Nießbrauch und Steuern: Wer versteuert Einkünfte, AfA und Grundsteuer?
Wird ein Grundstück oder GmbH-Anteil mit einem Nießbrauch belastet, entstehen sofort komplexe steuerliche Zuordnungsfragen: Wer erzielt die Einkünfte, wer darf Absetzungen für Abnutzung (AfA) geltend machen, und wer schuldet die Grundsteuer? Die Antworten hängen maßgeblich davon ab, ob es sich um einen Vorbehaltsnießbrauch oder einen Zuwendungsnießbrauch handelt – und ob das Nießbrauchsobjekt privat oder im Betrieb gehalten wird.
Kurzantwort
Beim Nießbrauch Steuer versteuert grundsätzlich der Nießbraucher die laufenden Einkünfte (§ 1030 BGB i. V. m. § 2 EStG). Bei Vermietungseinkünften ist die AfA-Berechtigung davon abhängig, wer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten wirtschaftlich getragen hat: Beim Vorbehaltsnießbrauch bleibt sie beim bisherigen Eigentümer/Nießbraucher; beim Zuwendungsnießbrauch liegt sie beim Eigentümer. Die Grundsteuer schuldet gegenüber der Gemeinde der Eigentümer; sie darf aber vertraglich auf den Nießbraucher abgewälzt und steuerlich als Werbungskosten abgezogen werden.
Inhaltsverzeichnis
- Zivilrechtliche Grundlagen & steuerliche Anknüpfung
- Einkommensteuer: Wer versteuert welche Einkünfte?
- AfA-Berechtigung: Vorbehaltsnießbrauch vs. Zuwendungsnießbrauch
- Zuwendungsnießbrauch als Instrument der Einkünfteverlagerung
- Grundsteuer und laufende Kosten: Wer zahlt was?
- Steuererklärung: Wo trägt man Nießbraucheinkünfte ein?
- Praxisbeispiel: Nießbrauch an GmbH-Beteiligung
- Erbschaftsteuer und Nießbrauch: Überblick
- Fazit
Zivilrechtliche Grundlagen & steuerliche Anknüpfung
Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) ist ein dingliches Nutzungsrecht, das dem Nießbraucher das Recht gewährt, alle Nutzungen einer Sache zu ziehen. Steuerlich knüpft das Einkommensteuerrecht nicht an die zivilrechtliche Eigentümerstellung, sondern an die wirtschaftliche Zurechnung an.
Der Eigentümer überträgt das Eigentum (z. B. Grundstück, GmbH-Anteil) auf eine andere Person, behält sich aber das Nießbrauchsrecht vor. Der frühere Eigentümer ist nun Nießbraucher und erzielt weiterhin die Nutzungseinkünfte.
Der Eigentümer räumt einem Dritten (z. B. einem Angehörigen) das Nießbrauchsrecht ein, behält aber das Eigentum. Der Dritte erzielt fortan die Nutzungseinkünfte. Klassisches Instrument zur Einkommensverlagerung in niedrigere Progressionsstufen.
Daneben existiert der Vermächtnisnießbrauch (durch Erbfall angeordnet). Für die laufende Besteuerung gelten für alle Varianten dieselben Grundprinzipien; Unterschiede bestehen primär bei der AfA-Berechtigung und der erbschaftsteuerlichen Behandlung.
Einkommensteuer: Wer versteuert welche Einkünfte?
Der Nießbraucher erzielt die Einkünfte, weil er die Einkunftsquelle wirtschaftlich nutzt. Die Einkunftsart richtet sich dabei nach dem Nießbrauchsobjekt:
- Vermietetes Grundstück: Der Nießbraucher erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG.
- GmbH-Anteil (Dividenden): Ausschüttungen können – abhängig von der Ausgestaltung des Nießbrauchs – dem Nießbraucher zuzurechnen sein; sie unterliegen grundsätzlich der Abgeltungsteuer (§ 32d EStG). Bei einer Beteiligung von mindestens 25 % – oder von mindestens 1 % bei gleichzeitiger beruflicher Tätigkeit für die Gesellschaft – kann stattdessen ein Antrag auf das Teileinkünfteverfahren nach § 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG i. V. m. § 3 Nr. 40 EStG gestellt werden.
- Gewerbliches Unternehmen: Der Nießbraucher kann unter Umständen Mitunternehmer werden und Einkünfte aus Gewerbebetrieb gemäß § 15 EStG erzielen – Voraussetzung ist Mitunternehmerinitiative und Mitunternehmerrisiko.
Wichtiger Grundsatz
Der bloße Eigentumsinhaber, der durch den Nießbrauch von der Nutzung ausgeschlossen ist, erzielt keine laufenden Einkünfte. Er ist steuerlich „leer“. Erst beim Wegfall des Nießbrauchs (z. B. durch Tod des Nießbrauchers) fallen ihm die Nutzungen wieder zu.
Werbungskosten des Nießbrauchers
Der Nießbraucher kann alle Aufwendungen als Werbungskosten abziehen, die er zur Erzielung seiner Einkünfte trägt: laufende Instandhaltung, Verwaltungskosten, Versicherungen, Grundsteuer (soweit er sie trägt), Schuldzinsen für aufgenommene Mittel zur Finanzierung der Nießbrauchsbestellung sowie – unter den nachfolgend erläuterten Voraussetzungen – AfA.
AfA-Berechtigung: Vorbehaltsnießbrauch vs. Zuwendungsnießbrauch
Die AfA-Berechtigung ist eine der komplexesten Fragen im Bereich Nießbrauch Steuer. Maßgebend ist § 7 EStG i. V. m. dem in ständiger BFH-Rechtsprechung entwickelten Grundsatz, dass nur derjenige AfA geltend machen kann, der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten wirtschaftlich getragen hat.
Vorbehaltsnießbrauch
Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer das Grundstück unentgeltlich, behält aber das Nießbrauchsrecht. Er hat die ursprünglichen Anschaffungskosten selbst getragen. Die AfA verbleibt daher beim Nießbraucher (= dem bisherigen Eigentümer), obwohl er zivilrechtlich nicht mehr Eigentümer ist. Der neue Eigentümer erhält das Wirtschaftsgut quasi „nutzungsleer“ und hat keine eigenen Anschaffungskosten getragen – er kann keine AfA abziehen.
Bemessungsgrundlage der AfA
Der Nießbraucher führt die AfA auf Basis der ursprünglichen (fortgeführten) Anschaffungs- oder Herstellungskosten fort. Ein neuer AfA-Lauf entsteht beim bloßen Eigentumsübergang mit Nießbrauchsvorbehalt nicht.
Zuwendungsnießbrauch
Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt der bisherige Eigentümer Eigentümer und räumt einem Dritten das Nießbrauchsrecht ein. Der Nießbraucher hat keine eigenen Anschaffungskosten getragen. Die AfA verbleibt daher beim Eigentümer. Der Nießbraucher kann AfA nur dann geltend machen, wenn er eigene Aufwendungen auf das Gebäude getätigt hat (z. B. Herstellungsaufwand für Umbauten auf eigene Kosten).
Ein kritisches Problem entsteht, wenn der Eigentümer beim Zuwendungsnießbrauch keine eigenen Einnahmen erzielt (er ist ja von der Nutzung ausgeschlossen) und somit die AfA steuerlich „ins Leere läuft“. Nach ständiger BFH-Rechtsprechung ist derjenige, der ein Gebäude aufgrund eines ihm unentgeltlich zugewendeten Nießbrauchs nutzt, nicht AfA-berechtigt, wenn er selbst keine Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat. Der Eigentümer wiederum kann die ihm rechnerisch zustehende AfA mangels eigener steuerpflichtiger Einnahmen nicht abziehen – sie geht in diesen Fällen faktisch verloren.
Gestaltungshinweis: Beim Zuwendungsnießbrauch an einem noch abschreibungsfähigen Gebäude droht dauerhafter AfA-Verlust. Dies ist bei der Strukturierung der Vermögensnachfolge zwingend zu berücksichtigen. Prüfen Sie, ob ein entgeltlicher Nießbrauch oder eine andere Struktur steuerlich günstiger ist.
Zuwendungsnießbrauch als Instrument der Einkünfteverlagerung
Der Zuwendungsnießbrauch unter nahen Angehörigen ist ein klassisches Steuersparmodell, das die Finanzverwaltung intensiv prüft. Grundprinzip: Hohe Einkünfte (z. B. Mieteinnahmen) werden steuerlich auf Angehörige mit niedrigerem Grenzsteuersatz verlagert.
Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung
- Der Nießbrauch muss bürgerlich-rechtlich wirksam bestellt sein (bei Immobilien einschließlich Eintragung ins Grundbuch).
- Er muss dem Fremdvergleich standhalten: Ein fremder Dritter würde den Nießbrauch unter diesen Bedingungen ebenfalls vereinbaren.
- Der Vertrag muss tatsächlich durchgeführt werden: Der Nießbraucher muss die Mieten tatsächlich vereinnahmen, Kosten tragen und gegenüber dem Finanzamt erklären.
- Kein Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO: Kurzfristige, rein steuerlich motivierte Konstruktionen ohne wirtschaftliche Substanz werden nicht anerkannt.
Zeitlich begrenzter Nießbrauch
Auch ein befristeter Zuwendungsnießbrauch (z. B. 10 Jahre) kann steuerlich anerkannt werden, wenn die obigen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Nießbraucher versteuert in diesem Zeitraum die vollen Nutzungseinkünfte; nach Ablauf fallen sie wieder dem Eigentümer zu.
Grundsteuer und laufende Kosten: Wer zahlt was?
Die Grundsteuer ist eine der praxisrelevantesten Fragen beim Nießbrauch, denn sie betrifft nahezu jede Immobiliensituation.
Steuerschuldnerschaft
Grundsteuerschuldner ist gemäß § 10 GrStG der Eigentümer des Grundstücks zum Stichtag 1. Januar des jeweiligen Jahres. Der Nießbraucher ist kein Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde.
Wirtschaftliche Tragung und Werbungskostenabzug
Im Nießbrauchsvertrag kann (und sollte) vereinbart werden, dass der Nießbraucher die Grundsteuer trägt – denn er zieht die Nutzungen. Trägt der Nießbraucher die Grundsteuer tatsächlich, kann er sie als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften abziehen. Zahlt hingegen der Eigentümer die Grundsteuer, kann er sie mangels eigener Einnahmen nicht abziehen.
Weitere laufende Kosten
Für Instandhaltungskosten gilt: Laufende Instandhaltung (Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen) trägt der Nießbraucher und kann sie als Werbungskosten abziehen. Außerordentliche Instandsetzungen (Dachsanierung, tragende Substanz) sind zivilrechtlich Sache des Eigentümers (§ 1041 BGB); steuerlich kann er sie jedoch nicht als Werbungskosten abziehen, wenn er keine Einnahmen erzielt. Vertraglich kann auch hierfür eine abweichende Regelung getroffen werden.
Steuererklärung: Wo trägt man Nießbraucheinkünfte ein?
Die Frage, wo in der Steuererklärung Nießbraucheinkünfte zu erfassen sind, hängt von der Art der Einkünfte ab:
| Nießbrauchsobjekt | Einkunftsart | Anlage / Zeile |
|---|---|---|
| Vermietetes Grundstück | § 21 EStG (V+V) | Anlage V |
| GmbH-Anteil (Dividenden) | § 20 EStG / Teileinkünfte | Anlage KAP |
| Gewerbebetrieb (Mitunternehmer) | § 15 EStG | Anlage G |
| Land- und forstwirtschaftliche Fläche | § 13 EStG | Anlage L |
In Anlage V gibt der Nießbraucher seine Einnahmen und Werbungskosten an. Das Finanzamt kann einen Nachweis über die dingliche Bestellung des Nießbrauchs verlangen (Grundbuchauszug, notarielle Urkunde).
Für GmbH-Geschäftsführer, die gleichzeitig Nießbraucher an einem Betriebsgrundstück sind, kann die korrekte Zuordnung der Einkünfte erheblichen Einfluss auf den Jahresabschluss der GmbH haben – etwa wenn das Grundstück der GmbH zur Nutzung überlassen wird und Mietverträge zwischen Gesellschafter und GmbH zu prüfen sind.
Praxisbeispiel: Nießbrauch an GmbH-Beteiligung
Ein typisches Gestaltungsszenario in der Nachfolgeplanung: Gesellschafter-Geschäftsführer (GGF) Müller (65 Jahre, Grenzsteuersatz 42 %) überträgt 60 % seiner GmbH-Anteile auf seinen Sohn (35 Jahre, Grenzsteuersatz 25 %), behält sich aber den Nießbrauch an diesen Anteilen vor.
Sachverhalt
GmbH schüttet 200.000 EUR aus. Auf die 60 % Anteile entfallen 120.000 EUR Dividende. Der Vorbehaltsnießbrauch ist im Gesellschaftsvertrag und notariell verankert.
Steuerliche Folgen
Da GGF Müller Nießbraucher ist, fließt ihm die Dividende steuerlich zu. Liegen die Voraussetzungen des § 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG vor, kann ein Antrag auf Anwendung des Teileinkünfteverfahrens gestellt werden – ohne diesen Antrag griffe stattdessen die Abgeltungsteuer von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag.
Steuerpflichtige Dividende (60 %): 120.000 EUR
Teileinkünfteverfahren: 40 % steuerfrei = 48.000 EUR
Steuerpflichtig: 72.000 EUR
Steuer GGF Müller (42 %): 30.240 EUR
Hätte stattdessen der Sohn (25 % Grenzsteuersatz, ebenfalls mit Antrag) die Dividende unmittelbar bezogen: 72.000 × 25 % = 18.000 EUR → zusätzliche Steuerlast durch den Verbleib beim Vater: 12.240 EUR
In diesem Fall verbleibt die Steuerlast beim Vater (Nießbraucher), obwohl der Sohn Eigentümer ist. Das Ziel der Einkünfteverlagerung wird beim Vorbehaltsnießbrauch also gerade nicht erreicht – im Gegenteil: Es ermöglicht Vermögensübertragung auf die nächste Generation bei gleichzeitiger Sicherung der Einkommensbasis des Übergebers.
Achtung Gesellschaftsvertrag: Bei GmbH-Anteilen ist zu prüfen, ob der Gesellschaftsvertrag Regelungen zur Bestellung eines Nießbrauchs enthält, da Stimmrechte und Gewinnbezugsrecht auseinanderfallen können.
Erbschaftsteuer und Nießbrauch: Überblick
Die erbschaftsteuerliche Behandlung des Nießbrauchs ist ein eigenes, umfangreiches Thema. An dieser Stelle nur die wesentlichen Eckpunkte für den Überblick (Nießbrauch Erbschaftsteuer):
- Vorbehaltsnießbrauch bei Schenkung: Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs mindert den schenkungsteuerlichen Wert des übertragenen Vermögens. Der Kapitalwert berechnet sich nach dem Jahreswert des Nießbrauchs und der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers (§ 14 BewG).
- Zuwendungsnießbrauch: Wird einem Angehörigen ein Nießbrauch unentgeltlich zugewandt, liegt eine Schenkung vor, deren Wert nach § 14 BewG zu ermitteln ist.
- Tod des Nießbrauchers: Das Erlöschen des Nießbrauchs durch Tod ist kein steuerpflichtiger Erwerb des Eigentümers. Der Eigentümer erhält lediglich die volle Nutzung zurück.
- Nießbrauchsverzicht unter Lebenden: Verzichtet der Nießbraucher zu Lebzeiten, kann dies eine schenkungsteuerpflichtige Zuwendung an den Eigentümer darstellen.
Für eine detaillierte erbschaftsteuerliche Analyse der Nießbrauchsgestaltung bei GmbH-Anteilen empfehlen sich steuerliche Beratung und ggf. ein verbindlicher Antrag nach § 89 AO (verbindliche Auskunft) beim zuständigen Finanzamt.
Fazit: Nießbrauch Steuer erfordert präzise Strukturierung
Die steuerlichen Folgen des Nießbrauchs sind vielschichtig und hängen elementar von der gewählten Nießbrauchsform ab. Zusammenfassend gilt: Der Nießbraucher versteuert die laufenden Einkünfte; die AfA-Berechtigung folgt dem wirtschaftlichen Kostentragungsprinzip und verbleibt beim Vorbehaltsnießbrauch beim Nießbraucher, beim Zuwendungsnießbrauch hingegen beim Eigentümer – wo sie bei fehlenden Einnahmen verloren geht. Die Grundsteuer schuldet gegenüber der Gemeinde der Eigentümer, sollte aber vertraglich auf den Nießbraucher überwälzt werden, um den Werbungskostenabzug zu sichern.
Für Gesellschafter-Geschäftsführer bietet der Nießbrauch Steuer-Bereich erhebliche Gestaltungspotenziale in der Vermögensnachfolge – von der Einkünfteverlagerung über den Zuwendungsnießbrauch bis zur Erbschaftsteueroptimierung beim Vorbehaltsnießbrauch. Die Tücke liegt im Detail: Fremdvergleichskonforme Ausgestaltung, tatsächliche Durchführung und lückenlose Dokumentation sind Grundvoraussetzung für die steuerliche Anerkennung.
40 %
Teileinkünfte: steuerfrei (§ 3 Nr. 40 EStG)
§ 42 AO
Missbrauchsschutz bei Nießbrauchgestaltung
Häufig gestellte Fragen
Wer zahlt die Grundsteuer bei Nießbrauch?
Steuerschuldner der Grundsteuer gegenüber der Gemeinde ist der Eigentümer (§ 10 GrStG). Im Nießbrauchsvertrag kann aber vereinbart werden, dass der Nießbraucher die Grundsteuer trägt. Tut er das tatsächlich, kann er sie als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften abziehen.
Darf der Nießbraucher AfA geltend machen?
Ja, aber nur wenn er die Anschaffungs- oder Herstellungskosten wirtschaftlich getragen hat. Beim Vorbehaltsnießbrauch ist das regelmäßig der Fall; beim Zuwendungsnießbrauch verbleibt die AfA beim Eigentümer, der sie mangels Einnahmen jedoch oft nicht nutzen kann.
Wo trägt man Nießbraucheinkünfte in der Steuererklärung ein?
Vermietungseinkünfte des Nießbrauchers in Anlage V, Dividenden aus GmbH-Anteilen in Anlage KAP, gewerbliche Einkünfte als Mitunternehmer in Anlage G.
Ist Erbschaftsteuer beim Wegfall des Nießbrauchs durch Tod fällig?
Nein. Das Erlöschen des Nießbrauchs durch Tod des Nießbrauchers ist kein steuerpflichtiger Erwerb des Eigentümers. Der Eigentümer erhält lediglich die volle wirtschaftliche Verfügungsgewalt zurück.
Kann ein Zuwendungsnießbrauch zur Einkünfteverlagerung auf Kinder genutzt werden?
Ja, wenn der Nießbrauch bürgerlich-rechtlich wirksam bestellt, fremdvergleichskonform ausgestaltet und tatsächlich durchgeführt wird. Die Finanzverwaltung prüft Angehörigengestaltungen intensiv auf Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO.
Über Autor und Berufsprofil
Autor
Servet Gündogan
Büroleiter OnlineBilanz · Stuttgart
Erster Ansprechpartner für Kunden, betreut den Ablauf auf der Plattform.
Berufsprofil
Fabian Klement, M.A. — Wirtschaftsprüfer · Steuerberater
Berufsangaben im persönlichen Profil
Schwerpunkt Jahresabschlussprüfung, Konzernreporting und E-Bilanz. Schwerpunkt fachliche Abschlussfragen. Informationen zum Tätigkeitsgebiet; keine individuelle Beratung durch diesen Beitrag.
Hinweis: Steuerliche Beratung im Einzelfall erteilen nur die nach dem Steuerberatungsgesetz dazu befugten Personen und Gesellschaften, insbesondere Steuerberater, Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer. Stellen Sie den Abschluss selbst fest, stellen wir Software sowie die technische Datenübermittlung nach § 87d AO bereit; Prüfung, Entscheidung und Feststellung obliegen Ihnen. Beauftragen Sie Prüfung und Freigabe, erbringt ein namentlich benannter Steuerberater sämtliche Vorbehaltsaufgaben in eigener beruflicher Verantwortung. Stand der Rechtslage: Oktober 2026.
Fabian Klement
Jakob Röß
Dr. Jeannine Dinnebier
