Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts: Frist 2026
Zuletzt aktualisiert: May 2026 · Lesezeit: ca. 10 Minuten
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist nach der Grundsteuerreform für alle Grundstückseigentümer verpflichtend. Wer die Frist versäumt, riskiert Verspätungszuschläge und Zwangsgelder. Dieser Artikel erklärt, welche Termine 2026 gelten, welche Daten benötigt werden und wie Geschäftsführer und Buchhalter die Feststellung rechtzeitig und korrekt umsetzen. Eine detaillierte Anleitung zur Feststellung des Grundsteuerwerts hilft dabei, die Erklärung Schritt für Schritt auszufüllen.
Kurzantwort
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts musste bundesweit bis zum 31.01.2023 eingereicht werden. Wer die Frist versäumte, erhält Erinnerungsschreiben und muss mit Verspätungszuschlägen (§ 152 AO) sowie Zwangsgeld rechnen. Die Feststellung bildet die Grundlage für die ab 2025 geltende neue Grundsteuer. GmbH und andere Grundstückseigentümer sollten die erforderlichen Daten – Lageplan, Flurstück, Bodenrichtwert – vollständig vorhalten.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts?
- Welche Fristen gelten für die Feststellung des Grundsteuerwerts?
- Wer muss die Erklärung zur Feststellung abgeben?
- Welche Daten werden für die Feststellung benötigt?
- Wie hängt die Grundsteuerwert-Feststellung mit dem Jahresabschluss zusammen?
- Welche Konsequenzen drohen bei verspäteter oder fehlerhafter Abgabe?
- Praxistipps für GmbH-Geschäftsführer und Buchhalter
Was ist die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist ein eigenständiger steuerlicher Vorgang, der im Zuge der Grundsteuerreform ab 2025 bundesweit verpflichtend wurde. Sie dient der Bewertung von Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz (BewG) und bildet die Grundlage für die ab 2025 gültige neue Grundsteuer. Anders als der Jahresabschluss nach § 264 HGB oder die Offenlegung nach § 325 HGB handelt es sich hierbei um eine finanzamtsbezogene Feststellungserklärung, die unabhängig von der Größenklasse der GmbH abzugeben ist.
Für GmbH-Geschäftsführer und Buchhalter bedeutet dies: Jedes Grundstück im Betriebsvermögen – sei es das Betriebsgebäude, Lagerflächen oder unbebaute Grundstücke – muss erklärt werden. Die Feststellung erfolgt durch das zuständige Finanzamt und mündet in einen Grundsteuerwertbescheid, der wiederum Basis für die kommunale Grundsteuererhebung ist.
Hinweis für GmbH-Geschäftsführer
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist keine handelsrechtliche Pflicht, sondern eine steuerliche Erklärungspflicht gemäß §§ 218 ff. BewG. Sie betrifft jedes Grundstück im Betriebsvermögen – unabhängig von Unternehmensgröße oder Rechtsform.
Abgrenzung zum Jahresabschluss und zur Offenlegung
Während der Jahresabschluss nach §§ 242 ff. HGB die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GmbH darstellt und nach § 325 HGB offenlegungspflichtig ist, dient die Grundsteuerwert-Feststellung ausschließlich der steuerlichen Bewertung von Grundbesitz. Beide Pflichten bestehen parallel und sind terminlich wie inhaltlich getrennt zu behandeln.
Welche Fristen gelten für die Feststellung des Grundsteuerwerts?
Die Frist zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist in § 228 Abs. 4 BewG geregelt. Für die Hauptfeststellung zum Stichtag 1. Januar 2022 galt ursprünglich eine Abgabefrist bis zum 31. Januar 2023 – diese wurde jedoch bundesweit mehrfach verlängert. Zum Stand 2026 sind die meisten Feststellungen bereits eingereicht und beschieden.
Achtung bei Nacherklärungen und Änderungen
Wer seine Erklärung noch nicht eingereicht hat oder fehlerhafte Angaben korrigieren muss, sollte dies umgehend nachholen. Verspätungszuschläge nach § 152 AO können bis zu 25.000 Euro betragen. Bei Änderungen des Grundbesitzes (Zu- oder Verkauf, Bebauung) ist eine Nachfeststellung nach § 222 BewG erforderlich – hier gilt eine Frist von drei Monaten nach Kenntnis.
Übersicht: Fristen im Grundsteuer-Kontext (Stand 2026)
| Vorgang | Frist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Hauptfeststellung (Stichtag 01.01.2022) | 31.01.2023 (verlängert, inzwischen abgelaufen) | § 228 Abs. 4 BewG |
| Nachfeststellung bei Änderungen | 3 Monate nach Kenntnis | § 222 BewG |
| Verspätungszuschlag möglich | ab Fristablauf | § 152 AO |
| Jahresabschluss GmbH (klein) | 11 Monate nach Bilanzstichtag | § 42a GmbHG |
| Offenlegung Jahresabschluss | 12 Monate nach Bilanzstichtag | § 325 HGB |
Für GmbH mit Bilanzstichtag 31.12.2025 gilt: Der Jahresabschluss ist bis 30.11.2026 (klein) bzw. 31.08.2026 (mittel/groß) festzustellen und bis 31.12.2026 im Unternehmensregister offenzulegen. Die Grundsteuerwert-Feststellung folgt eigenen, von dieser Frist unabhängigen Terminen.
Wer muss die Erklärung zur Feststellung abgeben?
Abgabepflichtig ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks zum maßgeblichen Feststellungszeitpunkt. Bei einer GmbH als Grundstückseigentümerin ist die juristische Person selbst erklärungspflichtig – vertreten durch den oder die Geschäftsführer gemäß § 35 GmbHG. Die Erklärung muss elektronisch über ELSTER eingereicht werden; eine Papierform ist seit 2023 grundsätzlich nicht mehr zulässig.
Verantwortlichkeiten in der GmbH
- Geschäftsführer: Trägt die Gesamtverantwortung für die fristgerechte und richtige Abgabe nach § 43 GmbHG. Bei Pflichtverletzung drohen persönliche Haftungsrisiken.
- Buchhaltung/Steuerabteilung: Bereitet die notwendigen Daten auf (Grundstücksflächen, Bodenrichtwerte, Gebäudedaten, Nutzungsarten).
- Steuerberater: Übernimmt regelmäßig die fachliche Erstellung und elektronische Übermittlung der Feststellungserklärung. OnlineBilanz vermittelt hier digitale Steuerberater-Leistungen mit klaren Festpreisen.
- Externe Dienstleister (z. B. Immobilienbewertung): Können bei komplexen Bewertungen (z. B. Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren) hinzugezogen werden.
„In der Praxis zeigt sich: Viele GmbH haben die Grundsteuererklärung zunächst unterschätzt. Wer jedoch seinen Jahresabschluss professionell durch einen Steuerberater erstellen lässt, kann die Grundsteuerwert-Feststellung oft gleich mit beauftragen – das spart Zeit und vermeidet Fehler.“
— Servet Gündogan, Büroleiter OnlineBilanz Stuttgart
Wichtig: Die Erklärungspflicht besteht auch dann, wenn das Grundstück ungenutzt, verpachtet oder belastet ist. Einzige Ausnahme bilden Grundstücke, die nach § 3 GrStG von der Grundsteuer befreit sind (z. B. öffentliche Straßen, kirchliche Nutzung).
Welche Daten werden für die Feststellung benötigt?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts erfordert eine Vielzahl von Angaben zum Grundstück und zur Bebauung. Da die Bewertung nach dem Bundesmodell (§§ 218 ff. BewG) oder nach Ländermodellen (z. B. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg) erfolgt, variieren die Anforderungen teilweise. Im Folgenden werden die häufigsten Datenfelder für das Bundesmodell dargestellt.
Grundstücksdaten
- Lage: Adresse, Gemarkung, Flur, Flurstück (aus Grundbuchauszug oder Katasterauszug)
- Grundstücksfläche: in Quadratmetern, abzulesen aus Liegenschaftskataster
- Bodenrichtwert: amtlicher Wert des Gutachterausschusses zum Stichtag 01.01.2022, abrufbar über die jeweiligen Landesportale (z. B. BORIS)
- Grundstücksart: z. B. bebaut, unbebaut, landwirtschaftlich, Betriebsgrundstück
Gebäudedaten (bei bebauten Grundstücken)
- Gebäudeart: Büro- und Verwaltungsgebäude, Produktionshalle, Lager, gemischt genutzt
- Wohn- bzw. Nutzfläche: in Quadratmetern nach Wohnflächenverordnung bzw. DIN 277
- Baujahr: Datum der Fertigstellung bzw. des Bezugs
- Anzahl der Garagen/Stellplätze: sofern vorhanden
Tipp zur Datenbeschaffung
Die meisten Angaben finden sich im Grundbuchauszug, Liegenschaftskataster, Baugenehmigung und den Gebäudeversicherungsunterlagen. Wer unsicher ist, welche Flächen anzusetzen sind, sollte frühzeitig den Steuerberater einbinden.
Bundesmodell (§§ 218 ff. BewG)
Gilt in den meisten Bundesländern. Bewertung nach Bodenrichtwert, Gebäudesachwert, pauschalen Herstellungskosten. Relativ detaillierte Angaben erforderlich.
Ländermodelle (z. B. Bayern, BW)
Vereinfachte Bewertung auf Basis von Grundstücksfläche und Äquivalenzzahlen. Weniger Gebäudedaten erforderlich, dafür pauschale Faktoren.
Wie hängt die Grundsteuerwert-Feststellung mit dem Jahresabschluss zusammen?
Obwohl die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts und der handelsrechtliche Jahresabschluss zwei getrennte Vorgänge sind, bestehen inhaltliche Berührungspunkte. Im Jahresabschluss der GmbH nach §§ 242, 264 HGB werden Grundstücke und Gebäude als Sachanlagen aktiviert (§ 266 Abs. 2 HGB). Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen nach § 253 HGB.
Unterschiede in der Bewertung
| Merkmal | Jahresabschluss (HGB) | Grundsteuerwert-Feststellung (BewG) |
|---|---|---|
| Bewertungsmaßstab | Anschaffungs-/Herstellungskosten | Bodenrichtwert + typisierte Gebäudewerte |
| Abschreibung | Planmäßige AfA nach § 7 EStG | Keine planmäßige AfA, ggf. Altersabschlag |
| Zeitpunkt | Bilanzstichtag (z. B. 31.12.2025) | Feststellungszeitpunkt (01.01.2022) |
| Zweck | Darstellung Vermögenslage | Bemessungsgrundlage Grundsteuer |
| Rechtsgrundlage | §§ 242 ff., 253, 266 HGB | §§ 218 ff. BewG |
Für die Buchhaltung bedeutet dies: Die im Jahresabschluss angesetzten Buchwerte weichen regelmäßig vom festgestellten Grundsteuerwert ab. Der Grundsteuerwert ist nicht in der Bilanz auszuweisen, sondern dient ausschließlich der Grundsteuerberechnung. Eine Auswirkung auf den Jahresabschluss ergibt sich allenfalls indirekt, wenn höhere Grundsteuerzahlungen ab 2025 als Betriebsausgaben die GuV belasten.
„Die Grundsteuerwert-Feststellung ist steuerliches Neuland für viele GmbH. Wer ohnehin seinen Jahresabschluss durch einen Steuerberater erstellen lässt, sollte die Grundsteuererklärung im selben Zug beauftragen – so wird sichergestellt, dass alle Grundstücksdaten konsistent erfasst und fristgerecht übermittelt werden.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Welche Konsequenzen drohen bei verspäteter oder fehlerhafter Abgabe?
Die Nichteinhaltung der Fristen oder die Abgabe unrichtiger Angaben bei der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts kann erhebliche finanzielle und rechtliche Folgen haben. Das Finanzamt verfügt über weitreichende Sanktionsmöglichkeiten nach der Abgabenordnung (AO) und dem Bewertungsgesetz.
Verspätungszuschlag nach § 152 AO
Wird die Erklärung nicht fristgerecht eingereicht, kann das Finanzamt einen Verspätungszuschlag festsetzen. Dieser beträgt mindestens 25 Euro pro angefangenem Monat der Verspätung und kann bis zu 25.000 Euro erreichen. Bei GmbH wird regelmäßig ein höherer Zuschlag angesetzt als bei Privatpersonen, da juristische Personen als organisationspflichtig gelten.
Zwangsgeld und Schätzung
- Zwangsgeld nach § 329 AO: Bei wiederholter Nichtabgabe kann das Finanzamt ein Zwangsgeld bis 25.000 Euro androhen und festsetzen.
- Schätzung nach § 162 AO: Fehlen erforderliche Angaben, darf das Finanzamt den Grundsteuerwert schätzen – oft zum Nachteil des Steuerpflichtigen. Eine nachträgliche Korrektur ist dann nur unter engen Voraussetzungen möglich.
- Strafverfahren: Vorsätzlich falsche Angaben können als Steuerhinterziehung (§ 370 AO) oder leichtfertige Steuerverkürzung (§ 378 AO) geahndet werden.
Haftungsrisiko für GmbH-Geschäftsführer
Nach § 69 AO haften Geschäftsführer einer GmbH persönlich für vorsätzlich oder grob fahrlässig nicht entrichtete Steuern. Zwar ist die Grundsteuer erst ab 2025 zu zahlen – die Erklärungspflicht besteht jedoch bereits jetzt. Wer diese ignoriert, riskiert persönliche Inanspruchnahme und Regressforderungen der Gesellschaft.
25.000 €
Maximaler Verspätungszuschlag
3 Monate
Frist Nachfeststellung (§ 222 BewG)
§ 152 AO
Rechtsgrundlage Zuschlag
GmbH-Geschäftsführer sollten daher die Einhaltung der Grundsteuerwert-Fristen genauso sorgfältig überwachen wie die Fristen für Feststellung (§ 42a GmbHG) und Offenlegung des Jahresabschlusses (§ 325 HGB). Wer unsicher ist, ob die Erklärung bereits vollständig und richtig abgegeben wurde, kann dies über ELSTER oder durch Rückfrage beim Finanzamt prüfen.
Praxistipps für GmbH-Geschäftsführer und Buchhalter
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts erfordert eine strukturierte Vorbereitung und enge Abstimmung zwischen Geschäftsführung, Buchhaltung und Steuerberater. Die folgenden Praxistipps helfen, häufige Fehler zu vermeiden und den Prozess effizient zu gestalten.
Checkliste: Vorbereitung der Grundsteuerwert-Feststellung
-
Vollständige Liste aller betrieblich genutzten Grundstücke erstellen (inkl. Lage, Flurstück, Fläche)
-
Grundbuchauszüge und Liegenschaftskataster aktuell anfordern (online über jeweiliges Grundbuchamt)
-
Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022 über BORIS-Portal des Bundeslandes abrufen
-
Gebäudedaten zusammentragen: Baujahr, Wohn-/Nutzfläche, Gebäudeart (aus Baugenehmigung, Versicherungsunterlagen)
-
ELSTER-Zugang prüfen oder Steuerberater bevollmächtigen (elektronische Abgabe ist Pflicht)
-
Fristen dokumentieren: Nachfeststellung bei Grundstücksänderungen innerhalb 3 Monate nach Kenntnis
-
Bei mehreren Grundstücken: systematische Ablage je Objekt, um Rückfragen des Finanzamts schnell beantworten zu können
-
Abstimmung mit Steuerberater: Wer erstellt die Erklärung, wer übermittelt, wer archiviert?
Koordination mit dem Jahresabschluss
Für GmbH mit Bilanzstichtag 31.12.2025 gelten parallel verschiedene Fristen: Die Feststellung des Jahresabschlusses nach § 42a GmbHG (11 Monate für kleine GmbH, 8 Monate für mittelgroße und große) und die Offenlegung nach § 325 HGB (12 Monate). Die Grundsteuerwert-Feststellung ist davon zeitlich entkoppelt, sollte aber im selben Workflow berücksichtigt werden. Wer den Jahresabschluss digital durch OnlineBilanz erstellen lässt, kann oft auch die Grundsteuererklärung im Paket beauftragen.
Geschäftsführer
Überwacht Fristen, trägt Gesamtverantwortung (§ 43 GmbHG), beauftragt ggf. Steuerberater.
Buchhaltung
Bereitet Daten auf, pflegt Anlagenverzeichnis, koordiniert mit Steuerberater und Geschäftsführung.
Steuerberater
Erstellt und übermittelt Erklärung, prüft Bescheide, vertritt bei Rückfragen des Finanzamts.
„Viele Mandanten fragen, ob sie die Grundsteuererklärung selbst ausfüllen können. Grundsätzlich ja – aber die Fehlerquote ist hoch, und nachträgliche Korrekturen sind aufwändig. Wer seinen Jahresabschluss professionell erstellen lässt, sollte auch hier auf Steuerberater-Expertise setzen.“
— Servet Gündogan, Büroleiter OnlineBilanz Stuttgart
Abschließend gilt: Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts mag auf den ersten Blick wie ein zusätzlicher bürokratischer Aufwand erscheinen – sie ist jedoch ein eigenständiger steuerlicher Vorgang mit erheblichen Sanktionsrisiken. Eine frühzeitige, sorgfältige Vorbereitung und professionelle Begleitung durch einen Steuerberater schützt vor Verspätungszuschlägen, Schätzungen und persönlicher Haftung. Wer die Grundsteuerwert-Feststellung im Zusammenhang mit dem jährlichen Jahresabschluss organisiert, nutzt Synergien und behält alle Fristen im Blick.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Grundsteuerwert-Erklärung auch nachträglich korrigieren?
Ja. Sollten Sie nach Abgabe Fehler feststellen, können Sie eine Berichtigung gemäß § 153 AO einreichen. Das Finanzamt prüft die Änderungen und erlässt gegebenenfalls einen geänderten Feststellungsbescheid. Eine Korrektur ist bis zum Eintritt der Festsetzungsverjährung (in der Regel vier Jahre nach Ablauf des Kalenderjahres der Feststellung) möglich.
Gilt die Feststellung des Grundsteuerwerts auch für vermietete Immobilien?
Ja. Die Feststellung ist unabhängig von der Nutzungsart verpflichtend – sowohl für selbstgenutzte als auch für vermietete oder gewerblich genutzte Grundstücke. Entscheidend ist allein das zivilrechtliche Eigentum zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022.
Muss ich bei mehreren Grundstücken für jedes eine separate Erklärung abgeben?
Ja. Für jede wirtschaftliche Einheit (Flurstück, Grundstück) ist eine eigene Feststellungserklärung erforderlich. Bei größeren Immobilienportfolios empfiehlt sich die Nutzung der ELSTER-Importfunktion oder die Unterstützung durch einen Steuerberater.
Wie lange dauert es, bis der Grundsteuerwertbescheid erlassen wird?
Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Bundesland und Auslastung der Finanzämter. In der Regel können Eigentümer mit einer Bearbeitungszeit von drei bis zwölf Monaten nach Abgabe der Erklärung rechnen. Bei Rückfragen oder unvollständigen Unterlagen verlängert sich die Frist.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag?
Der Grundsteuerwert wird durch das Finanzamt im Feststellungsbescheid ermittelt. Darauf aufbauend berechnet das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag (Grundsteuerwert x Steuermesszahl). Die Kommune setzt schließlich die Grundsteuer fest, indem sie den Messbetrag mit ihrem Hebesatz multipliziert (§ 25 GrStG).
Hinweis: Dieser Artikel dient zu allgemeinen Informationszwecken. Für Ihren konkreten Jahresabschluss erstellt ein zugelassener Steuerberater von OnlineBilanz die Bilanz, prüft sie fachlich und unterzeichnet rechtsverbindlich. Gesetzliche Grundlagen: Abgabenordnung (AO), Grundsteuergesetz (GrStG), Bewertungsgesetz (BewG), Bundesministerium der Finanzen. Nächste redaktionelle Prüfung: Oktober 2026.
