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AfA Gebäude 2026: Sätze, Berechnung & Bilanzierung

Zuletzt aktualisiert: May 2026 · Lesezeit: ca. 10 Minuten

Die amtlichen Nutzungsdauern für alle Wirtschaftsgüter finden Sie kompakt in unserer AfA-Tabelle 2026.

Was ist die AfA bei Gebäuden und warum ist sie steuerlich relevant?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei Gebäuden ermöglicht es Unternehmen, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Immobilien über die Nutzungsdauer verteilt als Betriebsausgabe geltend zu machen. Während sich bewegliche Wirtschaftsgüter wie Maschinen oft nach wenigen Jahren abschreiben lassen, erstreckt sich die AfA bei Gebäuden über Jahrzehnte. Nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt die Nutzungsdauer für Betriebsgebäude in der Regel 33 Jahre, was einer jährlichen linearen AfA von 3 % entspricht. Bei Wohngebäuden, die nach 1924 und vor dem 1.1.2023 fertiggestellt wurden, gelten 50 Jahre (2 % AfA); bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 sind es 33 Jahre (3 % AfA).

Die steuerliche Relevanz ist beträchtlich: Bei einem Betriebsgebäude mit Anschaffungskosten von 1 Mio. Euro reduziert sich der steuerliche Gewinn jährlich um rund 30.000 Euro, was bei einem durchschnittlichen Körperschaftsteuersatz von 15 % plus Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer zu einer Steuerersparnis von etwa 10.000 bis 12.000 Euro pro Jahr führt. Über die gesamte Nutzungsdauer summiert sich dieser Vorteil auf mehrere hunderttausend Euro.

Steuerliche vs. handelsrechtliche Abschreibung

Handelsrechtlich sind Gebäude nach § 253 HGB zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen, vermindert um planmäßige Abschreibungen. Die handelsrechtliche Nutzungsdauer muss betriebsindividuell geschätzt werden und kann von den steuerlichen Vorgaben abweichen. In der Praxis orientieren sich kleine und mittlere GmbHs jedoch meist an den steuerlichen AfA-Sätzen, um Aufwand zu vermeiden und das Maßgeblichkeitsprinzip zu nutzen. Unterschiede zwischen Handels- und Steuerbilanz sind dennoch möglich und werden in der Überleitungsrechnung (§ 60 EStDV) dokumentiert.

Welche AfA-Sätze gelten für Gebäude im Jahr 2026?

Die Höhe der AfA-Sätze richtet sich nach der Art des Gebäudes und dem Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung. Der Gesetzgeber hat in den letzten Jahren mehrfach nachjustiert, insbesondere bei Wohngebäuden. Entscheidend für den linearen AfA-Satz ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes; auf Baubeginn bzw. Kaufvertragsdatum kommt es nur für die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG an.

Für im Jahr 2026 erworbene oder fertiggestellte Gebäude gilt: Betriebsgebäude werden mit 3 % linear abgeschrieben, Wohngebäude ebenfalls mit 3 %, sofern sie nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden; beim Erwerb älterer Wohngebäude gilt je nach Fertigstellungsjahr 2 % bzw. bei Fertigstellung vor 1925 2,5 %. Für den Denkmalstatus gibt es keinen eigenen linearen AfA-Satz; begünstigt sind bestimmte Baumaßnahmen nach § 7i EStG. Diese Unterscheidung ist insbesondere bei gemischt genutzten Immobilien relevant.

Was gehört zur AfA-Bemessungsgrundlage bei Gebäuden?

Die Bemessungsgrundlage für die AfA umfasst die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Entscheidend ist, dass Grund und Boden nicht abschreibbar sind – nur das Gebäude selbst unterliegt der Abnutzung. In der Praxis muss der Kaufpreis daher in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufgeteilt werden. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) akzeptiert in der Regel eine Aufteilung nach den Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse oder nach anerkannten Bewertungsverfahren (z. B. Sachwertverfahren nach ImmoWertV).

Zu den Anschaffungskosten zählen:

• Kaufpreis des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil)
• Notarkosten, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer (anteilig auf das Gebäude)
• Maklerprovisionen (soweit auf das Gebäude entfallen)
• Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung anfallen und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Nicht zur AfA-Bemessungsgrundlage gehören:

• Grundstückswert (Grund und Boden sind nicht abnutzbar)
• Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar als Betriebsausgabe)
• Finanzierungskosten (Zinsen sind laufende Betriebsausgaben, nicht aktivierungsfähig, außer in der Herstellungsphase)

Bei Neubauten umfassen die Herstellungskosten sämtliche Aufwendungen, die durch die Herstellung entstehen: Baukosten, Architektenhonorar, Baugenehmigung, aber auch Eigenleistungen (zu Marktpreisen). Nicht aktiviert werden hingegen laufende Verwaltungs- und Vertriebskosten, es sei denn, sie sind direkt dem Bauprojekt zuzuordnen.

Lineare AfA oder degressive AfA – welche Methode gilt für Gebäude?

Regelfall bei Gebäuden ist die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Für Wohngebäude in der EU bzw. im EWR, mit deren Herstellung nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 begonnen wurde oder die aufgrund eines in diesem Zeitraum geschlossenen Vertrags bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft wurden, kann stattdessen die degressive AfA von jährlich 5 % vom jeweiligen Restwert gewählt werden (§ 7 Abs. 5a EStG); ein späterer Übergang zur linearen AfA ist möglich.

Die lineare AfA bedeutet: Der jährliche Abschreibungsbetrag ist konstant und berechnet sich als Quotient aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nutzungsdauer. Bei einem Betriebsgebäude mit 1.000.000 Euro Anschaffungskosten und 33 Jahren Nutzungsdauer ergibt sich eine jährliche AfA von 30.000 Euro (3 % von 1.000.000 Euro). Im ersten und letzten Jahr erfolgt eine zeitanteilige Berechnung.

Sonderabschreibungen und erhöhte Abschreibungen

Neben der regulären linearen AfA existieren für bestimmte Gebäudearten Sonderabschreibungen, die zusätzlich geltend gemacht werden können. Beispiele sind die Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen nach § 7b EStG (bis zu 5 % jährlich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren, zusätzlich zur regulären AfA; Voraussetzungen u. a. Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029, Baukostenobergrenze und Vermietung zu Wohnzwecken über zehn Jahre), die erhöhten Absetzungen für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen nach § 7h EStG oder die Denkmal-AfA nach § 7i EStG. Diese Sonderregelungen setzen spezifische Voraussetzungen voraus und sind zeitlich befristet. Für im Jahr 2026 angeschaffte Gebäude ist zu prüfen, ob Förderprogramme des Bundes oder der Länder in Anspruch genommen werden können.

Wie werden Gebäude in der Handelsbilanz nach HGB ausgewiesen?

Gebäude sind im Anlagevermögen der Bilanz unter Sachanlagen auszuweisen (§ 266 Abs. 2 A.II. HGB). Dort erfolgt die Gliederung in der Regel nach Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken. Für Kapitalgesellschaften gilt nach § 284 Abs. 3 HGB die Verpflichtung, im Anhang die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens in einer gesonderten Aufgliederung darzustellen (Anlagenspiegel).

Der Anlagenspiegel

Der Anlagenspiegel dokumentiert die Veränderungen des Anlagevermögens und umfasst folgende Angaben:

• Anschaffungs- und Herstellungskosten zu Beginn des Geschäftsjahres
• Zugänge im Geschäftsjahr (Anschaffungen, Herstellungen)
• Abgänge im Geschäftsjahr (Verkäufe, Verschrottung)
• Umbuchungen
• Anschaffungs- und Herstellungskosten zum Ende des Geschäftsjahres
• Kumulierte Abschreibungen zu Beginn
• Abschreibungen des Geschäftsjahres
• Abgänge bei den Abschreibungen
• Kumulierte Abschreibungen zum Ende
• Buchwert am Ende des Geschäftsjahres

Für kleine Kapitalgesellschaften nach § 267 Abs. 1 HGB gelten Erleichterungen: Sie können auf die Aufstellung eines Anlagenspiegels verzichten, wenn die entsprechenden Angaben im Anhang gemacht werden. Mittelgroße und große Kapitalgesellschaften sind zur Veröffentlichung verpflichtet.

Außerplanmäßige Abschreibungen

Sinkt der beizulegende Wert eines Gebäudes unter den Buchwert, kann oder muss eine außerplanmäßige Abschreibung vorgenommen werden (§ 253 Abs. 3 und 4 HGB). Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung besteht für alle Kapitalgesellschaften eine Abschreibungspflicht. Ist die Wertminderung nicht dauerhaft, dürfen nur Finanzanlagen außerplanmäßig abgeschrieben werden. Bei Wegfall der Gründe für die außerplanmäßige Abschreibung besteht nach § 253 Abs. 5 Satz 1 HGB ein Wertaufholungsgebot (ausgenommen den entgeltlich erworbenen Geschäfts- oder Firmenwert).

Nachträgliche Anschaffungskosten und Herstellungskosten: Was ist zu aktivieren?

Ein zentrales Problem in der Praxis ist die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und zu aktivierenden Herstellungskosten. Entscheidend ist, ob durch die Baumaßnahme eine wesentliche Verbesserung oder Erweiterung des Gebäudes eintritt. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat hierzu in mehreren Urteilen Leitlinien entwickelt.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Die Unterscheidung hat erhebliche steuerliche Folgen: Erhaltungsaufwand mindert den Gewinn sofort, Herstellungskosten werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben und entfalten ihre steuerliche Wirkung daher über Jahrzehnte. Besonders heikel ist die 15-%-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Grund und Boden), sind sie zur Gänze als nachträgliche Herstellungskosten zu aktivieren.

Nachträgliche Anschaffungskosten

Nachträgliche Anschaffungskosten liegen vor, wenn nach dem Kauf Aufwendungen anfallen, die mit dem Erwerb unmittelbar zusammenhängen – beispielsweise nachträgliche Kaufpreisraten, Erschließungskosten oder nachträglich entstandene Notargebühren. Diese erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Wir erleben in der Koordination immer wieder, dass Mandanten umfangreiche Sanierungen durchführen und die Rechnungen einfach als Aufwand buchen. Wenn die Betriebsprüfung kommt, wird’s teuer. Die richtige Zuordnung schon bei der Buchung spart später Ärger – und genau hier zahlt sich die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Steuerberater aus.

Besonderheiten bei Gebäuden in der GmbH-Bilanz

Für GmbHs gelten neben den allgemeinen Bilanzierungsvorschriften spezifische Regelungen, die insbesondere bei Immobilien steuerlich relevante Gestaltungsspielräume und Risiken bergen. Zentrale Fragen sind: Wer ist Eigentümer des Gebäudes (GmbH oder Gesellschafter)? Wie wird die Überlassung vergütet? Welche Bewertungsfragen stellen sich bei Einbringung oder Entnahme?

Immobilie im Eigentum der GmbH

Erwirbt die GmbH ein Gebäude, wird es im Anlagevermögen aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Die AfA mindert den steuerlichen Gewinn und damit die Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer. Nutzt die GmbH das Gebäude betrieblich (z. B. als Produktionsstätte, Lager, Büro), ist keine weitere steuerliche Besonderheit zu beachten. Vermietet die GmbH das Gebäude an Dritte oder an den Gesellschafter, erzielt sie Mieteinnahmen, die der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer unterliegen.

Immobilie im Eigentum des Gesellschafters, Nutzung durch die GmbH

Häufig verbleibt die Immobilie im Privatvermögen des Gesellschafters, und die GmbH mietet sie an. Steuerlich ist hier auf eine fremdübliche Miete zu achten (§ 8 Abs. 3 KStG i.V.m. § 1 AStG). Ist die Miete zu hoch, droht eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA), die beim Gesellschafter zu versteuern ist und der GmbH nicht als Betriebsausgabe anerkannt wird. Ist die Miete zu niedrig, kann ein verdecktes Darlehen oder eine verdeckte Einlage vorliegen. Die Finanzverwaltung orientiert sich an ortsüblichen Vergleichsmieten; eine schriftliche Vereinbarung und regelmäßige Anpassung sind empfehlenswert.

• Schriftlicher Mietvertrag zwischen GmbH und Gesellschafter (Fremdvergleich!)
• Ortsübliche Miete dokumentieren (Mietspiegel, Gutachten)
• Nebenkosten klar regeln und abrechnen
• Keine unentgeltliche Nutzung – sonst vGA-Risiko
• Jährliche Überprüfung der Angemessenheit

Einbringung und Entnahme von Immobilien

Bringt ein Gesellschafter eine Immobilie in die GmbH ein, erfolgt dies in der Regel durch Sacheinlage (§ 5 Abs. 4 GmbHG). Steuerlich ist der Vorgang nach dem Umwandlungssteuergesetz (UmwStG) zu beurteilen. Ohne besondere Anträge erfolgt die Einbringung zum gemeinen Wert, was beim Gesellschafter zur Aufdeckung stiller Reserven führt. Alternativ kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Buchwertansatz nach § 20 UmwStG beantragt werden. Die Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen der GmbH (z. B. unentgeltliche Übertragung auf den Gesellschafter) führt regelmäßig zu einer verdeckten Gewinnausschüttung in Höhe des Verkehrswerts, die beim Gesellschafter zu versteuern ist.

Für GmbH-Geschäftsführer, die eine Immobilie in die GmbH einbringen oder entnehmen wollen, empfiehlt sich stets eine steuerliche Beratung im Vorfeld. OnlineBilanz bietet hierfür neben dem regulären Jahresabschluss auch Beratungsleistungen durch die kooperierenden Steuerberater an, um Gestaltungen rechtssicher zu prüfen und umzusetzen.

Häufige Fehler bei der AfA von Gebäuden und wie Sie sie vermeiden

In der täglichen Praxis stolpern Unternehmen immer wieder über dieselben Fehlerquellen rund um die Gebäude-AfA. Viele dieser Fehler führen zu Nachforderungen bei Betriebsprüfungen oder zu vermeidbarem Mehraufwand. Nachfolgend die häufigsten Probleme und ihre Lösungen.

Fehler 1: Keine Trennung zwischen Grund und Boden und Gebäude

Wird der Kaufpreis nicht aufgeteilt, kann die AfA nicht korrekt berechnet werden. Das Finanzamt schätzt dann – meist zu Ungunsten des Steuerpflichtigen. Lösung: Sofort bei Anschaffung eine Aufteilung vornehmen, idealerweise gestützt auf Bodenrichtwerte oder ein Gutachten.

Fehler 2: Falsche Nutzungsdauer angesetzt

Statt der gesetzlich vorgeschriebenen 33 Jahre wird eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt, um die AfA zu erhöhen. Das Finanzamt korrigiert dies, und die zu hohen AfA-Beträge werden nachträglich dem Gewinn zugeschlagen. Lösung: Immer die gesetzlichen Vorgaben nach § 7 Abs. 4 EStG beachten.

Fehler 3: Erhaltungsaufwand wird zu Unrecht aktiviert

Reparaturen und Instandhaltungen sind sofort abziehbar – werden sie fälschlicherweise aktiviert, verschenkt das Unternehmen Liquidität durch höhere Steuerzahlungen. Lösung: Klare Dokumentation, was Erhaltungsaufwand und was Herstellungskosten sind.

Fehler 4: Anschaffungsnahe Herstellungskosten übersehen (15-%-Grenze)

Werden innerhalb von drei Jahren nach Kauf Sanierungen für mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten durchgeführt, müssen diese aktiviert werden. Viele Mandanten ziehen diese Kosten sofort ab und bekommen später eine Nachzahlung. Lösung: Dreijahresfrist im Blick behalten und Aufwendungen summieren.

Fehler 5: AfA beginnt zu früh oder zu spät

Die AfA beginnt im Monat der Anschaffung oder Fertigstellung, nicht im Januar. Wer das übersieht, berechnet die AfA falsch. Lösung: Monatsgenaue Erfassung im Anlageverzeichnis.

Digitale Anlagenbuchhaltung: Gebäude-AfA effizient verwalten

Die Verwaltung von Gebäuden und deren Abschreibungen erfordert eine lückenlose Dokumentation über Jahrzehnte. Moderne Buchhaltungssoftware und cloudbasierte Lösungen erleichtern diese Aufgabe erheblich. Für GmbHs, die mehrere Immobilien im Anlagevermögen führen, ist eine digitale Anlagenbuchhaltung nahezu unverzichtbar.

Funktionen moderner Anlagenbuchhaltung

• Automatische Berechnung der AfA – nach Eingabe von Anschaffungskosten und Nutzungsdauer
• Anlagenspiegel auf Knopfdruck – für Jahresabschluss und Anhang
• Zugänge und Abgänge werden automatisch verbucht
• Integration mit Finanzbuchhaltung – AfA-Buchungen erfolgen automatisch monatlich
• Historisierung und Audit-Trail – alle Änderungen nachvollziehbar dokumentiert
• Steuerliche und handelsrechtliche Parallelrechnung – falls unterschiedliche Abschreibungen erforderlich

Besonders für kleinere GmbHs, die keinen eigenen Buchhalter beschäftigen, bietet sich die Auslagerung der Anlagenbuchhaltung an den Steuerberater an. OnlineBilanz ermöglicht es, Belege und Dokumente digital hochzuladen, worauf die kooperierenden Steuerberater die Anlagenbuchhaltung führen und den Jahresabschluss erstellen. Die Mandanten sparen Zeit, vermeiden Fehler und haben jederzeit Zugriff auf aktuelle Auswertungen.

Zusammenarbeit mit dem Steuerberater

Die Anlagenbuchhaltung ist eng mit der Jahresabschlusserstellung verzahnt. Wer seinen Jahresabschluss durch einen Steuerberater erstellen lässt, sollte auch die Anlagenbuchhaltung dort ansiedeln oder zumindest eng abstimmen. OnlineBilanz setzt hier auf eine durchgängig digitale Prozesskette: Der Mandant liefert die Informationen (Kaufverträge, Rechnungen, Baugenehmigungen), der beauftragte Steuerberater erfasst und verbucht, erstellt den Anlagenspiegel und den Jahresabschluss. Das spart Schnittstellen und Fehlerquellen.

Häufig gestellte Fragen

Hinweis: Dieser Artikel dient zu allgemeinen Informationszwecken. OnlineBilanz stellt Software für einen KI-gestützten Jahresabschlussentwurf bereit. Sie können den Entwurf zur eigenen Verwendung herunterladen. Eine Einreichung über OnlineBilanz setzt die Prüfung und erforderliche Korrektur durch den beauftragten Steuerberater voraus. Gesetzliche Grundlagen: § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung, § 253 HGB – Zugangs- und Folgebewertung, § 255 HGB – Bewertungsmaßstäbe, § 7i EStG – Erhöhte Abschreibungen bei Baudenkmalen. Nächste redaktionelle Prüfung: Oktober 2026.