OnlineBilanz›Blog›§ 4 Nr. 12 UStG: Steuerfreie Vermietung von Grundstücken und ihre Ausnahmen

§ 4 Nr. 12 UStG: Steuerfreie Vermietung von Grundstücken und ihre Ausnahmen

Veröffentlicht: 04.11.2026Aktualisiert: 04.11.2026Lesezeit: ca. 12 Minuten

Die Grundregel: Grundstücksüberlassung ist umsatzsteuerfrei

Vermietet eine GmbH Büroflächen, Lagerhallen oder Wohnungen, erbringt sie sonstige Leistungen gegen Entgelt. Diese sind nach § 1 UStG grundsätzlich steuerbar. Die Befreiungen in § 4 UStG gelten ausdrücklich für die „unter § 1 Abs. 1 Nr. 1 fallenden Umsätze“, also für Lieferungen und sonstige Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt.

Wo eine Grundstücksvermietung ausgeführt wird, bestimmt § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG: Eine sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück wird dort ausgeführt, wo das Grundstück liegt. Das gilt ausdrücklich für Leistungen der in § 4 Nr. 12 UStG bezeichneten Art. Für ein Gebäude in Deutschland liegt der Ort damit im Inland, unabhängig vom Sitz des Mieters.

§ 4 Nr. 12 Satz 1 UStG enthält drei Befreiungstatbestände. Satz 2 nimmt bestimmte Leistungen wieder aus.

§ 4 Nr. 12 Buchst. a UStG: Vermietung und Verpachtung

Buchstabe a ist der Grundtatbestand. Befreit sind nach dem Gesetzeswortlaut „die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die Nutzungen von Grund und Boden betreffen“.

Was unter Vermietung zu verstehen ist, legt die Finanzverwaltung in Abschnitt 4.12.1 des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses (UStAE) aus. Maßgeblich ist danach das Unionsrecht, nicht das nationale Zivilrecht. Eine Vermietung liegt vor, wenn dem Mieter auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt wird, das Grundstück so in Besitz zu nehmen, als ob er Eigentümer wäre, und andere von diesem Recht auszuschließen. Entscheidend ist der objektive Inhalt der Vereinbarung, nicht ihre Bezeichnung im Vertrag. Für die Verpachtung gelten dieselben Grundsätze.

Die Befreiung erfasst ganze Grundstücke ebenso wie Grundstücksteile, etwa eine einzelne Büroetage, eine Lagerhalle oder eine Wohnung. Auf die Dauer des Mietverhältnisses kommt es nach dem UStAE grundsätzlich nicht an. Die Grenzen ziehen erst die Ausnahmen in Satz 2.

Nebenleistungen teilen das Schicksal der Miete

Leistungen, die nur der Vermietung dienen und für den Mieter keinen eigenen Zweck haben, sind umsatzsteuerlich Nebenleistungen. Sie werden wie die Hauptleistung behandelt und sind damit ebenfalls steuerfrei. Nach Abschnitt 4.12.1 UStAE gehören dazu in der Regel die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser einschließlich Warmwasser, die Flur- und Treppenreinigung sowie die Treppenbeleuchtung.

Keine Nebenleistungen sind nach derselben Fundstelle die Lieferung von Heizgas und Heizöl. Diese Lieferungen sind gesondert zu beurteilen. Mitvermietete Einrichtungsgegenstände, etwa bewegliches Büromobiliar, sind dagegen nach Abschnitt 4.12.1 Abs. 6 UStAE in der Regel von der Steuerbefreiung miterfasst; für Betriebsvorrichtungen gelten Besonderheiten.

Buchst. b und c: Kaufanwartschaft und dingliche Nutzungsrechte

Buchst. b: Nutzung vor dem Eigentumsübergang

Nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. b UStG ist auch „die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung auf Grund eines auf Übertragung des Eigentums gerichteten Vertrags oder Vorvertrags“ steuerfrei. Gemeint sind Kaufanwartschaftsverhältnisse, bei denen der künftige Erwerber das Grundstück schon vor dem Eigentumsübergang gegen Entgelt nutzt.

Abschnitt 4.12.7 UStAE ergänzt, dass die Nutzung häufig über die Auflassung hinaus bis zur Eintragung des Erwerbers im Grundbuch fortgesetzt wird. Die in dieser Zeit gezahlten Entgelte beruhen nach Auffassung der Finanzverwaltung auf dem stillschweigend verlängerten Nutzungsvertrag und bleiben steuerfrei.

Buchst. c: Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Dauerwohnrecht

Buchstabe c befreit „die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken“. Nach Abschnitt 4.12.8 Abs. 1 UStAE zählen dazu insbesondere der Nießbrauch, die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sowie das Dauerwohnrecht und das Dauernutzungsrecht nach § 31 WEG. Voraussetzung ist, dass die Bestellung des Rechts vom Begriff der Vermietung und Verpachtung erfasst wird, der Berechtigte also ein Nutzungsrecht am Grundstück erhält.

Das Erbbaurecht ordnet das Gesetz an anderer Stelle ein: Für die Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten verweist § 9 Abs. 2 UStG auf § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG, also auf die Befreiung für Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen.

Die Ausnahmen nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG

Satz 2 bestimmt, welche Grundstücksüberlassungen trotz Satz 1 nicht befreit sind.

Kurzfristige Beherbergung

Steuerpflichtig ist die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält. Eine feste Tagesgrenze nennt das Gesetz nicht. Nach Abschnitt 4.12.9 UStAE kommt es auf die Absicht des Unternehmers an, die Räume nicht auf Dauer zur Verfügung zu stellen. Hält er dieselben Räume wahlweise zur lang- oder kurzfristigen Vermietung bereit, sind nach Auffassung der Finanzverwaltung sämtliche Umsätze steuerpflichtig. Für die Beherbergungsleistung gilt der ermäßigte Steuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, sind davon ausgenommen.

Stellplätze für Fahrzeuge

Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist steuerpflichtig. Nach Abschnitt 4.12.2 UStAE kommt es dabei weder auf die bauliche Gestaltung noch auf die Bezeichnung oder die Dauer an. Erfasst sind Tiefgaragenplätze, Garagen und Freiflächen gleichermaßen.

Wichtig ist die Rückausnahme: Ist die Stellplatzüberlassung eine Nebenleistung zu einer steuerfreien Grundstücksvermietung, ist sie ebenfalls steuerfrei. Die Finanzverwaltung verlangt dafür einen räumlichen Zusammenhang zwischen Grundstück und Stellplatz. Nach Abschnitt 4.12.2 Abs. 3 UStAE ist er gegeben, wenn der Stellplatz Teil eines einheitlichen Gebäudekomplexes ist oder in unmittelbarer Nähe liegt. Vermietet die GmbH dagegen Stellplätze an Personen, die bei ihr keine Wohn- oder Gewerbefläche mieten, fehlt eine steuerfreie Hauptleistung. Diese Vermietung ist steuerpflichtig.

Kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen

Die Überlassung von Campingflächen ist nur steuerfrei, wenn sie nicht kurzfristig ist. Kurzfristig ist sie nach Abschnitt 4.12.3 UStAE, wenn die tatsächliche Gebrauchsüberlassung sechs Monate nicht übersteigt.

Betriebsvorrichtungen

Steuerpflichtig ist die Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, „auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind“. Der Begriff ist nach Abschnitt 4.12.10 UStAE wie im Bewertungsrecht auszulegen. Die Finanzverwaltung verweist zur Abgrenzung auf den gleich lautenden Ländererlass vom 05.06.2013 (BStBl I S. 734). Betriebsvorrichtungen dienen unmittelbar dem auf dem Grundstück ausgeübten Betrieb; ein Bauwerk, das alle Merkmale eines Gebäudes erfüllt, ist keine Betriebsvorrichtung.

Werden Betriebsvorrichtungen zusammen mit einem Gebäude vermietet, ist nach geänderter Verwaltungsauffassung (BMF-Schreiben vom 19.10.2026) zunächst zu prüfen, ob eine einheitliche Leistung vorliegt. Ist die Überlassung der Betriebsvorrichtungen nur Nebenleistung zur steuerfreien Gebäudevermietung, ist die gesamte Leistung steuerfrei; prägen die Betriebsvorrichtungen die Leistung, ist sie insgesamt steuerpflichtig. Eine Aufteilung des Entgelts kommt nur in Betracht, wenn keine einheitliche Leistung vorliegt. Für Umsätze vor dem 01.01.2027 beanstandet die Finanzverwaltung nicht, wenn die Beteiligten übereinstimmend die bisherige Auffassung anwenden, nach der der auf die Betriebsvorrichtungen entfallende Entgeltteil steuerpflichtig ist.

Folge der Befreiung: kein Vorsteuerabzug

Die Steuerfreiheit hat eine Kehrseite. Nach § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG ist die Vorsteuer auf Eingangsleistungen vom Abzug ausgeschlossen, soweit der Unternehmer sie für steuerfreie Umsätze verwendet. Bei überwiegend steuerfreier Vermietung wird die Umsatzsteuer auf Baukosten, Instandhaltung oder Hausverwaltung damit zum Kostenfaktor.

Werden Eingangsleistungen sowohl für steuerfreie als auch für steuerpflichtige Umsätze verwendet, ist die Vorsteuer nach § 15 Abs. 4 UStG aufzuteilen. Der Unternehmer kann den nicht abziehbaren Teil im Wege einer sachgerechten Schätzung ermitteln. Eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Umsätze ist nur zulässig, wenn keine andere, präzisere wirtschaftliche Zuordnung möglich ist. Bei Gebäuden kommt deshalb etwa eine Aufteilung nach Nutzflächen in Betracht, wenn sie die Verwendung präziser abbildet.

Wird über eine steuerfreie Vermietung eine Rechnung ausgestellt, muss sie nach § 14 Abs. 4 Satz 1 Nr. 8 UStG einen Hinweis auf die Steuerbefreiung enthalten. Weist die GmbH für einen steuerfreien Umsatz dennoch Umsatzsteuer aus, schuldet sie den ausgewiesenen Betrag nach § 14c Abs. 1 UStG.

Typische Fälle einer Immobilien-GmbH

Wer eine Immobilien-GmbH gründet, sollte die einzelnen Mietverhältnisse bereits bei der Vertragsgestaltung umsatzsteuerlich einordnen. Die folgende Übersicht fasst die Ergebnisse ohne Option zusammen:

Neben der Umsatzsteuer sind bei vermögensverwaltenden Gesellschaften weitere Fragen zu klären, etwa die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer. Sie folgt eigenen Voraussetzungen.

Checkliste für die Prüfung eines Mietvertrags

Praxisbeispiel: gemischt vermietetes Objekt

Beispiel (fiktive Zahlen): Die Muster Immobilien GmbH vermietet ein Wohn- und Geschäftshaus. Sie hat nicht nach § 9 UStG optiert. Monatlich erzielt sie folgende Nettoentgelte:

Die GmbH schuldet monatlich 93,10 € Umsatzsteuer auf 490,00 € steuerpflichtige Entgelte, auf das Jahr gerechnet 1.117,20 €. Im selben Monat gehen zwei Eingangsrechnungen ein:

• Malerarbeiten in der Wohnung: 2.000,00 € zuzüglich 380,00 € Umsatzsteuer. Die Leistung dient ausschließlich der steuerfreien Wohnungsvermietung, die Vorsteuer von 380,00 € ist nach § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG nicht abziehbar.
• Reparatur der Schrankenanlage am Hofparkplatz, der nur an Dritte vermietet ist: 500,00 € zuzüglich 95,00 € Umsatzsteuer. Die Leistung dient ausschließlich steuerpflichtigen Umsätzen, die Vorsteuer von 95,00 € ist abziehbar.

Kosten für das gesamte Gebäude, etwa die Hausverwaltung, wären nach § 15 Abs. 4 UStG aufzuteilen. Im Jahresabschluss der Immobilien-GmbH wird die nicht abziehbare Vorsteuer nicht als Forderung gegenüber dem Finanzamt erfasst. Sie ist Aufwand oder, wenn sie auf die Anschaffung oder Herstellung eines Wirtschaftsguts entfällt, Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Für die Steuerbilanz folgt das aus § 9b Abs. 1 EStG, wonach nur die abziehbare Vorsteuer nicht zu diesen Kosten gehört.

Fazit

§ 4 Nr. 12 UStG stellt die Überlassung von Grundstücken umsatzsteuerfrei: die Vermietung und Verpachtung nach Buchstabe a, die Nutzung aufgrund einer Kaufanwartschaft nach Buchstabe b und dingliche Nutzungsrechte wie den Nießbrauch nach Buchstabe c. Satz 2 nimmt kurzfristige Beherbergung, Fahrzeugstellplätze, kurzfristige Campingvermietung und Betriebsvorrichtungen wieder aus. Nebenleistungen wie Wärme, Wasser oder Treppenhausreinigung folgen der Miete, Stellplätze nur bei räumlichem Zusammenhang mit einer steuerfreien Hauptvermietung. Weil die Befreiung den Vorsteuerabzug ausschließt, ist jeder Mietgegenstand gesondert einzuordnen. Für Jahresabschluss und E-Bilanz stellt OnlineBilanz Software und die technische Datenübermittlung (§ 87d AO) bereit; auf Wunsch übernimmt gegen Aufpreis ein unabhängiger Steuerberater aus dem Kooperationsnetzwerk Prüfung, Freigabe und Unterzeichnung. Einen Einblick bietet die Demo.

Häufig gestellte Fragen

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Steuerliche Beratung im Einzelfall erteilen nur die nach dem Steuerberatungsgesetz dazu befugten Personen und Gesellschaften, insbesondere Steuerberater, Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer. Stellen Sie den Abschluss selbst fest, stellen wir Software sowie die technische Datenübermittlung nach § 87d AO bereit; Prüfung, Entscheidung und Feststellung obliegen Ihnen. Beauftragen Sie Prüfung und Freigabe, erbringt ein namentlich benannter Steuerberater sämtliche Vorbehaltsaufgaben in eigener beruflicher Verantwortung. Stand der Rechtslage: 11/2026.