Nießbrauch und Vermietung: Wer ist Vermieter und wer versteuert die Miete?
Ein Nießbrauch an einer Immobilie verschiebt nicht nur die Nutzung, sondern auch die steuerliche Verantwortung: Wer darf vermieten, wer muss die Miete versteuern, wer darf abschreiben – und welche Gestaltungen mit Kindern sind zulässig? Dieser Artikel beleuchtet alle praxisrelevanten Konstellationen auf Basis des aktuellen Rechts für Geschäftsführer, Gesellschafter und deren steuerliche Berater.
Kurzantwort
Bei Nießbrauch und Vermietung gilt: Der Nießbraucher – nicht der zivilrechtliche Eigentümer – ist steuerrechtlich Vermieter, erzielt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und darf die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen, sofern er die Anschaffungs- oder Herstellungskosten wirtschaftlich getragen hat. Zahlt der Eigentümer eine Nutzungsentschädigung, kann auch dieser Vorgang steuerlich relevant sein.
Inhaltsverzeichnis
- Grundlagen: Nießbrauch und Vermieterstellung
- Nießbraucher als Vermieter: Einkünftezurechnung nach § 21 EStG
- Vermietung an Dritte: Mietvertrag und steuerliche Folgen
- Muss der Eigentümer dem Nießbraucher Miete zahlen?
- AfA beim vermietet genutzten Nießbrauchsobjekt
- Zuwendungsnießbrauch an Kinder mit Mieteinnahmen: Chancen und Grenzen
- Praxisbeispiel: GmbH-Gesellschafter überträgt Nießbrauch auf Kind
- Grenzen der Gestaltung: Fremdvergleich und Missbrauchsvorbehalt
- Fazit
Grundlagen: Nießbrauch und Vermieterstellung
Der Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht, das nach § 1030 BGB dem Berechtigten gestattet, die Nutzungen einer Sache zu ziehen. Bei Immobilien bedeutet das: Der Nießbraucher darf die Immobilie bewohnen, vermieten und die Mieterträge einbehalten. Der zivilrechtliche Eigentümer bleibt im Grundbuch eingetragen, verliert aber – für die Dauer des Nießbrauchs – faktisch jede wirtschaftliche Verfügungsbefugnis über die Nutzung.
Steuerrechtlich folgt daraus eine Aufspaltung: Das Eigentum verbleibt beim Eigentümer, die Einkünfte werden dem Nießbraucher zugerechnet. Dieses Prinzip der Zurechnung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit ist im Einkommensteuerrecht seit Jahrzehnten anerkannt und durch zahlreiche BFH-Entscheidungen gefestigt.
Zivilrecht vs. Steuerrecht
Eigentumsrecht (BGB) und Einkünftezurechnung (EStG) laufen beim Nießbrauch bewusst auseinander. Der Eigentümer erzielt keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, solange ein Nießbrauch lastet – es sei denn, es fließt ihm eine Gegenleistung zu.
Nießbraucher als Vermieter: Einkünftezurechnung nach § 21 EStG
Nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sowie grundstücksgleichen Rechten steuerpflichtig. Erzielt werden sie von demjenigen, der die Vermietungsleistung erbringt und das wirtschaftliche Risiko trägt. Das ist beim bestellten Nießbrauch eindeutig der Nießbraucher.
Die Finanzverwaltung (vgl. BMF-Schreiben zu § 21 EStG und einschlägige OFD-Verfügungen) bestätigt: Wer aufgrund eines Nießbrauchs vermietet, erzielt eigene Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Er schließt den Mietvertrag im eigenen Namen, vereinnahmt die Miete auf eigenes Konto und trägt die laufenden Kosten. Diese Gesamtverantwortung ist das steuerliche Abgrenzungsmerkmal.
Welche Kosten kann der Nießbraucher abziehen?
Als Werbungskosten absetzbar sind beim Nießbraucher grundsätzlich:
- Grundsteuer und Versicherungen (sofern er sie trägt)
- Instandhaltungskosten im Rahmen des § 1041 BGB (gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen)
- Verwaltungskosten, Maklergebühren für Neuvermietung
- AfA auf eigene Aufwendungen (dazu ausführlich unten)
- Schuldzinsen auf eigene Fremdfinanzierung des Nießbrauchserwerbs
Kosten, die dem Eigentümer obliegen (außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen, Lastenfreistellungen), sind beim Nießbraucher nicht absetzbar – er hat sie in der Regel auch nicht zu tragen.
Vermietung an Dritte: Mietvertrag und steuerliche Folgen
Die häufigste Konstellation bei Nießbrauch und Vermietung ist die Weitervermietung an fremde Dritte. Der Nießbraucher schließt als Vermieter den Mietvertrag, empfängt die Mietzahlungen und hat diese vollumfänglich als Einnahmen aus § 21 EStG zu erklären. Der Eigentümer ist an diesem Rechtsverhältnis nicht beteiligt und erzielt keine steuerpflichtigen Einnahmen.
- Kein Mietvertrag
- Keine Mieteinnahmen
- Keine AfA-Berechtigung (Ausnahme: eigene AHK getragen)
- Keine Werbungskosten aus laufendem Betrieb
- Vermieter im Mietvertrag
- Volle Mieteinnahmen § 21 EStG
- AfA-Berechtigung, sofern AHK wirtschaftlich getragen
- Alle laufenden Werbungskosten absetzbar
Wichtig für die Praxis: Der Mietvertrag muss auf den Namen des Nießbrauchers lauten. Lautet er auf den Eigentümer oder werden Mieteinnahmen auf das Konto des Eigentümers geleitet, droht eine abweichende Zurechnung durch das Finanzamt.
Muss der Eigentümer dem Nießbraucher Miete zahlen?
Eine viel diskutierte Frage lautet: Muss der Eigentümer Miete an den Nießbraucher zahlen, wenn er die Immobilie selbst nutzen will? Die Antwort ist differenziert.
Zieht der Eigentümer in das mit einem Nießbrauch belastete Objekt ein, bedarf er dafür zwingend der Zustimmung des Nießbrauchers. Räumt der Nießbraucher dem Eigentümer die Nutzung gegen Entgelt ein, liegt ein entgeltliches Mietverhältnis vor: Der Eigentümer zahlt Miete an den Nießbraucher, die beim Nießbraucher als Einnahme nach § 21 EStG zu erfassen ist. Der Eigentümer kann die Mietzahlung ggf. als Betriebsausgabe abziehen, wenn er die Räume betrieblich nutzt.
Überlässt der Nießbraucher dem Eigentümer die Nutzung unentgeltlich, stellt sich die Frage, ob eine verdeckte Gestaltung vorliegt. Eine unentgeltliche Rücküberlassung an den Eigentümer kann dazu führen, dass der Nießbrauch steuerlich als nicht vollzogen gilt und die Einkünfte weiterhin dem Eigentümer zugerechnet werden – insbesondere beim Zuwendungsnießbrauch zwischen nahen Angehörigen.
Achtung: Rücküberlassung an den Eigentümer
Überlässt der Nießbraucher die Immobilie dem Eigentümer kostenlos zur Nutzung zurück, verliert der Nießbrauch seine steuerliche Wirkung. Das Finanzamt rechnet die Einkünfte dann dem Eigentümer zu. Dieser Gestaltungsfehler ist in der Praxis häufig.
AfA beim vermietet genutzten Nießbrauchsobjekt
Die Abschreibungsberechtigung folgt nicht dem zivilrechtlichen Eigentum, sondern der wirtschaftlichen Belastung mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AHK). Das ergibt sich aus dem allgemeinen Grundsatz des § 7 EStG i.V.m. der BFH-Rechtsprechung.
Fallgruppen der AfA-Berechtigung
| Konstellation | AfA-Berechtigung |
|---|---|
| Nießbraucher hat Immobilie selbst angeschafft und dann Eigentum übertragen, Nießbrauch vorbehalten | Nießbraucher, auf seine ursprünglichen AHK |
| Nießbraucher hat Nießbrauch entgeltlich erworben | Nießbraucher, auf die gezahlten Erwerbskosten des Nießbrauchsrechts |
| Nießbrauch unentgeltlich durch Zuwendung bestellt (Zuwendungsnießbrauch) | Grundsätzlich beim Eigentümer; Nießbraucher nur bei eigenen AHK (z.B. eigene Umbaumaßnahmen) |
| Eigentümer behält Nießbrauch vor und überträgt bloßes Eigentum | Nießbraucher (= bisheriger Eigentümer), auf fortgeführte AHK |
Beim Vorbehaltsnießbrauch – der in der Praxis dominanten Variante – überträgt der bisherige Eigentümer das Eigentum an Kinder oder Dritte, behält sich aber den Nießbrauch vor. Er führt die AfA auf seine ursprünglichen AHK weiter und setzt sie als Werbungskosten gegen seine Mieteinnahmen an. Der neue Eigentümer hat mangels eigener Kostenbelastung keine AfA-Berechtigung.
Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch hingegen hat der Nießbraucher keine eigenen AHK getragen; eine AfA steht ihm regelmäßig nicht zu. Trägt er aber Erhaltungsmaßnahmen, die über den gewöhnlichen Erhalt hinausgehen, und handelt es sich wirtschaftlich um eigene Aufwendungen, kann insoweit eine begrenzte Abschreibung in Betracht kommen.
Zuwendungsnießbrauch an Kinder mit Mieteinnahmen: Chancen und Grenzen
Der Zuwendungsnießbrauch zugunsten von Kindern ist ein beliebtes Gestaltungsinstrument: Eltern als Eigentümer räumen dem Kind ein Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Immobilie ein. Das Kind erzielt dann die Mieteinnahmen und versteuert sie zu seinem – meist deutlich niedrigeren – persönlichen Steuersatz. Die Eltern ersparen sich die Versteuerung zu ihrem Spitzensteuersatz.
Steuerlich erzielt das Kind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese werden dem Kind zugerechnet, wenn der Nießbrauch zivilrechtlich wirksam bestellt ist, tatsächlich durchgeführt wird und wirtschaftlich dem Kind die Dispositionsfreiheit über die Erträge belässt. Der Grundfreibetrag des Kindes (2025: 12.096 Euro) und ggf. der Sparer-Pauschbetrag können die Steuerlast erheblich mindern.
Schenkungsteuerliche Aspekte
Die Bestellung des Nießbrauchs ist eine Schenkung des Nutzungsrechts an das Kind. Der Wert richtet sich nach dem kapitalisierten Jahreswert der Nutzungen (§§ 14, 15 BewG). Freibeträge (Kinder: 400.000 Euro je Elternteil alle zehn Jahre) puffern dies regelmäßig ab. Eine koordinierte Planung mit dem Jahresabschluss und der Einkommensteuerplanung ist daher empfehlenswert.
Praxisbeispiel: GmbH-Gesellschafter überträgt Nießbrauch auf Kind
Ein GmbH-Gesellschafter (55 Jahre, Einkommensteuersatz 42 %) besitzt privat ein Mehrfamilienhaus mit Jahresmietertrag von 36.000 Euro netto. Er trägt laufende Werbungskosten (ohne AfA) von 6.000 Euro; die AfA beträgt 8.000 Euro. Er überträgt das Eigentum auf sein Kind (24 Jahre, Student, keine weiteren Einkünfte) und behält sich den Nießbrauch vor (Vorbehaltsnießbrauch).
| Position | Bisher (Eigentümer versteuert) | Nach Nießbrauch (Nießbraucher versteuert) |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | 36.000 € | 36.000 € (beim Nießbraucher) |
| Werbungskosten (lfd.) | – 6.000 € | – 6.000 € |
| AfA | – 8.000 € | – 8.000 € (Nießbraucher auf eigene AHK) |
| Zu versteuernde Einkünfte | 22.000 € | 22.000 € |
| Steuerlast (ca.) | 9.240 € (42 %) | 0–1.500 € (Grundfreibetrag + niedriger Satz) |
| Jährliche Ersparnis | ca. 7.700 – 9.240 € | |
Der Nießbraucher führt in diesem Fall die AfA auf seine ursprünglichen AHK fort, weil er zuvor Eigentümer war. Das Kind (neuer Eigentümer) hat keinerlei AfA-Berechtigung. Diese Konstellation ist steuerlich anerkannt, sofern der Nießbrauch tatsächlich vollzogen wird.
Grenzen der Gestaltung: Fremdvergleich und Missbrauchsvorbehalt
Das Finanzamt prüft Nießbrauchsgestaltungen zwischen nahen Angehörigen streng. Maßgeblich ist der Fremdvergleich: Würde ein fremder Dritter unter gleichen Bedingungen denselben Nießbrauch akzeptieren? Folgende Punkte werden regelmäßig beanstandet:
- Rücküberlassung an die Eltern: Das Kind bestellt den Nießbrauch und überlässt das Objekt sofort wieder den Eltern zur Nutzung – steuerlich wirkungslos.
- Mittelrückfluss: Mieteinnahmen des Kindes fließen faktisch zurück an die Eltern (z.B. als „Darlehen“ ohne Rückzahlungsabsicht).
- Fehlende tatsächliche Durchführung: Das Kind schließt keine Mietverträge, die Konten laufen auf die Eltern, keine eigene Steuererklärung des Kindes.
- Überhöhte oder unterhöhte Miete: Liegt die vereinbarte Miete mehr als 10 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, droht bei verbilligter Überlassung eine anteilige Nichtanerkennung der Werbungskosten nach § 21 Abs. 2 EStG.
- Gestaltungsmissbrauch § 42 AO: Wenn die gesamte Konstruktion keinen beachtlichen außersteuerlichen Grund hat und allein der Steuerersparnis dient, kann das Finanzamt nach § 42 AO die Gestaltung verwerfen.
Minderjährige Kinder: Ergänzungspfleger erforderlich
Beim minderjährigen Kind dürfen die Eltern als gesetzliche Vertreter nicht gleichzeitig Zuwendende sein. Es ist ein gerichtlich bestellter Ergänzungspfleger notwendig, der das Kind bei der Annahme des Nießbrauchs vertritt (§ 1909 BGB a.F. / § 1809 BGB n.F.). Ohne diesen Schritt ist die notarielle Beurkundung nicht ausreichend.
Ein weiteres Risiko: Wird das Nießbrauchsobjekt während des Nießbrauchs verkauft (z.B. innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist), kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG entstehen – und zwar beim Eigentümer, nicht beim Nießbraucher. Die Wertsteigerung ist dem Eigentümer zuzurechnen.
Dokumentations- und Gestaltungsempfehlungen
Um die steuerliche Anerkennung sicherzustellen, empfehlen sich folgende Maßnahmen:
Fazit
Bei Nießbrauch und Vermietung ist die Weichenstellung klar: Der Nießbraucher ist steuerrechtlich Vermieter, versteuert die Mieteinnahmen nach § 21 EStG und darf – bei eigener wirtschaftlicher Belastung mit den AHK – die AfA geltend machen. Der zivilrechtliche Eigentümer bleibt steuerlich außen vor, solange ihm kein Entgelt zufließt. Besondere Chancen bietet der Zuwendungsnießbrauch zugunsten von Kindern mit niedrigem Steuersatz; die Grenzen liegen beim Fremdvergleich, der tatsächlichen Durchführung und dem Missbrauchsvorbehalt des § 42 AO. Eine sorgfältige Dokumentation und die rechtssichere Gestaltung sind unerlässlich. Die steuerliche Gesamtwirkung lässt sich nur im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss und der laufenden Einkommensteuerplanung beurteilen – sprechen Sie Ihren Berater frühzeitig an oder testen Sie onlinebilanz.de kostenfrei in der Demo.
12.096 €
Grundfreibetrag 2025 (Nießbraucher/Kind)
400.000 €
Schenkungsteuerfreibetrag Eltern-Kind (alle 10 Jahre)
Häufig gestellte Fragen
Wer ist bei einem Nießbrauch der steuerliche Vermieter?
Der Nießbraucher ist steuerrechtlich der Vermieter. Er schließt Mietverträge ab, vereinnahmt die Miete und versteuert sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG – unabhängig davon, wer zivilrechtlicher Eigentümer ist.
Muss der Eigentümer dem Nießbraucher Miete zahlen, wenn er das Objekt selbst nutzt?
Ja, wenn der Eigentümer das nießbrauchsbelastete Objekt selbst nutzen möchte, benötigt er die Zustimmung des Nießbrauchers. Wird eine Miete vereinbart, ist diese beim Nießbraucher als Einnahme zu versteuern. Eine kostenlose Rücküberlassung kann die steuerliche Wirkung des Nießbrauchs gefährden.
Wer darf beim Nießbrauch die AfA geltend machen?
Die AfA steht demjenigen zu, der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten wirtschaftlich getragen hat. Beim Vorbehaltsnießbrauch ist das der ehemalige Eigentümer (jetzt Nießbraucher), der seine ursprüngliche AfA fortführt. Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch hat der Nießbraucher mangels eigener Kosten regelmäßig keine AfA-Berechtigung.
Was ist beim Zuwendungsnießbrauch zugunsten von Kindern steuerlich zu beachten?
Das Kind muss den Nießbrauch tatsächlich vollziehen: eigene Mietverträge, eigenes Konto, eigene Steuererklärung. Ein Rückfluss der Einnahmen an die Eltern oder eine Rücküberlassung der Nutzung vernichtet die steuerliche Wirkung. Außerdem ist ein Fremdvergleich bei der Miethöhe einzuhalten.
Wie wird der Nießbrauch bei minderjährigen Kindern rechtlich wirksam?
Bei minderjährigen Kindern dürfen die Eltern das Kind nicht selbst vertreten, wenn sie gleichzeitig die Schenkenden sind. Es bedarf eines gerichtlich bestellten Ergänzungspflegers, der das Kind bei der Annahme des Nießbrauchs vertritt. Ohne diesen Schritt ist die Gestaltung zivilrechtlich unwirksam.
Über Autor und fachliche Prüfung
Autor
Servet Gündogan
Büroleiter OnlineBilanz · Stuttgart
Erster Ansprechpartner für Mandanten, koordiniert den Erstellungsprozess zwischen Mandant und Steuerberater.
Fachliche Prüfung
Fabian Klement
Wirtschaftsprüfer & Steuerberater · Dipl.-Kfm.
✓ Steuerberaterkammer Stuttgart · Wirtschaftsprüferkammer
Schwerpunkt Jahresabschlussprüfung, Konzernreporting und E-Bilanz. Qualitätssicherung aller Abschlüsse. Verantwortet die fachliche Prüfung dieses Beitrags.
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