Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts 2025
Zuletzt aktualisiert: May 2026 · Lesezeit: ca. 10 Minuten
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist seit der Grundsteuerreform 2022 für alle Grundstückseigentümer verpflichtend – auch für GmbHs mit Immobilienvermögen. Sie bildet die Grundlage für die ab 2025 geltende neue Grundsteuer. Dieser Artikel erklärt, wer die Erklärung abgeben muss, welche Fristen gelten, welche Angaben erforderlich sind und wie die elektronische Abgabe über ELSTER erfolgt. Eine detaillierte Anleitung zur Feststellung des Grundsteuerwerts mit allen Schritten für 2026 steht Ihnen ebenfalls zur Verfügung.
Kurzantwort
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts musste bis zum 31.01.2023 elektronisch über ELSTER beim Finanzamt eingereicht werden. Sie dient der Neubewertung aller Grundstücke im Rahmen der Grundsteuerreform und bildet die Grundlage für die ab 01.01.2025 geltende neue Grundsteuer. Alle Grundstückseigentümer – Privatpersonen, Unternehmen und GmbHs – waren erklärungspflichtig.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts?
- Wer muss die Erklärung abgeben?
- Welche Fristen gelten 2025?
- Welche Angaben sind erforderlich?
- Bundesmodell oder Landesmodell?
- Elektronische Abgabe über ELSTER
- Auswirkungen auf die Grundsteuer ab 2025
- Häufige Fehlerquellen und Korrekturen
- Besonderheiten für GmbHs
Was ist die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist ein steuerliches Formular, mit dem Eigentümer von Grundbesitz die Grundlagen für die neue Grundsteuer ab 2025 dem Finanzamt mitteilen. Rechtsgrundlage ist das Grundsteuerreform-Gesetz, das aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts von 2018 die Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland erforderlich macht. Die Erklärung wurde erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 abgegeben und bildet die Basis für die ab 2025 gültige Grundsteuer.
Für GmbHs mit Grundbesitz – sei es Betriebsgrundstück, Verwaltungsgebäude oder Immobilienvermögen – ist die korrekte Abgabe dieser Erklärung verpflichtend. Die Feststellung des Grundsteuerwerts erfolgt durch das zuständige Lagefinanzamt und bildet zusammen mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde die Berechnungsgrundlage für die künftige Grundsteuerschuld gemäß § 13 ff. Grundsteuergesetz (GrStG).
Wichtig für GmbH-Geschäftsführer
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist keine einmalige Pflicht: Bei wesentlichen Änderungen am Grundstück (Bebauung, Teilung, Nutzungsänderung) kann eine Fortschreibung oder Nachfeststellung erforderlich werden. Eine ordnungsgemäße Dokumentation im Anlagevermögen ist daher essentiell.
Unterschied zur bisherigen Einheitswertfeststellung
Bis 2024 basierte die Grundsteuer auf den Einheitswerten, die teilweise aus den 1960er Jahren (alte Bundesländer) oder 1935 (neue Bundesländer) stammten. Diese wurden durch das Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingestuft. Die neue Feststellung des Grundsteuerwerts ab 2022 erfolgt nach aktuellen Wertverhältnissen und bundeseinheitlichen bzw. landesspezifischen Bewertungsmodellen. Das Verfahren ist deutlich komplexer und erfordert detaillierte Angaben zu Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart und Nutzung.
Wer muss die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben?
Abgabepflichtig sind alle Eigentümer von Grundbesitz im Sinne des § 2 Grundsteuergesetz. Bei Kapitalgesellschaften wie der GmbH gilt die Gesellschaft selbst als Steuerschuldner und damit als Erklärungspflichtige. Die Verantwortung für die fristgerechte und vollständige Abgabe liegt beim vertretungsberechtigten Geschäftsführer gemäß § 34 Abgabenordnung (AO). Dies betrifft sowohl betrieblich genutzte Grundstücke als auch im Anlagevermögen gehaltene Immobilien zur Vermietung oder als Kapitalanlage.
- GmbHs mit eigenem Betriebsgrundstück (Produktionsstätten, Lagerhallen, Bürogebäude)
- GmbHs mit Immobilienvermögen (Wohn- und Geschäftsimmobilien im Anlagevermögen)
- Grundstücksgesellschaften und Immobilien-GmbHs
- GmbHs mit gemischt genutzten Grundstücken (teilweise betrieblich, teilweise vermietet)
- GmbHs als Miteigentümer oder Erbbauberechtigte nach § 2 GrStG
Achtung bei Holding-Strukturen
In Konzernstrukturen ist genau zu prüfen, welche Gesellschaft als wirtschaftliche Eigentümerin des Grundbesitzes gilt. Bei Erbbaurechten ist der Erbbauberechtigte, nicht der Grundstückseigentümer, zur Abgabe verpflichtet. Bei Treuhandverhältnissen ist der Treugeber als wirtschaftlicher Eigentümer anzugeben.
„In der Praxis sehen wir häufig Unklarheiten bei komplexeren Eigentumsstrukturen – etwa bei Sonderbetriebsvermögen, Nießbrauch oder dinglichen Nutzungsrechten. Hier ist eine sorgfältige steuerrechtliche Würdigung der Eigentumsverhältnisse unerlässlich, um spätere Korrekturen und Nachforderungen zu vermeiden.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Welche Fristen gelten für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts 2025?
Die erstmalige Hauptfeststellung mit Stichtag 1. Januar 2022 musste bis spätestens 31. Januar 2023 (mit Verlängerungen in einzelnen Bundesländern) elektronisch über ELSTER abgegeben werden. Diese Frist ist für die Erstfeststellung mittlerweile abgelaufen. Ab 2025 gelten folgende Fristen für Anschluss- und Änderungsfälle:
| Fallart | Stichtag | Abgabefrist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Hauptfeststellung | 01.01.2022 | 31.01.2023 (abgelaufen) | § 228 BewG |
| Fortschreibung (Wertänderung) | 01.01. des Folgejahres | 31.01. des Folgejahres | § 222 BewG |
| Nachfeststellung (neues Grundstück) | 01.01. des Folgejahres | 31.01. des Folgejahres | § 223 BewG |
| Aufhebung (Wegfall) | 01.01. des Folgejahres | 31.01. des Folgejahres | § 224 BewG |
Für GmbHs, die im Jahr 2025 relevante Änderungen am Grundbesitz vornehmen – etwa Neubebauung, Nutzungsänderung, Veräußerung oder Erwerb – ist die Abgabe einer Änderungserklärung bis zum 31. Januar 2026 erforderlich, wenn die Wertänderung die gesetzlichen Fortschreibungsgrenzen des § 222 Bewertungsgesetz (BewG) überschreitet. Diese liegt bei mindestens 15.000 Euro Abweichung oder einer Änderung von mehr als 10 % des Grundsteuerwerts.
Praxishinweis für 2025
Obwohl die Hauptfeststellung abgeschlossen ist, empfehlen wir GmbHs, die Feststellungsbescheide aus 2023/2024 sorgfältig zu prüfen und bei Unstimmigkeiten innerhalb der Einspruchsfrist (ein Monat nach Bekanntgabe) Einspruch einzulegen. Viele Bescheide enthalten fehlerhafte Bodenrichtwerte oder Flächenangaben.
Verspätungszuschlag und Zwangsgeld
Bei verspäteter Abgabe oder Nichtabgabe kann das Finanzamt einen Verspätungszuschlag nach § 152 AO festsetzen, der bis zu 10 % der festgesetzten Steuer oder 25.000 Euro betragen kann. Zusätzlich kann ein Zwangsgeld nach § 329 AO angeordnet werden. Bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Nichtabgabe drohen darüber hinaus steuerstrafrechtliche Konsequenzen nach § 370 AO.
Welche Angaben sind in der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts erforderlich?
Die erforderlichen Angaben variieren je nach Bundesland und gewähltem Bewertungsmodell. Die meisten Bundesländer folgen dem Bundesmodell nach §§ 218 ff. BewG, einige Länder (z. B. Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen, Hamburg, Hessen) haben eigene Landesmodelle eingeführt. Für GmbHs mit Grundbesitz im Bundesmodell sind folgende Kerndaten erforderlich:
Grundstücksdaten
- Lage (Adresse, Gemarkung, Flur, Flurstück)
- Grundstücksfläche in Quadratmetern
- Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022
- Grundstücksart (unbebaut, bebaut, Erbbaurecht)
Gebäudedaten
- Gebäudeart (Wohn-, Geschäfts-, Produktionsgebäude)
- Wohn- bzw. Nutzfläche in Quadratmetern
- Baujahr des Gebäudes
- Anzahl der Wohn-/Gewerbeeinheiten
Bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen sind abweichende Angaben nach §§ 232 ff. BewG erforderlich, die sich an Flächengrößen, Nutzungsarten und Ertragsmesszahlen orientieren. GmbHs mit Betriebsgrundstücken, die teilweise land- und forstwirtschaftlich genutzt werden, müssen entsprechend differenzierte Angaben machen.
Besonderheiten im Betriebsvermögen
Für GmbHs mit betrieblich genutzten Grundstücken gelten keine grundsätzlich anderen Bewertungsmaßstäbe als für Privatpersonen. Allerdings ist die Zuordnung der Nutzungsart entscheidend: Produktionsgebäude, Lagerhallen und Verwaltungsgebäude werden als Geschäftsgrundstücke nach § 249 BewG bewertet. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung zum Stichtag, nicht die zivilrechtliche Widmung oder die Eintragung im Grundbuch.
-
Grundbuchauszug zur Feststellung der Flurstücke und Eigentumsverhältnisse
-
Aktuelle Flächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) bzw. DIN 277
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Bodenrichtwert vom zuständigen Gutachterausschuss (online abrufbar über BORIS)
-
Baugenehmigungen und Bauunterlagen zur Ermittlung des Baujahrs
-
Mietverträge oder Nutzungsnachweise zur Bestimmung der Grundstücksart
-
ELSTER-Zertifikat für die elektronische Übermittlung
„Viele Mandanten unterschätzen den Aufwand für die Datenbeschaffung. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien fehlen oft präzise Flächenberechnungen. Wir empfehlen, diese frühzeitig durch einen Sachverständigen oder Architekten erstellen zu lassen, um nachträgliche Korrekturen zu vermeiden.“
— Servet Gündogan, Büroleiter OnlineBilanz Stuttgart
Bundesmodell oder Landesmodell: Welches Bewertungsverfahren gilt 2025?
Aufgrund der Öffnungsklausel in Art. 72 Abs. 3 Grundgesetz haben die Bundesländer die Möglichkeit, von der bundesgesetzlichen Regelung zur Grundsteuerbewertung abzuweichen. Stand 2025 haben fünf Bundesländer eigene Bewertungsmodelle eingeführt, während die übrigen Länder das Bundesmodell nach §§ 218 ff. BewG anwenden.
| Bundesland | Modell | Wesentliches Merkmal |
|---|---|---|
| Bayern | Flächenmodell | Reine Flächenbewertung ohne Wertkomponente |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Nur Bodenwert, kein Gebäudewert |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Fläche und Lage, vereinfachte Wertermittlung |
| Hamburg | Wohnlagemodell | Fläche mit Wohnlagenklassen |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Fläche mit Lage- und Nutzungsfaktoren |
| Übrige Länder | Bundesmodell | Ertragswert- bzw. Sachwertverfahren nach BewG |
Für GmbHs mit bundesweitem Immobilienbestand ist zu beachten, dass für jedes Grundstück das Modell des jeweiligen Belegungslandes anzuwenden ist. Dies kann zu erheblichen Unterschieden in der Steuerlast führen, auch bei vergleichbaren Immobilien. Eine strategische Standortplanung sollte daher auch die unterschiedlichen Grundsteuermodelle berücksichtigen.
Bundesmodell: Ertragswert- und Sachwertverfahren
Im Bundesmodell wird zwischen dem Ertragswertverfahren (§§ 252-257 BewG) für Wohn- und Geschäftsgrundstücke und dem Sachwertverfahren (§§ 258-260 BewG) für sonstige bebaute Grundstücke unterschieden. Das Ertragswertverfahren kapitalisiert die nachhaltig erzielbaren Reinerträge, das Sachwertverfahren ermittelt den Wert aus Boden- und Gebäudesachwert. Beide Verfahren sind komplex und erfordern detaillierte Berechnungen, die in der Praxis häufig steuerlichen Beratungsbedarf auslösen.
Relevanz für GmbHs mit mehreren Standorten
GmbHs mit Immobilien in verschiedenen Bundesländern müssen für jedes Grundstück eine separate Feststellungserklärung nach dem jeweiligen Landesmodell abgeben. Die Verwaltung wird dadurch erheblich komplexer. Eine zentrale Dokumentation aller Grundstücksdaten ist unerlässlich.
Wie erfolgt die elektronische Abgabe über ELSTER?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts muss gemäß § 228 Abs. 5 BewG zwingend elektronisch über das ELSTER-Portal der Finanzverwaltung übermittelt werden. Eine Abgabe in Papierform ist nicht zulässig und wird von der Finanzverwaltung nicht akzeptiert. Für GmbHs bedeutet dies, dass entweder der Geschäftsführer, ein bevollmächtigter Mitarbeiter oder der steuerliche Berater über ein gültiges ELSTER-Zertifikat verfügen muss.
- Registrierung im ELSTER-Portal unter www.elster.de oder Verwendung eines bestehenden Zertifikats
- Auswahl des Formulars ‚Feststellungserklärung Grundsteuerwert‘ (je nach Bundesland unterschiedliche Formularvarianten)
- Eingabe der Grundstücks- und Gebäudedaten gemäß den Anforderungen des jeweiligen Bewertungsmodells
- Elektronische Signatur und Übermittlung an das zuständige Lagefinanzamt
- Speicherung der Übermittlungsbestätigung (Telenummer) als Nachweis der fristgerechten Abgabe
Zertifikat rechtzeitig beantragen
Die Beantragung eines ELSTER-Zertifikats kann mehrere Wochen dauern, da die Aktivierungs-ID per Post zugestellt wird. GmbHs, die erstmals über ELSTER erklären, sollten dies frühzeitig veranlassen. Alternativ kann ein Steuerberater mit bestehender ELSTER-Vollmacht die Übermittlung vornehmen.
Alternative: Steuerberater mit ELSTER-Vollmacht beauftragen
In der Praxis lassen viele GmbHs die Feststellungserklärung durch ihren Steuerberater erstellen und übermitteln. Dies erfordert eine entsprechende Vollmacht, die entweder bereits im Rahmen des allgemeinen Steuerberatungsmandats erteilt wurde oder gesondert für die Grundsteuererklärung ausgestellt werden muss. Der Steuerberater übernimmt dann die vollständige Datenbeschaffung, Berechnung und elektronische Übermittlung. Wer eine digitale Steuerberater-Leistung mit transparenten Festpreisen sucht, kann auf spezialisierten Plattformen wie OnlineBilanz.de auch die Grundsteuererklärung koordiniert durch zugelassene Steuerberater erstellen lassen.
„Die ELSTER-Oberfläche ist für Laien oft unübersichtlich, gerade bei komplexeren Immobilien mit mehreren Nutzungsarten. Wir empfehlen, die Erklärung von einem Steuerberater prüfen zu lassen, bevor sie übermittelt wird – Fehler können später nur schwer korrigiert werden und führen oft zu jahrelangen Fehlberechnungen der Grundsteuer.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Welche Auswirkungen hat die Feststellung auf die Grundsteuer ab 2025?
Die Feststellung des Grundsteuerwerts bildet die erste Stufe der dreistufigen Grundsteuerberechnung ab 2025. Aus dem festgestellten Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag durch Anwendung der bundeseinheitlichen oder länderspezifischen Steuermesszahl (§ 15 GrStG). Die Gemeinde multipliziert diesen Messbetrag dann mit ihrem individuellen Hebesatz, um die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer zu berechnen.
3-stufig
Berechnung der Grundsteuer
0,34‰
Steuermesszahl Bundesmodell (Grundstücke)
200-900%
Hebesätze deutscher Gemeinden
Berechnungsschema (Bundesmodell)
- Grundsteuerwert: Festgestellt durch das Lagefinanzamt nach §§ 218 ff. BewG auf Basis der Feststellungserklärung
- Grundsteuermessbetrag: Grundsteuerwert × Steuermesszahl (0,31‰ bis 0,46‰ je nach Grundstücksart und Land)
- Grundsteuer: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde (wird jährlich von der Gemeinde festgelegt)
Wichtig für GmbHs: Die Grundsteuer ist eine Betriebsausgabe und mindert den steuerlichen Gewinn. Sie ist als laufende Verbindlichkeit zu verbuchen. Für Immobilien im Anlagevermögen ist die Grundsteuer in der Regel auf Mieter umlegbar, soweit vertraglich vereinbart. Bei betrieblich genutzten Grundstücken trägt die GmbH die Grundsteuer selbst und sollte sie in der Finanzplanung berücksichtigen.
Aufkommensneutralität und tatsächliche Entwicklung
Der Gesetzgeber hat eine aufkommensneutrale Ausgestaltung der Reform angestrebt: Das Gesamtaufkommen der Grundsteuer soll bundesweit nicht steigen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass es erhebliche Verschiebungen zwischen Grundstücksarten und Regionen gibt. Während manche Immobilien deutlich geringere Grundsteuerlasten haben, sind andere – insbesondere hochwertige Lagen in Ballungsräumen – teilweise erheblich stärker belastet. GmbHs sollten die neuen Grundsteuerbescheide daher sorgfältig analysieren und gegebenenfalls gegen fehlerhafte Feststellungen vorgehen.
Praxishinweis zur Liquiditätsplanung
Die ersten Grundsteuerbescheide auf Basis der Neubewertung werden ab 2025 zugestellt. GmbHs sollten in ihrer Liquiditätsplanung für 2025 ausreichende Puffer vorsehen, da die tatsächliche Steuerlast erst mit Zustellung des Bescheids feststeht und erheblich von der bisherigen Grundsteuer abweichen kann.
Welche häufigen Fehlerquellen gibt es und wie können diese korrigiert werden?
Die Komplexität der Feststellungserklärung führt in der Praxis zu zahlreichen Fehlerquellen, die sich später in einer fehlerhaften Grundsteuerfestsetzung niederschlagen. Für GmbHs ist eine sorgfältige Qualitätssicherung essentiell, da fehlerhafte Feststellungen über Jahre hinweg zu überhöhten Steuerzahlungen führen können.
Typische Fehlerquellen in der Praxis
- Falsche Flächenangaben: Verwechslung von Wohnfläche (nach WoFlV) und Nutzfläche (nach DIN 277), Nichtberücksichtigung von Abschlägen für Dachschrägen
- Unzutreffender Bodenrichtwert: Verwendung eines falschen Bodenrichtwertzones oder veralteter Werte statt des Stichtags 01.01.2022
- Fehlerhafte Grundstücksart: Falsche Zuordnung zwischen Wohn-, Geschäfts- und Betriebsgrundstück, was unterschiedliche Bewertungsverfahren nach sich zieht
- Baujahr nicht nachweisbar: Bei Altbauten ohne Bauunterlagen wird oft ein geschätztes Baujahr angegeben, das vom Finanzamt nicht akzeptiert wird
- Nichtberücksichtigung von Teileigentum: Bei Wohnungseigentum muss jede Einheit separat erklärt werden, bei Grundstücksgemeinschaften anteilig
- Fehlende oder fehlerhafte Flurstücksangaben: Unvollständige Gemarkung, Flur- oder Flurstücksnummern führen zur Nichtbearbeitbarkeit
Korrekturmöglichkeiten nach Abgabe
Wurde die Feststellungserklärung bereits abgegeben und enthält sie Fehler, bestehen folgende Korrekturmöglichkeiten: Solange noch kein Feststellungsbescheid ergangen ist, kann eine berichtigte Erklärung über ELSTER eingereicht werden, die die ursprüngliche Erklärung ersetzt. Nach Erlass des Feststellungsbescheids ist ein Einspruch nach § 347 AO innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich. Der Einspruch ist schriftlich beim zuständigen Lagefinanzamt einzulegen und sollte konkret die fehlerhaften Feststellungen benennen sowie die zutreffenden Werte mit Nachweisen belegen.
Einspruchsfrist unbedingt wahren
Die Einspruchsfrist von einem Monat ist eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist. Nach Fristablauf wird der Bescheid bestandskräftig und kann grundsätzlich nicht mehr geändert werden. GmbHs sollten Feststellungsbescheide daher unmittelbar nach Zugang durch Steuerberater oder Rechtsabteilung prüfen lassen.
In besonders gelagerten Fällen kommt auch eine Änderung nach § 164 Abs. 2 AO (Vorbehalt der Nachprüfung) oder eine Berichtigung nach § 129 AO (offenbare Unrichtigkeit) in Betracht. Diese Korrekturmöglichkeiten sind jedoch an enge Voraussetzungen geknüpft und sollten mit steuerlichem Rat geprüft werden.
„Wir sehen in der Praxis sehr häufig fehlerhafte Bodenrichtwerte in den Feststellungsbescheiden. Die Finanzämter arbeiten mit automatisierten Zuordnungen, die nicht immer die tatsächliche Lage widerspiegeln. Ein Abgleich mit den offiziellen BORIS-Daten des Gutachterausschusses ist daher nach Bescheiderhalt unbedingt zu empfehlen.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Welche Besonderheiten gelten für GmbHs mit umfangreichem Immobilienvermögen?
Für GmbHs, die als Immobiliengesellschaft auftreten oder umfangreichen Grundbesitz halten, ergeben sich spezifische Herausforderungen bei der Feststellungserklärung. Die Anzahl der zu erklärenden Grundstücke kann in die Hunderte oder Tausende gehen, was einen erheblichen administrativen Aufwand mit sich bringt. Zudem sind steuerliche Sonderfragen wie die Zuordnung von Sonderbetriebsvermögen, die Behandlung von Gebäuden im Bau oder die Abgrenzung von Grundstücken bei komplexen Nutzungskonzepten zu klären.
Massenverwaltung und Digitalisierung
GmbHs mit großem Immobilienportfolio setzen in der Regel auf spezialisierte Immobilienverwaltungssoftware, die Schnittstellen zu ELSTER bietet. Die Daten werden aus dem Property-Management-System exportiert, in das ELSTER-Format konvertiert und massenweise übermittelt. Dies erfordert eine sorgfältige Stammdatenpflege und regelmäßige Abgleiche mit Grundbuch, Liegenschaftskataster und Bodenrichtwertkarten. Fehler multiplizieren sich bei Massenverwaltung schnell und können zu erheblichen steuerlichen Nachteilen führen.
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Vollständige Inventarisierung aller im Eigentum stehenden Grundstücke (inkl. Erbbaurechte, Teileigentum)
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Zentrale Dokumentation aller bewertungsrelevanten Daten (Flächen, Bodenrichtwerte, Baujahre)
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Abstimmung mit Asset Management zur Identifikation von Nutzungsänderungen und Wertänderungen
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Implementierung eines Wiedervorlagesystems für Fortschreibungs- und Nachfeststellungsfristen
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Regelmäßiger Abgleich der Feststellungsbescheide mit den eingereichten Erklärungen
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Dokumentation aller Einsprüche und Korrespondenz mit den Finanzämtern
Steuerliche Gestaltungsspielräume
Innerhalb der gesetzlichen Vorgaben bestehen gewisse Gestaltungsmöglichkeiten, die GmbHs kennen sollten: Bei gemischt genutzten Grundstücken (z.B. Erdgeschoss Gewerbe, Obergeschosse Wohnen) ist eine getrennte Bewertung nach Nutzungsarten möglich, was sich auf die Steuermesszahl auswirkt. Bei Grundstücken mit erheblichem Sanierungsstau oder Baumängeln können in Einzelfällen Wertminderungen geltend gemacht werden. Auch die Wahl des Bewertungsstichtags bei Neubauten (Fertigstellung im Laufe des Jahres) kann steuerliche Auswirkungen haben.
Hinweis für Immobilien-GmbHs
Die Grundsteuerreform hat erhebliche Auswirkungen auf die Rentabilität von Immobilieninvestments. GmbHs sollten die neuen Grundsteuerlasten in ihre Investitionsrechnungen und Mietkalkulation einbeziehen. Bei vermieteten Immobilien ist zu prüfen, ob und inwieweit die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden kann – dies hängt von den konkreten Vertragsklauseln ab.
„Für Immobiliengesellschaften empfehlen wir, die Grundsteuerfeststellungen als laufenden Prozess zu verstehen, nicht als einmaliges Projekt. Bei jeder Transaktion, jedem Umbau und jeder Nutzungsänderung ist zu prüfen, ob eine Fortschreibung erforderlich wird. Eine strukturierte Prozessorganisation spart langfristig erhebliche Kosten.“
— Servet Gündogan, Büroleiter OnlineBilanz Stuttgart
Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts noch nachträglich abgeben?
Ja, eine nachträgliche Abgabe ist auch nach Ablauf der Frist vom 31.01.2023 möglich und notwendig. Das Finanzamt wird in diesem Fall jedoch ein Verspätungszuschlag nach § 152 AO festsetzen, der sich nach der Dauer der Verspätung und der Steuerart richtet. Wer die Erklärung noch nicht abgegeben hat, sollte dies umgehend nachholen, um weitere Säumniszuschläge und Zwangsgelder zu vermeiden.
Was passiert, wenn ich die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts gar nicht abgebe?
Bei Nichtabgabe kann das Finanzamt zunächst Erinnerungen und Mahnungen versenden. Anschließend drohen Verspätungszuschläge nach § 152 AO und Zwangsgelder nach § 329 AO. Im Extremfall kann das Finanzamt eine Schätzung der Besteuerungsgrundlagen nach § 162 AO vornehmen, die in der Regel nachteilig für den Steuerpflichtigen ausfällt. Zudem sind strafrechtliche Konsequenzen wegen Steuerhinterziehung möglich.
Muss ich die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts jährlich neu abgeben?
Nein, die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts musste einmalig zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 abgegeben werden. Eine erneute Abgabe ist nur bei Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse (z. B. Neubau, Anbau, Grundstücksteilung, Nutzungsänderung) oder auf besondere Aufforderung des Finanzamts erforderlich. Die nächste reguläre Hauptfeststellung ist erst wieder in sieben Jahren geplant.
Gilt die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auch für Erbbaurechte?
Ja, auch Erbbaurechte sind grundsteuerpflichtig und unterliegen der Erklärungspflicht. Der Erbbauberechtigte muss die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für das Erbbaurecht abgeben. Dabei sind besondere Angaben zum Erbbaurecht, zur Laufzeit und zur Erbbauzinshöhe erforderlich. Der Grundstückseigentümer gibt eine separate Erklärung für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück ab.
Kann ich für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts einen Steuerberater beauftragen?
Ja, Steuerberater sind zur Vertretung in Bewertungsangelegenheiten befugt und können die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts im Namen des Mandanten erstellen und elektronisch über ELSTER einreichen. Gerade bei umfangreichen Immobilienportfolios, komplexen Bewertungsfragen oder bei GmbHs mit mehreren Objekten ist die Hinzuziehung eines Steuerberaters empfehlenswert. Die Kosten richten sich nach der Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV).
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag?
Der Grundsteuerwert ist die durch das Finanzamt festgestellte Bemessungsgrundlage und ersetzt den bisherigen Einheitswert. Der Grundsteuermessbetrag wird anschließend durch Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert berechnet und bildet die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde. Es handelt sich um drei aufeinander aufbauende Verwaltungsakte: Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid.
Hinweis: Dieser Artikel dient zu allgemeinen Informationszwecken. Für Ihren konkreten Jahresabschluss erstellt ein zugelassener Steuerberater von OnlineBilanz die Bilanz, prüft sie fachlich und unterzeichnet rechtsverbindlich. Gesetzliche Grundlagen: Bewertungsgesetz (BewG), Grundsteuergesetz (GrStG), Abgabenordnung (AO), Informationen zur Grundsteuerreform (BMF). Nächste redaktionelle Prüfung: Oktober 2026.
