 in einem Monat zusammengerechnet werden, etwa auch Gutscheine. Welche weiteren Leistungen in diese Grenze fallen, zeigt der Beitrag zu steuerfreien Benefits für Mitarbeiter.

Für eine Unterkunft gilt die Freigrenze nicht, weil sie mit dem amtlichen Sachbezugswert nach § 8 Abs. 2 Satz 6 EStG und nicht nach Satz 1 bewertet wird. Als Freigrenze wirkt die Regel zudem nur, solange der Betrag nicht überschritten wird; bei 50,01 Euro ist der gesamte Vorteil steuerpflichtig.

Vermietet der Arbeitgeber Wohnungen überwiegend an fremde Dritte, kommt alternativ die Bewertung nach § 8 Abs. 3 EStG in Betracht. Danach gilt der um 4 Prozent geminderte Endpreis gegenüber Fremden, und Vorteile bleiben bis zum Rabattfreibetrag von 1.080 Euro im Kalenderjahr steuerfrei. Nach Verwaltungsauffassung besteht zwischen beiden Bewertungen ein Wahlrecht; der Bewertungsabschlag und der Rabattfreibetrag lassen sich jedoch nicht kombinieren.

Sozialversicherung

Der Sachbezug aus Wohnung oder Unterkunft gehört zum beitragspflichtigen Arbeitsentgelt. Die Bewertung folgt § 2 SvEV, sodass Steuer- und Beitragsrecht bei Unterkunft und Wohnung im Ergebnis dieselben Werte verwenden. Für die Wohnung verweist § 2 Abs. 4 Satz 1 SvEV ausdrücklich auf die entsprechende Anwendung des § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG. Hält die Überlassung die Zwei-Drittel-Grenze ein, entsteht damit auch beitragsrechtlich kein Sachbezug.

In der Lohnabrechnung wird der Sachbezug dem Barlohn zugeschlagen. Lohnsteuer und Arbeitnehmeranteile werden aus dem Gesamtbetrag berechnet und vom Barlohn einbehalten. Zahlt der Mitarbeiter eine Miete, wird diese in der Praxis häufig mit dem Nettolohn verrechnet.

Umsatzsteuer bei der Überlassung

Die Vermietung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG steuerfrei. Darunter fällt grundsätzlich auch die auf Dauer angelegte Überlassung einer Wohnung an Mitarbeiter. Nicht befreit ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält. Nach Verwaltungsauffassung (Abschnitt 4.12.9 UStAE) kommt es darauf an, ob die Räume nicht auf Dauer überlassen werden sollen. Werden Zimmer wahlweise für Gäste oder für Saisonpersonal bereitgehalten, ist die Überlassung danach steuerpflichtig.

Soweit die Überlassung steuerfrei ist, ist der Vorsteuerabzug aus den zugehörigen Eingangsleistungen nach § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG ausgeschlossen. Das betrifft etwa Bau-, Instandhaltungs- und Einrichtungskosten der Mitarbeiterwohnung.

Gesellschafter-Geschäftsführer: Risiko vGA

Bewohnt ein Gesellschafter-Geschäftsführer eine Wohnung der GmbH, ist neben der Lohnsteuer die Körperschaftsteuer zu prüfen. Ist die verbilligte oder unentgeltliche Überlassung durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst oder fehlt bei einem beherrschenden Gesellschafter-Geschäftsführer eine klare, im Voraus getroffene Vereinbarung im Anstellungsvertrag, liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung nahe. Diese mindert nach § 8 Abs. 3 Satz 2 KStG das Einkommen der GmbH nicht und wird außerbilanziell hinzugerechnet. Beim Gesellschafter gehört sie nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.

Ob eine vGA vorliegt, richtet sich nach körperschaftsteuerlichen Grundsätzen, vor allem nach dem Fremdvergleich. Die lohnsteuerliche Bewertungsregel des § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG beantwortet diese Frage nicht. Ist die Wohnung als Teil der Vergütung vereinbart, muss zudem die Gesamtvergütung des Geschäftsführers angemessen bleiben. Typische Konstellationen bei Miet- und Nutzungsverträgen mit Gesellschaftern behandelt der Beitrag zur verdeckten Gewinnausschüttung bei Miet- und Gesellschafterverträgen.

Buchhaltung und Bilanz

Gehört die Wohnung der GmbH, ist sie mit Grund und Boden und Gebäude im Anlagevermögen zu erfassen. Das Gebäude wird planmäßig abgeschrieben; steuerlich beträgt die lineare AfA für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG 3 Prozent jährlich, für Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023 2 Prozent. Für neue Wohngebäude in der EU oder im EWR, mit deren Bau nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde, kommt nach § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA von 5 Prozent vom Restwert in Betracht, sofern die Voraussetzungen der Vorschrift erfüllt sind.

Die vom Mitarbeiter gezahlte Miete ist ein Ertrag der GmbH. Ein Sachbezug wird über die Lohnabrechnung erfasst: Üblicherweise erhöht er den Lohnaufwand und wird zugleich als Ertrag gegengebucht, damit der Aufwand nicht doppelt erfasst wird, denn die Kosten der Wohnung sind bereits über Abschreibung, Zinsen und Betriebskosten gebucht. Nicht abziehbare Vorsteuer aus der steuerfreien Überlassung wird nicht als Forderung gegenüber dem Finanzamt aktiviert; sie gehört im Umkehrschluss aus § 9b Abs. 1 EStG zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. zum Aufwand. Eine vGA beeinflusst die Handelsbilanz nicht, sondern nur die steuerliche Einkommensermittlung.

Praxisbeispiel

Beispiel (fiktive Zahlen): Eine GmbH überlässt einer Mitarbeiterin eine eigene 70-m²-Wohnung. Die ortsübliche Kaltmiete beträgt 14 Euro je Quadratmeter, die umlagefähigen Nebenkosten betragen 3 Euro je Quadratmeter. Die Nebenkosten werden vollständig abgerechnet.

Fall A: Die Mitarbeiterin zahlt 810 Euro und damit mehr als zwei Drittel der ortsüblichen Miete (793,33 Euro). Die Kaltmiete liegt unter 25 Euro je Quadratmeter. Ein Sachbezug wird nicht angesetzt.

Fall B: Die Zahlung von 710 Euro unterschreitet die Zwei-Drittel-Grenze um 83,33 Euro. Nur dieser Betrag ist Sachbezug, nicht die volle Differenz von 480 Euro zur ortsüblichen Miete. Da 83,33 Euro die 50-Euro-Freigrenze übersteigen, ist der Betrag in voller Höhe lohnsteuer- und beitragspflichtig.

Fall C: Die ortsübliche Kaltmiete liegt mit 28 Euro je Quadratmeter über 25 Euro. Der Bewertungsabschlag entfällt, obwohl die Zahlung von 1.710 Euro mehr als zwei Drittel der ortsüblichen Miete ausmacht. Sachbezug ist die volle Differenz: 2.170 Euro abzüglich 1.710 Euro ergibt 460 Euro im Monat.

Variante Unterkunft (fiktive Zahlen): Ein Mitarbeiter erhält ein Zimmer in einer Gemeinschaftsunterkunft, das er allein bewohnt, und zahlt 100 Euro im Monat. Der Sachbezugswert 2026 von 285 Euro mindert sich um 15 Prozent auf 242,25 Euro. Sachbezug ist die Differenz von 142,25 Euro; die 50-Euro-Freigrenze ist nicht anwendbar.

Fazit

Bei der Dienstwohnung entscheidet zuerst die Einordnung als Wohnung oder Unterkunft über die Bewertung. Für Unterkünfte gelten die festen Werte der SvEV, für Wohnungen die ortsübliche Miete mit dem Bewertungsabschlag nach § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG. Für die Praxis einer GmbH bedeutet das:

• Vergleichsmiete belegen, etwa mit dem untersten Wert des Mietspiegels, und die Mietobergrenze von 25 Euro je Quadratmeter prüfen.
• Miete so festlegen, dass sie mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete einschließlich umlagefähiger Nebenkosten erreicht, wenn kein Sachbezug entstehen soll.
• Bei Unterkünften den aktuellen Sachbezugswert und die Minderungen der SvEV ansetzen.
• Umsatzsteuerlich die Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 12 UStG und den damit verbundenen Ausschluss des Vorsteuerabzugs berücksichtigen.
• Beim Gesellschafter-Geschäftsführer eine klare, im Voraus getroffene und fremdübliche Vereinbarung treffen.

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Häufig gestellte Fragen

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