Degressive Abschreibung Immobilien: Die 5-%-AfA für Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a EStG
Das Wachstumschancengesetz 2024 hat eine neue degressive Abschreibung für Wohngebäude eingeführt – und sorgt seither für erhebliche Verwirrung: Viele Geschäftsführer verwechseln sie mit der degressiven AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter. Dieser Artikel klärt ausschließlich die degressive Abschreibung für Immobilien nach § 7 Abs. 5a EStG – mit präzisen Voraussetzungen, einer vollständigen 10-Jahres-Tabelle und dem optimalen Wechselzeitpunkt zur linearen AfA.
Kurzantwort
Die degressive Abschreibung für Immobilien nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt für neue Wohngebäude einen festen AfA-Satz von 5 % auf den jeweiligen Buchwert. Voraussetzung ist ein Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 oder eine Anschaffung im Jahr der Fertigstellung innerhalb dieses Zeitraums. Sie gilt ausschließlich für Wohnzwecke in EU/EWR – Gewerbeimmobilien und Bestandskäufe sind ausgeschlossen. Ein Wechsel zur linearen AfA (3 % bei Neubauten nach § 7 Abs. 4 EStG) ist jederzeit möglich und in der Regel ab einem bestimmten Restbuchwert vorteilhaft.
Inhaltsverzeichnis
- Abgrenzung: Gebäude vs. bewegliche Wirtschaftsgüter
- Gesetzliche Grundlage und Voraussetzungen
- Funktionsweise der Buchwert-AfA
- Beispielrechnung: 10-Jahres-Tabelle für eine Immobilien-GmbH
- Wechsel zur linearen AfA – wann und wie
- Kombination mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG
- Ausschlüsse: Gewerbeimmobilien und Bestandskäufe
- Relevanz für Immobilien-GmbH und vermögensverwaltende GmbH
- Steuerbilanz vs. Handelsbilanz beim Gebäude
- Fazit
Abgrenzung: Degressive Abschreibung für Gebäude vs. bewegliche Wirtschaftsgüter
In der Beratungspraxis werden zwei grundverschiedene Regelungen ständig verwechselt. Für bewegliche Wirtschaftsgüter (Maschinen, Fahrzeuge, Büroausstattung) gilt die degressive AfA nach § 7 Abs. 2 EStG mit maximal dem Zweifachen des linearen Satzes, begrenzt auf 20 %. Diese Regelung ist Gegenstand eines separaten Artikels auf onlinebilanz.de und wird hier nicht behandelt.
Der vorliegende Artikel befasst sich ausschließlich mit der durch das Wachstumschancengesetz (BGBl. I 2024 Nr. 108) neu geschaffenen degressiven Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Diese ist strukturell eigenständig, gilt nur für Wohngebäude und folgt einer eigenen Logik – dem geometrisch-degressiven Buchwertverfahren mit einem fixen Satz von 5 %.
⚠ Verwechslungsgefahr
§ 7 Abs. 2 EStG (bewegliche WG) und § 7 Abs. 5a EStG (Wohngebäude) sind zwei getrennte Rechtsgrundlagen mit unterschiedlichen Voraussetzungen, Sätzen und Anwendungsbereichen. Eine Vermengung führt zu fehlerhaften AfA-Plänen und Betriebsprüfungsrisiken.
Gesetzliche Grundlage und Voraussetzungen nach § 7 Abs. 5a EStG
§ 7 Abs. 5a EStG wurde durch Art. 1 Nr. 5 des Wachstumschancengesetzes eingeführt und ist auf folgende Tatbestandsmerkmale zu prüfen:
ℹ Praxishinweis: Baubeginn dokumentieren
Die Finanzverwaltung wird den Baubeginn anhand objektiver Kriterien prüfen: erster Spatenstich mit Nachweis, Baugenehmigung mit Vermerk des tatsächlichen Baubeginns, Bautagebuch oder erster Unternehmerauftrag. Dokumentieren Sie den Baubeginn lückenlos, um Abweichungen in der Betriebsprüfung zu vermeiden.
Funktionsweise der Buchwert-AfA (geometrisch-degressiv)
Bei der degressiven Gebäude-AfA wird der AfA-Betrag jedes Jahr neu auf Basis des Restbuchwerts zu Jahresbeginn berechnet. Die absolute Abschreibungssumme nimmt damit geometrisch ab – in den ersten Jahren sind die Entlastungseffekte am größten, was dem Investor einen frühen Liquiditätsvorteil verschafft.
Die Formel lautet:
AfA-Betrag (Jahr n) = Restbuchwert (Jahresbeginn Jahr n) × 5 %
Im Gegensatz zur linearen AfA (§ 7 Abs. 4 EStG, 3 % p.a. bei Neubauten nach dem 31.12.2022) wird die Bemessungsgrundlage also nicht konstant gehalten. Das bedeutet: Der Buchwert nähert sich asymptotisch null, ohne diesen je rechnerisch zu erreichen – weshalb der Wechsel zur linearen AfA in der Praxis zwingend wird.
Beispielrechnung: 10-Jahres-AfA-Tabelle für eine Immobilien-GmbH
Sachverhalt: Die Müller Immobilien GmbH (vermögensverwaltend) errichtet ein Mietwohngebäude. Baubeginn: 1. März 2024 (innerhalb des Förderzeitraums). Fertigstellung: 1. Januar 2025. Herstellungskosten: 2.000.000 EUR (ohne Grundstücksanteil). Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar und wurde bereits separiert. Die GmbH wählt die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG.
| Jahr | Restbuchwert Jahresbeginn (EUR) | AfA 5 % (EUR) | Restbuchwert Jahresende (EUR) | Kumulierte AfA (EUR) |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2.000.000,00 | 100.000,00 | 1.900.000,00 | 100.000,00 |
| 2026 | 1.900.000,00 | 95.000,00 | 1.805.000,00 | 195.000,00 |
| 2027 | 1.805.000,00 | 90.250,00 | 1.714.750,00 | 285.250,00 |
| 2028 | 1.714.750,00 | 85.737,50 | 1.629.012,50 | 370.987,50 |
| 2029 | 1.629.012,50 | 81.450,63 | 1.547.561,87 | 452.438,13 |
| 2030 | 1.547.561,87 | 77.378,09 | 1.470.183,78 | 529.816,22 |
| 2031 | 1.470.183,78 | 73.509,19 | 1.396.674,59 | 603.325,41 |
| 2032 | 1.396.674,59 | 69.833,73 | 1.326.840,86 | 673.159,14 |
| 2033 | 1.326.840,86 | 66.342,04 | 1.260.498,82 | 739.501,18 |
| 2034 | 1.260.498,82 | 63.024,94 | 1.197.473,88 | 802.526,12 |
Nach 10 Jahren sind rund 802.526 EUR (ca. 40 % der Herstellungskosten) steuerlich abgeschrieben. Die lineare AfA mit 3 % hätte im gleichen Zeitraum lediglich 600.000 EUR (= 10 × 60.000 EUR) ergeben. Der steuerliche Mehrabzug in den ersten zehn Jahren beträgt damit rund 202.526 EUR – bei einem KSt-/SolZ-Satz von ca. 15,825 % (KSt + SolZ) ergibt sich eine Liquiditätswirkung von rund 32.050 EUR allein aus dem Körperschaftsteuereffekt, ohne Gewerbesteuer.
ℹ Hinweis zur unterjährigen Anschaffung/Herstellung
Im Jahr der Fertigstellung (oder des Baubeginns bei Eigenherstellung) ist die AfA zeitanteilig pro angefangenem Monat zu kürzen (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG analog). Bei Fertigstellung am 1. Januar entfällt diese Kürzung; bei Fertigstellung zum 1. Juli stehen nur 6/12 der Jahres-AfA zu.
Wechsel zur linearen AfA – Rechenlogik und optimaler Zeitpunkt
Nach § 7 Abs. 5a Satz 4 EStG ist der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA jederzeit möglich – der umgekehrte Weg (von linear zu degressiv) ist hingegen ausgeschlossen. Ein Rückwechsel zur degressiven AfA nach vollzogenem Wechsel ist nicht möglich.
Rechenlogik beim Wechsel
Beim Wechsel wird der Restbuchwert im Zeitpunkt des Wechsels auf die verbleibende Restnutzungsdauer linear verteilt. Als Nutzungsdauer ist für Wohngebäude die typisierte Dauer von 33,33 Jahren (entsprechend 3 % linearer AfA) anzusetzen. Die verbleibende Restnutzungsdauer ergibt sich aus: 33,33 Jahre minus bereits abgelaufene Nutzungsdauer.
Formel nach Wechsel: Lineare AfA = Restbuchwert im Wechseljahr ÷ verbleibende Restnutzungsjahre
Wann lohnt der Wechsel?
Der Wechsel wird vorteilhaft, sobald der lineare AfA-Betrag (bezogen auf den Restbuchwert und die Restlaufzeit) den degressiven 5-%-Betrag übersteigt. Im obigen Beispiel: Im Jahr 2025 beträgt die degressive AfA 100.000 EUR. Die lineare AfA auf den Ursprungswert wäre 60.000 EUR – degressive AfA ist günstiger. Nach ca. 19–20 Jahren dreht sich das Verhältnis, weil der Restbuchwert so weit gesunken ist, dass 5 % davon unter dem linearen Äquivalent liegen. Für eine konkrete Wechseloptimierung empfiehlt sich eine jährliche Überprüfung im Rahmen des Jahresabschlusses.
Abschreibungen auf Sachanlagen 100.000 EUR an Gebäude 100.000 EUR
Kombination mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG
§ 7b EStG gewährt eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau von insgesamt 5 % p.a. über vier Jahre (= 20 % gesamt) zusätzlich zur regulären AfA. Die Kombination mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ist nach dem Wortlaut des § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG zulässig, soweit die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.
Voraussetzungen § 7b EStG (Kurzüberblick)
Kumulierter Effekt im ersten Förderjahr (Beispiel)
Für das obige Beispiel (HK: 2.000.000 EUR, angenommene Wohnfläche 500 m²; Deckelungsbetrag: 500 m² × 4.000 EUR = 2.000.000 EUR – Deckelung greift hier nicht):
5 % × 2.000.000 EUR = 100.000 EUR
5 % × 2.000.000 EUR = 100.000 EUR
Gesamtabschreibung im ersten Jahr: 200.000 EUR – das entspricht 10 % der Herstellungskosten. Im Vergleich: Die lineare AfA allein ergäbe 60.000 EUR. Der steuerliche Mehrabzug beläuft sich auf 140.000 EUR pro Jahr (in den ersten vier Förderjahren der § 7b-Sonder-AfA). Bei einem effektiven Steuersatz der GmbH von ca. 30 % (KSt + SolZ + GewSt) ergibt sich ein Liquiditätsvorteil von rund 42.000 EUR allein im ersten Jahr.
⚠ EH-40-Nachweis ist Pflicht
Der Energieeffizienzhaus-40-Standard ist eine materiell-rechtliche Voraussetzung für § 7b EStG, kein bloßes Nachweiserfordernis. Fehlt das Zertifikat oder wird der Standard nicht erreicht, entfällt die Sonderabschreibung rückwirkend. Stellen Sie die Planung mit dem Energieberater sicher, bevor Baubeginn angesetzt wird.
Ausschlüsse: Gewerbeimmobilien und Bestandskäufe
Dies sind die beiden häufigsten Fehlannahmen in der Praxis – und sie führen zu gravierenden Fehlern im AfA-Plan:
Keine degressive AfA für Gewerbeimmobilien
§ 7 Abs. 5a EStG setzt ausdrücklich voraus, dass das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient. Bürogebäude, Handelsflächen, Lager, Hotels oder sonstige gewerblich genutzte Immobilien sind vollständig ausgeschlossen. Für diese Objekte verbleibt es bei der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG mit 3 % (Fertigstellung nach 31.12.2022) oder 2 % (Fertigstellung vor 1.1.2023).
Keine degressive AfA für Bestandskäufe
Wer ein bereits fertiggestelltes Wohngebäude kauft – auch wenn es neugebaut ist – kann die degressive AfA nur dann in Anspruch nehmen, wenn die Anschaffung im Jahr der Fertigstellung erfolgt und der Baubeginn im Förderzeitraum (1.10.2023 bis 30.9.2029) lag. Ein Kauf im Zweitmarkt – also erst ein oder mehr Jahre nach Fertigstellung – ist grundsätzlich ausgeschlossen. In diesem Fall gilt für Käufer die lineare AfA auf Basis der Anschaffungskosten und der tatsächlichen Restnutzungsdauer (ggf. Gutachten erforderlich) oder der typisierten Nutzungsdauer.
ℹ Prüfschema für den Berater
1. Wohngebäude? → Ja/Nein. 2. Neubau mit Baubeginn 1.10.2023–30.9.2029? → Ja/Nein. 3. Falls Kauf: Im Fertigstellungsjahr erworben? → Ja/Nein. Nur wenn alle relevanten Fragen mit „Ja“ beantwortet werden, ist § 7 Abs. 5a EStG anwendbar.
Relevanz für Immobilien-GmbH und vermögensverwaltende GmbH
Die degressive Gebäude-AfA entfaltet ihre stärkste Wirkung in Körperschaften, weil die Steuerersparnis sofort liquiditätswirksam wird und der Mehrabzug in den frühen Jahren die Körperschaftsteuer- und Gewerbesteuerlast spürbar reduziert.
Für die Immobilien-GmbH, die Neubauprojekte entwickelt oder hält, ist § 7 Abs. 5a EStG ein zentrales Gestaltungsinstrument. Wichtig: Bei der GmbH wirkt die AfA gleichermaßen auf die Körperschaftsteuer-Bemessungsgrundlage (§ 8 KStG) wie auf die Gewerbesteuer (Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG greift bei Gebäude-AfA nicht, da es sich um Abschreibungen auf eigene Wirtschaftsgüter handelt).
Für die vermögensverwaltende GmbH (Familien-Holding mit Immobilienbestand) ist die Kombination aus degressiver AfA und § 7b EStG besonders attraktiv, um die ausschüttungsfähigen Gewinne in den ersten Jahren gezielt zu steuern. Bitte beachten Sie hierzu die Besonderheiten der Handelsbilanz (dazu sogleich).
Testen Sie die AfA-Auswirkungen auf Ihren Jahresabschluss direkt in unserem Tool: Demo-Zugang onlinebilanz.de.
Steuerbilanz vs. Handelsbilanz beim Gebäude
Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG ist ein steuerliches Wahlrecht. In der Handelsbilanz nach HGB gilt hingegen das Gebot der planmäßigen Abschreibung nach § 253 Abs. 3 HGB auf Basis der voraussichtlichen Nutzungsdauer. Eine degressive Methode ist handelsrechtlich zulässig, wenn sie dem Bild des tatsächlichen Werteverzehrs entspricht – bei Gebäuden ist das in der Regel nicht der Fall, weshalb in der Handelsbilanz typischerweise linear abgeschrieben wird.
Durch das Maßgeblichkeitsprinzip (§ 5 Abs. 1 EStG) besteht seit dem BilMoG 2009 keine zwingende umgekehrte Maßgeblichkeit mehr: Steuerliche Wahlrechte können unabhängig von der Handelsbilanz ausgeübt werden. Die GmbH kann also in der Handelsbilanz linear (z. B. 2 % oder 3 %) und in der Steuerbilanz degressiv (5 %) abschreiben – was zu einer aktiven latenten Steuer in der Handelsbilanz führt (§ 274 HGB). Diese ist zwingend zu bilden, sofern das Unternehmen nicht von der Größenklassenbefreiung profitiert.
Eine detaillierte Darstellung der Unterschiede zwischen Handels- und Steuerbilanz finden Sie im gesonderten Artikel auf onlinebilanz.de zur Steuerbilanz vs. Handelsbilanz.
Fazit: Degressive Abschreibung Immobilien als strategisches Instrument
Die degressive Abschreibung für Immobilien nach § 7 Abs. 5a EStG ist eine der bedeutendsten steuerlichen Neuregelungen für Wohnimmobilien der letzten Jahre. Sie ermöglicht in den ersten Jahren erheblich höhere Abzüge als die lineare AfA und entfaltet bei Körperschaften besondere Liquiditätswirkung. Entscheidend ist die präzise Einhaltung der Tatbestandsvoraussetzungen – insbesondere des Baubeginns im Förderkorridor, der Wohnzweckwidmung und der Neubauvoraussetzung.
Die Kombination mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG (EH-40-Gebäude) potenziert den Effekt auf bis zu 200.000 EUR Jahresabschreibung bei 2 Mio. EUR Herstellungskosten – verglichen mit 60.000 EUR linearer AfA ein Mehrabzug von 140.000 EUR im ersten Förderjahr. Der jederzeit mögliche Wechsel zur linearen AfA erlaubt eine dynamische Steueroptimierung über die gesamte Haltedauer.
Für Gewerbeimmobilien und Bestandskäufe außerhalb des Fertigstellungsjahres gilt: Diese Regelung greift nicht. Eine fehlerhafte Anwendung führt zu Mehrsteuern und Zinsen nach § 233a AO. Lassen Sie Ihren AfA-Plan für neue Wohnimmobilienprojekte durch einen Steuerberater oder direkt im Kostenrechner von onlinebilanz.de prüfen – insbesondere wenn eine Holding- oder GmbH-Struktur betroffen ist.
5 %
Degressiver AfA-Satz nach § 7 Abs. 5a EStG
200.000 EUR
Max. Jahres-AfA (degressiv + § 7b) bei 2 Mio. EUR HK im 1. Jahr
1.10.2023 – 30.9.2029
Förderzeitraum Baubeginn
Häufig gestellte Fragen
Was ist die degressive Abschreibung bei Immobilien?
Die degressive Abschreibung bei Immobilien nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt es, neue Wohngebäude jährlich mit 5 % des jeweiligen Restbuchwerts steuerlich abzuschreiben – statt mit dem konstanten linearen Satz von 3 %. Die Abschreibungsbeträge sinken damit jährlich, sind aber in den Anfangsjahren deutlich höher als bei linearer AfA.
Gilt die degressive AfA auch für Gewerbeimmobilien?
Nein. § 7 Abs. 5a EStG gilt ausschließlich für Gebäude, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Gewerbeimmobilien wie Büros, Lagerhallen oder Handelsflächen sind vollständig ausgeschlossen; für diese gilt weiterhin die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG.
Kann ich beim Kauf einer neuen Wohnung die degressive AfA nutzen?
Nur wenn Sie das Gebäude im Jahr seiner Fertigstellung erwerben und der Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 lag. Ein späterer Kauf im Zweitmarkt berechtigt nicht zur degressiven Gebäude-AfA.
Wann sollte ich von der degressiven zur linearen AfA wechseln?
Ein Wechsel lohnt sich, sobald der lineare AfA-Betrag (Restbuchwert geteilt durch verbleibende Restnutzungsjahre) den degressiven Betrag (5 % des Restbuchwerts) übersteigt. In der Regel tritt dieser Zeitpunkt nach ca. 18–22 Jahren ein. Der Wechsel ist jederzeit möglich, aber nicht rückgängig zu machen.
Kann eine GmbH die degressive Gebäude-AfA mit § 7b EStG kombinieren?
Ja, sofern die Voraussetzungen beider Normen erfüllt sind – insbesondere der EH-40-Energiestandard für § 7b EStG. Im Ergebnis können im ersten Jahr bis zu 10 % der Herstellungskosten steuerlich abgezogen werden (5 % degressiv + 5 % Sonder-AfA), was bei 2 Mio. EUR HK einer Gesamtabschreibung von 200.000 EUR im ersten Jahr entspricht.
Über Autor und fachliche Prüfung
Autor
Servet Gündogan
Büroleiter OnlineBilanz · Stuttgart
Erster Ansprechpartner für Mandanten, koordiniert den Erstellungsprozess zwischen Mandant und Steuerberater.
Fachliche Prüfung
Fabian Klement
Wirtschaftsprüfer & Steuerberater · Dipl.-Kfm.
✓ Steuerberaterkammer Stuttgart · Wirtschaftsprüferkammer
Schwerpunkt Jahresabschlussprüfung, Konzernreporting und E-Bilanz. Qualitätssicherung aller Abschlüsse. Verantwortet die fachliche Prüfung dieses Beitrags.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Alle steuerlichen Beratungsleistungen erbringt der angeschlossene Steuerberater bzw. Wirtschaftsprüfer. OnlineBilanz ist eine Steuerberater-Plattform: Ihr Jahresabschluss wird von einem zugelassenen Steuerberater erstellt und unterzeichnet. Stand der Rechtslage: July 2026.
