Anlage V ELSTER 2026: Ausfüllen, Einreichen & Fehler vermeiden
Zuletzt aktualisiert: May 2026 · Lesezeit: ca. 10 Minuten
Die Anlage V ist für Vermieter ein zentraler Bestandteil der Einkommensteuererklärung. Hier werden alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie die dazugehörigen Werbungskosten erfasst. Wer seine Steuererklärung über ELSTER einreicht, sollte Struktur, Fristen und häufige Fallstricke kennen – ähnlich wie bei der Anlage S für Selbstständige erfordert auch die Anlage V sorgfältige Vorbereitung. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, worauf es 2026 ankommt.
Kurzantwort
Die Anlage V dient der Erfassung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Sie ist für jeden Steuerpflichtigen verpflichtend, der Mieteinnahmen erzielt – egal ob aus Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder Untervermietung. Über ELSTER können Sie die Anlage V digital ausfüllen und gemeinsam mit der Einkommensteuererklärung elektronisch beim Finanzamt einreichen. Wer gewerbliche Einkünfte erklärt, benötigt hingegen die Anlage G Anleitung 2026: Ausfüllen, Fehler vermeiden.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Anlage V in ELSTER?
Die Anlage V ist ein Formularbestandteil der Einkommensteuererklärung für natürliche Personen und dient der Erklärung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Sie wird über das elektronische Steuererklärungssystem ELSTER (Elektronische Steuererklärung) beim Finanzamt eingereicht. Für GmbH-Geschäftsführer und Buchhalter ist die Anlage V insbesondere dann relevant, wenn die Gesellschaft oder der Geschäftsführer persönlich Immobilien vermietet und diese Einkünfte in der privaten Einkommensteuererklärung anzugeben sind.
Im Kontext von GmbHs spielt die Anlage V eine wichtige Rolle, wenn beispielsweise Betriebsimmobilien nicht im Betriebsvermögen der GmbH gehalten werden, sondern im Privatvermögen des Gesellschafter-Geschäftsführers verbleiben und an die GmbH vermietet werden. Diese Konstellation wird häufig aus steuerlichen oder haftungsrechtlichen Gründen gewählt. Die korrekte Erfassung der Mieteinnahmen und Werbungskosten in der Anlage V ist entscheidend für die steuerliche Gesamtbelastung und unterliegt der Prüfung durch das Finanzamt.
Wichtig
Die Anlage V ist ausschließlich für private Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorgesehen. Hält die GmbH selbst Immobilien im Betriebsvermögen, werden Mieteinnahmen und -ausgaben in der Gewinn- und Verlustrechnung der GmbH erfasst und unterliegen der Körperschaftsteuer gemäß § 8 KStG.
Abgrenzung zur gewerblichen Vermietung
Entscheidend ist die Abgrenzung zwischen privater Vermietung (Anlage V) und gewerblicher Vermietung (Anlage G oder direkt in der GmbH-Bilanz). Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) hat hierzu klare Kriterien entwickelt: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG liegen vor, wenn die Nutzungsüberlassung ohne wesentliche zusätzliche Dienstleistungen erfolgt. Werden hingegen umfangreiche Hotelleistungen, Betriebsführung oder ähnliche Dienstleistungen erbracht, kann eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen, die in der Anlage G oder im Rahmen der GmbH zu erfassen ist.
Wann muss die Anlage V ausgefüllt werden?
Die Anlage V ist zwingend auszufüllen, wenn natürliche Personen – etwa GmbH-Gesellschafter oder Geschäftsführer – im Veranlagungszeitraum 2025 (Steuererklärung 2026) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt haben. Dies umfasst sowohl Wohnimmobilien als auch gewerblich genutzte Objekte, die im Privatvermögen gehalten werden.
Typische Fallkonstellationen in der GmbH-Praxis
- Vermietung an die eigene GmbH: Der Gesellschafter-Geschäftsführer vermietet eine Gewerbeimmobilie oder Büroräume an die eigene GmbH. Die Mieteinnahmen sind in der Anlage V zu erklären, die GmbH setzt die Mietzahlungen als Betriebsausgabe an.
- Private Wohnungsvermietung: Geschäftsführer vermieten privat gehaltene Wohnungen oder Häuser. Auch bei Leerstand oder vorübergehender Vermietungsabsicht besteht Erklärungspflicht, sofern Werbungskosten geltend gemacht werden.
- Teilvermietung: Werden Teile eines selbstgenutzten Objekts vermietet (z. B. Einliegerwohnung), ist die Anlage V für den vermieteten Teil auszufüllen.
- Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter: In Einzelfällen kann auch die dauerhafte Vermietung beweglicher Gegenstände (z. B. Maschinen, Fahrzeuge) unter § 21 EStG fallen, sofern keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.
Praxishinweis
Bei Vermietung an die eigene GmbH prüft das Finanzamt besonders kritisch, ob die Miete dem Fremdvergleichsgrundsatz entspricht. Überhöhte Mieten können zu verdeckten Gewinnausschüttungen (vGA) führen, die steuerlich korrigiert werden. Die Anlage V muss mit den Betriebsausgaben der GmbH und dem Jahresabschluss konsistent sein.
Selbst bei negativen Einkünften (Werbungskostenüberschuss) ist die Anlage V auszufüllen, da diese Verluste mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden können und die Steuerlast mindern. Das Finanzamt erkennt Werbungskostenüberschüsse jedoch nur bei ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsabsicht an – sogenannte Liebhaberei nach § 21 Abs. 1 Satz 2 EStG wird nicht anerkannt.
Aufbau und Struktur der Anlage V in ELSTER
Die Anlage V gliedert sich in mehrere Abschnitte, die systematisch alle relevanten Einnahmen und Werbungskosten erfassen. Für jedes vermietete Objekt ist grundsätzlich eine separate Anlage V auszufüllen, was bei mehreren Immobilien zu entsprechend vielen Anlagen führt. ELSTER ermöglicht die elektronische Erfassung und Plausibilitätsprüfung bereits während der Eingabe.
Die Hauptabschnitte im Überblick
| Abschnitt | Inhalt | Typische Positionen |
|---|---|---|
| Objektangaben | Adresse, Art des Objekts, Eigentumsanteil | Wohnung, Haus, Gewerbe, anteilige Vermietung |
| Einnahmen | Mieteinnahmen, Umlagen, sonstige Einnahmen | Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlungen, Garagenmiete |
| Werbungskosten | Alle abzugsfähigen Aufwendungen | AfA, Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Nebenkosten |
| AfA-Berechnung | Abschreibung des Gebäudes | Anschaffungskosten, Nutzungsdauer, Bemessungsgrundlage |
| Schuldzinsen | Finanzierungskosten | Darlehenszinsen, Disagio, Bereitstellungszinsen |
| Sonstige Angaben | Besonderheiten, Zuschüsse, Denkmalschutz | KfW-Förderung, § 7i EStG, § 10f EStG |
Die Struktur folgt dem Zuflussprinzip gemäß § 11 EStG: Einnahmen und Ausgaben werden in dem Kalenderjahr erfasst, in dem sie tatsächlich zu- bzw. abgeflossen sind. Dies unterscheidet sich grundlegend vom Betriebsvermögen einer GmbH, wo das Realisationsprinzip nach § 252 HGB gilt. Für Geschäftsführer, die beide Bereiche betreuen, ist diese unterschiedliche Periodisierung zu beachten.
Besonderheiten bei ELSTER
ELSTER bietet umfangreiche Plausibilitätsprüfungen und Hilfestellungen. Fehlende Pflichtangaben werden markiert, ungewöhnliche Werte erzeugen Hinweise. Die Software berechnet automatisch die AfA-Beträge bei Eingabe der Anschaffungsdaten und übernimmt Vorjahreswerte, wenn eine Immobilie bereits in Vorjahren erklärt wurde. Für komplexe Sachverhalte – etwa bei gemischter Nutzung, Denkmalschutz oder außergewöhnlichen Sanierungskosten – sollte steuerliche Beratung hinzugezogen werden.
Einnahmen in der Anlage V richtig erfassen
Der Einnahmenbereich der Anlage V erfasst alle Zuflüsse aus der Vermietungstätigkeit. Maßgeblich ist der tatsächliche Zufluss im Kalenderjahr 2025, unabhängig davon, für welchen Zeitraum die Miete gezahlt wurde. Dies entspricht dem Zu- und Abflussprinzip des § 11 EStG.
Was gehört zu den Einnahmen?
- Kaltmiete: Die vereinbarte Nettomiete ohne Nebenkosten ist die Haupteinnahme und in voller Höhe anzusetzen.
- Betriebskostenvorauszahlungen: Vom Mieter geleistete Vorauszahlungen für Nebenkosten sind im Jahr des Zuflusses als Einnahme zu erfassen, auch wenn sie später abgerechnet werden.
- Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen: Zahlt der Mieter aufgrund der Jahresabrechnung nach, ist dies im Jahr der Zahlung als Einnahme zu buchen.
- Umlagen für Sonderleistungen: Miete für Garage, Stellplatz, Möblierung oder Einbauküche.
- Mietkaution: Kautionszahlungen sind keine Einnahmen, solange sie rückzahlbar sind. Erst bei Verrechnung mit offenen Forderungen oder Schäden werden sie einnahmenwirksam.
- Versicherungsentschädigungen: Zahlungen der Gebäudeversicherung bei Schäden können Einnahmen darstellen, sofern sie nicht zur Wiederherstellung verwendet werden.
„In der Praxis sehen wir häufig, dass Geschäftsführer bei der Vermietung an die eigene GmbH die Betriebskostenvorauszahlungen nicht korrekt in der Anlage V erfassen. Wichtig ist: Auch wenn die Nebenkostenabrechnung erst im Folgejahr erstellt wird, sind die monatlichen Vorauszahlungen im Jahr des Zuflusses als Einnahme anzusetzen. Spätere Erstattungen an den Mieter werden dann als Werbungskosten im Jahr der Rückzahlung berücksichtigt.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Besonderheiten bei Vermietung an die GmbH
Wenn Gesellschafter-Geschäftsführer Immobilien an die eigene GmbH vermieten, ist die Miethöhe am Fremdvergleich zu messen. Die GmbH darf nur die angemessene, ortsübliche Miete als Betriebsausgabe ansetzen. Überhöhte Mieten führen zu verdeckten Gewinnausschüttungen gemäß § 8 Abs. 3 Satz 2 KStG, die beim Gesellschafter als Kapitalertrag nach § 20 EStG (nicht in Anlage V!) zu versteuern sind und die Betriebsausgaben der GmbH nachträglich gekürzt werden. Eine zu niedrige Miete kann dagegen als verdeckte Einlage gewertet werden. Für die Angemessenheitsprüfung sollte ein Mietgutachten oder Mietspiegel herangezogen werden.
Praxistipp
Bei langfristiger Vermietung an die eigene GmbH empfiehlt sich ein schriftlicher Mietvertrag mit klaren Regelungen zu Miethöhe, Indexierung, Nebenkosten und Kündigungsfristen. Dies schafft Rechtssicherheit gegenüber dem Finanzamt und ermöglicht eine konsistente Darstellung in der Anlage V und im Jahresabschluss der GmbH.
Werbungskosten in der Anlage V optimal absetzen
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind und der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen dienen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Sie mindern die steuerpflichtigen Einkünfte und sind daher von zentraler Bedeutung für die Steueroptimierung. Im Gegensatz zu Betriebsausgaben einer GmbH, die nach § 4 Abs. 4 EStG oder § 5 HGB ermittelt werden, gelten bei Vermietungseinkünften besondere Regeln.
Die wichtigsten Werbungskostenkategorien
Sofort abziehbare Werbungskosten
- Laufende Betriebskosten (Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser, Versicherungen)
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Steuerberater für Anlage V)
- Erhaltungsaufwand und laufende Reparaturen
- Schuldzinsen für Finanzierungsdarlehen
- Fahrtkosten zum Vermietungsobjekt (0,30 €/km)
- Kontoführungsgebühren (pauschal 16 € pro Jahr)
- Rechts- und Beratungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung
Aktivierungspflichtige Aufwendungen
- Anschaffungskosten des Gebäudes (AfA über Nutzungsdauer)
- Nachträgliche Anschaffungskosten bei wesentlicher Erweiterung
- Herstellungskosten bei Neubau oder wesentlicher Verbesserung
- Aufwendungen, die den Nutzungswert erheblich erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern
- Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler für Grundstückskauf)
Abgrenzung Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten ist in der Praxis oft strittig. Nach der Rechtsprechung des BFH liegt Erhaltungsaufwand vor, wenn die Maßnahme der Erhaltung oder Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs dient. Herstellungskosten entstehen dagegen bei wesentlicher Verbesserung, Erweiterung oder über den ursprünglichen Zustand hinausgehender Modernisierung. Seit 2004 gilt die Vereinfachungsregel nach § 6 Abs. 1a EStG: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Grund und Boden), sind sie auf die Nutzungsdauer zu verteilen.
Fehlerquelle
Werden Herstellungskosten fälschlicherweise als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand in der Anlage V erfasst, korrigiert das Finanzamt dies bei Prüfung. Die Folge: Die Werbungskosten werden gekürzt, die Steuerlast steigt nachträglich, und es können Nachzahlungszinsen nach § 233a AO anfallen. Eine sorgfältige Dokumentation und Zuordnung ist daher unerlässlich.
AfA – Absetzung für Abnutzung
Die AfA ist regelmäßig der größte Werbungskostenposten bei vermieteten Immobilien. Gebäude werden linear über die Nutzungsdauer abgeschrieben: für nach 1924 errichtete Gebäude mit 2 % (Nutzungsdauer 50 Jahre), für Altbauten bis 1924 mit 2,5 % (40 Jahre) gemäß § 7 Abs. 4 EStG. Die AfA-Bemessungsgrundlage umfasst nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden. Bei Kauf sind die Anschaffungskosten aufzuteilen; üblich ist ein Verhältnis nach Verkehrswert oder Bodenrichtwert. Im GmbH-Kontext ist zu beachten: Wird eine Immobilie aus dem Privatvermögen in die GmbH eingebracht, ist der gemeine Wert anzusetzen (§ 6 Abs. 6 EStG), was zu stillen Reserven führen kann.
Für bestimmte Immobilien gelten Sonderabschreibungen: Nach § 7b EStG können für neue Wohngebäude im Jahr der Anschaffung und in den folgenden drei Jahren zusätzlich zur linearen AfA jährlich bis zu 5 % der Anschaffungskosten (maximal 2.000 € pro m² Wohnfläche) abgeschrieben werden. Denkmalgeschützte Gebäude profitieren von erhöhten AfA-Sätzen nach § 7i EStG (bis zu 9 % für acht Jahre bei Baumaßnahmen). Diese Sonderregelungen erfordern spezielle Nachweise und Anträge.
Häufige Fehler bei der Anlage V vermeiden
Die Anlage V ist fehleranfällig, insbesondere wenn Geschäftsführer parallel zur GmbH-Buchhaltung auch private Vermietungseinkünfte erklären müssen. Die unterschiedlichen Systematiken – Zu-/Abflussprinzip versus periodengerechte Abgrenzung im Jahresabschluss – führen regelmäßig zu Verwechslungen.
Top 8 Fehlerquellen in der Praxis
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Falsche Periodenabgrenzung: Mieteinnahmen werden nicht nach Zufluss, sondern nach dem Monat der Fälligkeit erfasst – das ist falsch. Entscheidend ist, wann das Geld auf dem Konto eingegangen ist.
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Grund und Boden in AfA einbezogen: Der Grundstücksanteil darf nicht abgeschrieben werden. Nur das Gebäude unterliegt der AfA.
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Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten falsch zugeordnet: Umfassende Modernisierungen werden als sofortiger Werbungskostenabzug behandelt, obwohl Aktivierungspflicht besteht.
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15-%-Grenze bei Immobilienkauf übersehen: Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf überschreiten 15 % der Anschaffungskosten, werden aber nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt.
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Eigenleistungen nicht dokumentiert: Eigene Arbeit bei Renovierungen kann nicht als Werbungskosten angesetzt werden, nur Materialkosten.
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Mietkautionen als Einnahme verbucht: Kautionszahlungen sind durchlaufende Posten und erst bei Verrechnung einnahmewirksam.
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Privatanteil nicht ausgeschieden: Bei teilweiser Eigennutzung oder gemischter Nutzung muss der Privatanteil herausgerechnet werden – nur der vermietete Anteil ist in Anlage V erfassbar.
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Fremdvergleich bei GmbH-Vermietung nicht beachtet: Überhöhte oder zu niedrige Mieten führen zu vGA oder verdeckter Einlage.
„Wir erleben häufig, dass Geschäftsführer die Abgrenzung zwischen privater Vermietung und betrieblicher Tätigkeit unterschätzen. Wenn beispielsweise eine Immobilie faktisch dem Betriebsvermögen zuzuordnen wäre – etwa weil sie ausschließlich für die GmbH genutzt wird und langfristig gebunden ist –, kann das Finanzamt eine Betriebsaufspaltung annehmen. Dann gelten völlig andere steuerliche Spielregeln. Deshalb ist eine saubere strukturelle und vertragliche Trennung von Anfang an entscheidend.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Fehlerhafte Angaben in der Anlage V können zu Nachforderungen, Zinsen und im Extremfall zu Steuerhinterziehungsvorwürfen führen. Eine sorgfältige Dokumentation aller Zahlungsströme, Verträge und Belege ist daher unverzichtbar. Viele Unternehmer profitieren davon, die Anlage V durch einen Steuerberater erstellen zu lassen – insbesondere dann, wenn komplexe Sachverhalte wie Denkmalschutz, gemischte Nutzung oder Immobilienkäufe vorliegen.
Anlage V bei Vermietung an die eigene GmbH: Besonderheiten und Risiken
Die Vermietung einer Immobilie an die eigene GmbH ist ein verbreitetes Gestaltungsmodell, um Haftungsrisiken zu begrenzen und steuerliche Vorteile zu nutzen. Der Gesellschafter-Geschäftsführer hält die Immobilie im Privatvermögen und vermietet sie an die GmbH, die dort ihre gewerbliche Tätigkeit ausübt. Die Mieteinnahmen sind in der Anlage V zu erklären, die Mietzahlungen mindern als Betriebsausgaben den Gewinn der GmbH.
Steuerliche Risiken: Verdeckte Gewinnausschüttung und Betriebsaufspaltung
Das Finanzamt prüft bei dieser Konstellation besonders kritisch zwei Aspekte: die Angemessenheit der Miete und die Gefahr einer Betriebsaufspaltung. Eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) nach § 8 Abs. 3 KStG liegt vor, wenn die Miete den Fremdvergleich nicht besteht. Eine überhöhte Miete führt dazu, dass der übersteigende Teil nicht als Betriebsausgabe der GmbH anerkannt wird und beim Gesellschafter als Kapitalertrag (Anlage KAP, nicht Anlage V) versteuert werden muss. Zudem wird die vGA auf Ebene der GmbH mit 25 % Körperschaftsteuer belastet, da sie den steuerlichen Gewinn erhöht. Um solche steuerlichen Risiken zu vermeiden, sollten Gesellschafter die Voraussetzungen einer verdeckten Gewinnausschüttung kennen und präventiv prüfen.
Eine Betriebsaufspaltung entsteht, wenn sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitzunternehmen (Vermieter = Gesellschafter) und Betriebsunternehmen (GmbH) vorliegen. Sachliche Verflechtung ist gegeben, wenn die vermietete Immobilie für den Betrieb der GmbH wesentlich ist. Personelle Verflechtung liegt vor, wenn dieselben Personen beide Unternehmen beherrschen. Folge der Betriebsaufspaltung: Die Immobilie wird steuerlich zum Betriebsvermögen des Besitzunternehmens, die Einkünfte sind gewerblich (Anlage G), und bei späterer Veräußerung unterliegen Gewinne der vollen Besteuerung – nicht der begünstigten Besteuerung privater Veräußerungsgewinne nach § 23 EStG.
Achtung
Eine Betriebsaufspaltung entsteht automatisch bei Vorliegen der Voraussetzungen, unabhängig vom Willen der Beteiligten. Sie kann erhebliche steuerliche Folgen haben, insbesondere bei späterer Veräußerung oder Nutzungsänderung. Vor der Vermietung an die eigene GmbH sollte daher stets eine steuerliche Beratung erfolgen, um Strukturen zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen.
Fremdvergleich: Wie wird die angemessene Miete ermittelt?
Die Miete muss dem entsprechen, was unter fremden Dritten vereinbart worden wäre. Zur Ermittlung kommen infrage: örtliche Mietspiegel, Gutachten von Sachverständigen, Vergleichsmieten für ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage. Bei Gewerbeimmobilien sind auch Lage, Ausstattung, Größe und Zustand zu berücksichtigen. Die Finanzverwaltung akzeptiert regelmäßig eine Bandbreite; liegt die vereinbarte Miete im unteren oder mittleren Bereich der Marktmiete, ist sie in der Regel unproblematisch. Liegt sie darüber, ist eine schlüssige Begründung erforderlich.
Praxistipp
Dokumentieren Sie die Angemessenheit der Miete von Anfang an. Holen Sie ein Mietgutachten ein oder ziehen Sie Vergleichsangebote heran. Halten Sie fest, wie die Miete zustande gekommen ist. Dies erleichtert die Argumentation gegenüber dem Finanzamt erheblich und vermeidet spätere Korrekturen.
Koordination zwischen Anlage V und GmbH-Jahresabschluss
Die in der Anlage V erfassten Mieteinnahmen des Gesellschafters müssen mit den Mietaufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung der GmbH übereinstimmen. Abweichungen – etwa durch unterschiedliche Periodisierung oder fehlende Abstimmung – können zu Rückfragen des Finanzamts führen. In der Praxis empfiehlt es sich, die Erstellung der Anlage V und den Jahresabschluss der GmbH durch denselben Steuerberater koordinieren zu lassen. Dies stellt Konsistenz sicher und vermeidet Fehlerquellen. Plattformen wie OnlineBilanz bieten hierfür digitale Steuerberater-Leistungen, bei denen sowohl Jahresabschluss als auch Steuererklärungen aus einer Hand erstellt werden – mit transparenten Festpreisen und ohne lange Wartezeiten.
Anlage V mit ELSTER einreichen: Schritt-für-Schritt-Anleitung
ELSTER (Elektronische Steuererklärung) ist das vom Bundeszentralamt für Steuern bereitgestellte Online-Portal für die Übermittlung von Steuererklärungen. Die Anlage V wird zusammen mit der Einkommensteuererklärung (Mantelbogen) elektronisch eingereicht – ebenso wie weitere Formulare, etwa die Anlage Kind ELSTER für Kindergeld- und Kinderfreibeträge. Seit dem Veranlagungszeitraum 2017 ist die elektronische Abgabe für die meisten Steuerpflichtigen verpflichtend gemäß § 25 Abs. 4 EStG, sofern keine Härtefallregelung greift.
Vorbereitung und Registrierung
- ELSTER-Zertifikat beantragen: Für die Nutzung von Mein ELSTER ist eine einmalige Registrierung erforderlich. Nach Eingabe der Identifikationsdaten wird ein Aktivierungsbrief mit Aktivierungscode per Post zugestellt (Dauer ca. 1–2 Wochen). Alternativ kann die Authentifizierung per AusweisApp2 mit dem elektronischen Personalausweis erfolgen.
- Belege und Unterlagen zusammenstellen: Für die Anlage V benötigen Sie: Mietverträge, Kontoauszüge mit Mieteingängen, Rechnungen für Werbungskosten, Darlehensverträge und Zinsaufstellungen der Bank, Grundsteuerbescheide, Nebenkostenabrechnungen, Nachweise für AfA (Kaufvertrag, Anschaffungskosten).
- Vorjahreswerte bereithalten: ELSTER übernimmt auf Wunsch Daten aus dem Vorjahr, insbesondere bei AfA und laufenden Objektdaten. Dies erleichtert die Erfassung erheblich.
Eingabe der Anlage V in Mein ELSTER
- Anmelden bei Mein ELSTER unter www.elster.de mit Zertifikatsdatei oder elektronischem Personalausweis.
- Neue Steuererklärung anlegen: Veranlagungszeitraum 2025 auswählen.
- Im Mantelbogen die persönlichen Daten, Steuernummer und Bankverbindung eintragen.
- Unter „Formulare“ die Anlage V hinzufügen. Für jedes vermietete Objekt wird eine separate Anlage V benötigt.
- Objektdaten erfassen: Adresse, Art des Objekts (Wohnung, Einfamilienhaus, Gewerbe), Eigentumsanteil, Zeitraum der Vermietung.
- Einnahmen eintragen: Alle im Jahr 2025 tatsächlich zugeflossenen Mieteinnahmen, Umlagen und sonstige Einnahmen. Betriebskostenvorauszahlungen und Nachzahlungen getrennt erfassen.
- Werbungskosten erfassen: Systematische Eingabe aller Positionen (AfA, Schuldzinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen, Grundsteuer, Fahrtkosten, etc.). ELSTER bietet für viele Positionen vorgegebene Eingabefelder und Plausibilitätsprüfungen.
- AfA-Angaben: Bei erstmaliger Erfassung: Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden), Jahr der Anschaffung, Nutzungsdauer. ELSTER berechnet die jährliche AfA automatisch.
- Plausibilitätsprüfung durchführen: ELSTER prüft die Eingaben auf Vollständigkeit und Plausibilität. Fehlende Pflichtangaben oder ungewöhnliche Werte werden markiert.
- Steuererklärung elektronisch absenden. Eine Zusammenfassungs-PDF kann vorab heruntergeladen und geprüft werden.
Hinweis
Belege müssen bei elektronischer Abgabe grundsätzlich nicht eingereicht werden, sind aber zehn Jahre aufzubewahren und auf Anforderung des Finanzamts nachzureichen. Bei außergewöhnlichen Aufwendungen oder auf Nachfrage ist mit einer Belegaufforderung zu rechnen.
Alternative: Steuerberater oder Steuersoftware nutzen
Für Geschäftsführer, die neben der GmbH-Buchhaltung auch private Vermietungseinkünfte zu erklären haben, kann die manuelle Erfassung zeitaufwendig und fehleranfällig sein. Professionelle Steuersoftware (z. B. WISO, Lexware, Taxman) bietet komfortablere Eingabemasken und erweiterte Plausibilitätsprüfungen. Alternativ können Steuerberater die Anlage V erstellen und elektronisch über ELSTER einreichen. Dies ist insbesondere bei komplexen Sachverhalten – etwa bei Betriebsaufspaltung, Denkmalschutz, größeren Modernisierungen oder Vermietung an die eigene GmbH – zu empfehlen. Wer den Jahresabschluss der GmbH ohnehin durch einen Steuerberater erstellen lässt, kann die Erstellung der Anlage V gleich mit beauftragen, um Konsistenz zwischen GmbH und privaten Einkünften sicherzustellen.
Fristen für die Anlage V und Konsequenzen bei Versäumnis
Die Anlage V ist Bestandteil der Einkommensteuererklärung und unterliegt denselben Abgabefristen. Für den Veranlagungszeitraum 2025 gelten im Jahr 2026 folgende Fristen gemäß § 149 AO:
| Situation | Abgabefrist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Erstellung ohne Steuerberater | 31. Juli 2026 | § 149 Abs. 2 Satz 1 AO |
| Erstellung durch Steuerberater | 30. April 2027 | § 149 Abs. 3 AO i.V.m. StBVV |
| Fristverlängerung auf Antrag | individuell, max. bis 31. Dezember 2027 | § 109 AO |
Die verlängerte Frist für steuerlich Beratene gilt automatisch, wenn ein Steuerberater mit der Erstellung beauftragt ist und dies dem Finanzamt mitgeteilt wird. Bei besonderen Gründen kann auf Antrag eine weitere Fristverlängerung gewährt werden.
Konsequenzen bei Fristversäumnis
- Verspätungszuschlag: Wird die Frist nicht eingehalten, kann das Finanzamt nach § 152 AO einen Verspätungszuschlag festsetzen. Dieser beträgt 0,25 % der festgesetzten Steuer pro angefangenem Monat der Verspätung, mindestens aber 25 € pro Monat. Bei wiederholter Säumnis oder ohne Steuerberater wird der Zuschlag regelmäßig erhoben.
- Zwangsgeld: Zusätzlich kann das Finanzamt nach § 328 AO ein Zwangsgeld androhen und festsetzen, um die Abgabe zu erzwingen (bis zu 25.000 €).
- Schätzung: Wird die Erklärung trotz Aufforderung nicht eingereicht, kann das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen nach § 162 AO schätzen. Schätzungen fallen in der Regel zu Ungunsten des Steuerpflichtigen aus.
- Strafverfahren: Wird die Erklärung vorsätzlich nicht abgegeben, um Steuern zu verkürzen, liegt Steuerhinterziehung nach § 370 AO vor – ein Straftatbestand mit Geld- oder Freiheitsstrafe.
Wichtig
Auch wenn im Veranlagungszeitraum ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung entstanden ist, besteht Erklärungspflicht. Der Verlust kann mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden und führt zu einer Steuererstattung oder mindert künftige Steuerzahlungen. Eine nicht abgegebene Erklärung verzichtet faktisch auf diese Erstattung.
Praxistipp: Fristen im Blick behalten
Geschäftsführer, die sowohl den Jahresabschluss der GmbH als auch die private Einkommensteuererklärung mit Anlage V zu erstellen haben, sollten beide Themen frühzeitig koordinieren. Der Jahresabschluss der GmbH für das Geschäftsjahr 2025 muss bei kleinen GmbHs innerhalb von 11 Monaten nach Bilanzstichtag festgestellt werden (§ 42a Abs. 2 GmbHG, bis 30. November 2026 bei Bilanzstichtag 31.12.2025). Die private Steuererklärung kann danach noch bis April 2027 (mit Steuerberater) eingereicht werden. Wer beide Aufgaben von einem Steuerberater erledigen lässt, profitiert von der Koordination und kann die längere Frist nutzen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Anlage V auch in Papierform einreichen?
Grundsätzlich ja, aber seit 2019 ist die elektronische Abgabe über ELSTER für die meisten Steuerpflichtigen verpflichtend (§ 25 Abs. 4 EStG). Nur in begründeten Härtefällen akzeptiert das Finanzamt noch Papierformulare. Die digitale Einreichung über ELSTER ist schneller, sicherer und ermöglicht eine automatische Plausibilitätsprüfung.
Muss ich für jede vermietete Immobilie eine separate Anlage V ausfüllen?
Ja, für jedes Vermietungsobjekt ist eine eigene Anlage V erforderlich. Bei mehreren Immobilien fügen Sie in ELSTER einfach mehrere Exemplare der Anlage V hinzu. Dies ermöglicht dem Finanzamt eine objektbezogene Prüfung der Einkünfte und Werbungskosten und ist besonders bei AfA-Berechnung und Verlustzurechnung relevant.
Was passiert, wenn ich die Anlage V vergesse und nur die Haupterklärung abgebe?
Das Finanzamt wird Sie zur Nachreichung auffordern. Geben Sie die Anlage V nicht rechtzeitig nach, kann das Finanzamt die Einkünfte schätzen (§ 162 AO) oder ein Verspätungsgeld nach § 152 AO festsetzen. Zudem riskieren Sie, dass Werbungskosten nicht berücksichtigt werden und die Steuerlast dadurch höher ausfällt.
Kann ich Renovierungskosten sofort in der Anlage V geltend machen?
Das kommt darauf an: Erhaltungsaufwendungen (laufende Reparaturen, Instandhaltung) sind sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Anschaffungsnahe Herstellungskosten oder wesentliche Erweiterungen müssen hingegen über die AfA abgeschrieben werden. Die Abgrenzung ist komplex – bei größeren Renovierungen empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater.
Wie kann OnlineBilanz bei der Erstellung der Anlage V helfen?
OnlineBilanz bietet digitale Steuerberater-Leistungen mit transparenten Festpreisen. Unsere zugelassenen Steuerberater prüfen Ihre Vermietungseinkünfte, erfassen alle relevanten Werbungskosten fachgerecht und reichen die Anlage V über ELSTER rechtsverbindlich ein. Büroleiter Servet Gündogan koordiniert als erster Ansprechpartner alle Schritte – ohne Wartezeiten, ohne Überraschungen.
Hinweis: Dieser Artikel dient zu allgemeinen Informationszwecken. Für Ihren konkreten Jahresabschluss erstellt ein zugelassener Steuerberater von OnlineBilanz die Bilanz, prüft sie fachlich und unterzeichnet rechtsverbindlich. Gesetzliche Grundlagen: § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 9 EStG – Werbungskosten, § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung (AfA), ELSTER – Elektronische Steuererklärung. Nächste redaktionelle Prüfung: Oktober 2026.
