Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ausfüllen 2026
Zuletzt aktualisiert: May 2026 · Lesezeit: ca. 10 Minuten
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist seit der Grundsteuerreform für alle Grundstückseigentümer verpflichtend. Hier erfahren Sie, welche Unterlagen Sie benötigen, wie Sie die Feststellungserklärung korrekt ausfüllen und welche Fristen Sie einhalten müssen. OnlineBilanz.de unterstützt Sie mit praxisnahen Anleitungen und steuerlicher Expertise.
Kurzantwort
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts müssen alle Eigentümer von Grundstücken und Immobilien ausfüllen, um die Bemessungsgrundlage für die neue Grundsteuer ab 2025 zu ermitteln. Die Erklärung erfolgt elektronisch über ELSTER und erfordert Angaben zu Lage, Fläche, Bodenrichtwert und Gebäudedaten. Fristen und Anforderungen variieren je nach Bundesland zwischen Bundesmodell und Ländermodellen.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts?
- Wer muss die Feststellungserklärung ausfüllen?
- Welche Unterlagen werden für das Ausfüllen benötigt?
- Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Ausfüllen der Erklärung
- Häufige Fehler beim Ausfüllen und wie Sie diese vermeiden
- Unterschiede zwischen Bundesmodell und Ländermodellen
- Fristen und Konsequenzen bei Versäumnis
- Unterstützung durch Steuerberater bei der Feststellungserklärung
- Auswirkungen der Feststellung auf die künftige Grundsteuer
Was ist die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist ein steuerliches Formular, das im Rahmen der Grundsteuerreform 2025 von allen Grundstückseigentümern – einschließlich GmbHs und anderen Kapitalgesellschaften – ausgefüllt werden musste. Diese Erklärung dient der Ermittlung des neuen Grundsteuerwerts, der ab dem 1. Januar 2025 als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer herangezogen wird.
Im Gegensatz zur Grundsteuererklärung, die einmalig bis zum 31. Januar 2023 (in den meisten Bundesländern) abzugeben war, erfolgt die Feststellung des Grundsteuerwerts durch das zuständige Finanzamt mittels Feststellungsbescheid gemäß § 151 Abs. 1 BewG. Dieser Bescheid ist Grundlage für die nachfolgende Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde.
Hinweis
Für GmbHs mit Betriebsgrundstücken gilt: Die Feststellungserklärung musste für jeden wirtschaftlichen Eigentümer und jede wirtschaftliche Einheit separat abgegeben werden. Bei mehreren Grundstücken bedeutet dies entsprechend mehrere Erklärungen.
Rechtliche Grundlagen der Feststellungserklärung
- § 228 BewG: Verpflichtung zur Abgabe der Feststellungserklärung für Grundbesitz
- § 151 BewG: Gesonderte Feststellung von Grundsteuerwerten
- § 152 BewG: Erklärungspflicht und Fristen
- Art. 72 Abs. 1 GG: Konkurrierende Gesetzgebung Bund/Länder (Bundesmodell vs. Landesmodelle)
Wer muss die Feststellungserklärung ausfüllen?
Grundsätzlich ist jeder wirtschaftliche Eigentümer eines Grundstücks zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts verpflichtet. Bei GmbHs bedeutet dies: Die Gesellschaft selbst ist Erklärungspflichtige, wenn sie im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist oder wirtschaftliche Eigentümerin im Sinne des § 39 AO ist.
Erklärungspflichtige Gesellschaften
- GmbH als Grundstückseigentümerin: Betriebsgrundstücke (Produktionsstätten, Lager, Bürogebäude)
- Grundstücksverwaltende GmbH: Immobilien im Anlagevermögen oder als Kapitalanlage
- Gewerbliche Grundstücksgesellschaften: Bei Vermietung und Verpachtung
- Holding-Strukturen: Wenn die GmbH unmittelbar Grundbesitz hält
Die Erklärungspflicht besteht unabhängig von der Größenklasse der GmbH gemäß § 267 HGB. Auch Kleinstkapitalgesellschaften und gemeinnützige GmbHs mit Grundbesitz waren zur Abgabe verpflichtet.
Achtung
Achtung bei Erbbaurechten: Sowohl der Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) als auch der Erbbauberechtigte müssen jeweils separate Feststellungserklärungen abgeben. Bei GmbH-Beteiligungen an Erbbaurechten ist dies besonders zu beachten.
Vertretung und Vollmacht
Die GmbH wird durch ihre vertretungsberechtigten Geschäftsführer gemäß § 35 GmbHG nach außen vertreten. Diese können die Ausfüllung und Abgabe der Feststellungserklärung an Steuerberater, Buchhalter oder andere bevollmächtigte Personen delegieren. Eine Vollmacht nach § 80 AO ist hierfür erforderlich und bei elektronischer Übermittlung über ELSTER zu hinterlegen.
Welche Unterlagen werden für das Ausfüllen benötigt?
Für das korrekte Ausfüllen der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts benötigen Sie als GmbH-Geschäftsführer oder Buchhalter eine Reihe von Dokumenten und Informationen. Die systematische Zusammenstellung dieser Unterlagen vor Beginn des Ausfüllens spart erheblich Zeit und vermeidet Fehler.
Grundlegende Dokumente
-
Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate zum Zeitpunkt der Erklärung)
-
Flurkarte mit Flur- und Flurstücksbezeichnung
-
Kaufvertrag oder Erwerbsunterlagen (für Anschaffungsdatum und historische Daten)
-
Baugenehmigung und Bauzeichnungen (insbesondere bei Gewerbeobjekten)
-
Grundsteuerbescheid des Vorjahres (Aktenzeichen und bisheriger Einheitswert)
-
Versicherungsunterlagen (Gebäudeversicherung mit Angaben zur Wohn-/Nutzfläche)
Spezifische Angaben je nach Grundstücksart
Unbebaute Grundstücke
- Grundstücksfläche in m² (aus Flurkarte)
- Bodenrichtwert (abrufbar über BORIS oder Gutachterausschuss)
- Lagebezeichnung und Gemarkung
- Angaben zur Erschließung
Bebaute Grundstücke
- Wohn-/Nutzfläche nach WoFlV (§ 224 BewG)
- Baujahr des Gebäudes
- Gebäudeart (Einfamilienhaus, Geschäftsgebäude, Produktionshalle etc.)
- Anzahl Garagen/Stellplätze
- Grundstücksfläche und Bodenrichtwert
Bei Betriebsgrundstücken ist zusätzlich zu unterscheiden, ob das Grundstück dem Betriebsvermögen der GmbH zuzuordnen ist. Dies hat Auswirkungen auf die anzuwendende Bewertungsmethode: Im Bundesmodell wird nach § 243 BewG das Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten) oder das Sachwertverfahren (bei selbstgenutzten Betriebsgrundstücken) angewandt.
„In der Praxis zeigt sich: Die Ermittlung der exakten Wohn- und Nutzflächen nach Wohnflächenverordnung ist eine der häufigsten Fehlerquellen. Viele Gesellschaften verwenden zunächst die Angaben aus der Gebäudeversicherung – diese entsprechen jedoch nicht immer den steuerrechtlichen Vorgaben gemäß § 224 BewG. Hier lohnt sich eine präzise Neuberechnung, um spätere Korrekturen und Nachforderungen zu vermeiden.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Hinweis
Tipp für GmbHs mit mehreren Grundstücken: Erstellen Sie eine zentrale Übersicht aller Liegenschaften mit den jeweiligen Aktenzeichen, Flurstücken und Stichtag-Daten. Dies erleichtert nicht nur das Ausfüllen der Feststellungserklärungen, sondern auch die spätere Prüfung der Feststellungsbescheide.
Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Ausfüllen der Erklärung
Das Ausfüllen der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts erfolgt in der Regel elektronisch über ELSTER (Elektronische Steuererklärung). Papierformulare wurden nur in Ausnahmefällen akzeptiert. Die nachfolgende Anleitung bezieht sich auf das Bundesmodell gemäß §§ 218 ff. BewG – für die Ländermodelle (z. B. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) gelten teilweise abweichende Regelungen.
Schritt 1: ELSTER-Zugang einrichten
- Registrierung über www.elster.de mit Steuernummer der GmbH
- Aktivierung des Zertifikats (per Post zugesandter Aktivierungscode, Bearbeitungszeit ca. 2 Wochen)
- Alternativ: Nutzung von ELSTER-Basis oder Steuerberater-Software mit ELSTER-Schnittstelle
- Hinterlegung einer Vollmacht, falls die Erklärung durch Steuerberater oder Bevollmächtigte erfolgt
Schritt 2: Hauptvordruck (Grundstück) ausfüllen
Der Hauptvordruck enthält allgemeine Angaben zum Grundstück und zur Erklärungspflichtigen:
- Steuernummer: Die für Grundbesitz zuständige Steuernummer des Lagefinanzamts (nicht die allgemeine USt-/KSt-Nummer der GmbH)
- Aktenzeichen: Bisheriges Aktenzeichen aus dem alten Einheitswertbescheid (falls vorhanden)
- Lage des Grundstücks: Vollständige Anschrift mit Straße, Hausnummer, PLZ, Ort
- Gemarkung, Flur, Flurstück: Aus Grundbuchauszug und Flurkarte übernehmen
- Eigentümer: Firma der GmbH, Registergericht, HRB-Nummer, Anschrift des Sitzes
Schritt 3: Anlage Grundstück auswählen
Je nach Art des Grundstücks ist die passende Anlage auszuwählen:
| Grundstücksart | Anlage | Bewertungsverfahren |
|---|---|---|
| Unbebautes Grundstück | Anlage Grundstück (unbebaut) | Bodenrichtwert × Fläche |
| Ein-/Zweifamilienhaus | Anlage Wohnungseigentum | Ertragswertverfahren |
| Mietwohngrundstück | Anlage Wohnungseigentum | Ertragswertverfahren |
| Geschäftsgrundstück (vermietet) | Anlage Nichtwohngrundstück | Ertragswertverfahren |
| Geschäftsgrundstück (selbstgenutzt) | Anlage Nichtwohngrundstück | Sachwertverfahren |
| Teileigentum (Gewerbe) | Anlage Teileigentum | Ertragswert- oder Sachwertverfahren |
Schritt 4: Bewertungsrelevante Angaben eintragen
Die Angaben unterscheiden sich je nach Bewertungsverfahren. Für Betriebsgrundstücke einer GmbH (typischerweise Nichtwohngrundstücke) sind folgende Daten erforderlich:
- Grundstücksfläche: In Quadratmetern (aus Flurkarte)
- Bodenrichtwert: Stichtagsbezogen 1.1.2022, abrufbar über Gutachterausschuss
- Gebäudeart: Z. B. Bürogebäude, Produktionshalle, Lagergebäude
- Baujahr: Aus Baugenehmigung oder Kaufvertrag
- Wohn-/Nutzfläche: Nach Wohnflächenverordnung ermittelt (§ 224 BewG)
- Brutto-Grundfläche (BGF): Bei Nichtwohngebäuden gemäß DIN 277
- Anzahl Garagen/Stellplätze: Sofern vorhanden und dem Grundstück zuzuordnen
Achtung
Wichtig bei gemischt genutzten Grundstücken: Wenn ein Gebäude sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt wird, sind die Flächen aufzuteilen und getrennt zu erklären. Bei einem Wohnflächenanteil über 50 % kann das gesamte Grundstück als Wohngrundstück behandelt werden.
Schritt 5: Plausibilitätsprüfung und Versand
Vor dem Absenden führt ELSTER eine automatische Plausibilitätsprüfung durch. Fehler oder fehlende Pflichtangaben werden markiert. Nach erfolgreicher Prüfung kann die Erklärung elektronisch übermittelt werden. Sie erhalten eine Bestätigung der Übermittlung mit Telenummer, die als Nachweis für die fristgerechte Abgabe dient.
Das zuständige Finanzamt prüft die Erklärung und erlässt anschließend einen Feststellungsbescheid gemäß § 151 BewG. Dieser Bescheid ist gesondert zu prüfen und kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe mit Einspruch gemäß § 347 Abs. 1 AO angefochten werden.
Häufige Fehler beim Ausfüllen und wie Sie diese vermeiden
In der Praxis treten beim Ausfüllen der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts immer wieder typische Fehler auf, die zu Rückfragen des Finanzamts, fehlerhaften Feststellungsbescheiden oder Verzögerungen führen. Nachfolgend die häufigsten Problemfelder mit konkreten Lösungsansätzen.
Fehler 1: Falsche oder unvollständige Flurstücksangaben
Die Angabe von Gemarkung, Flur und Flurstück muss exakt mit dem Grundbuch und der Flurkarte übereinstimmen. Insbesondere bei mehreren Flurstücken oder Teilflächen kommt es häufig zu Verwechslungen.
Hinweis
Lösung: Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug sowie eine Flurkarte beim zuständigen Grundbuchamt bzw. Katasteramt an. Gleichen Sie alle Angaben systematisch ab, bevor Sie mit dem Ausfüllen beginnen.
Fehler 2: Fehlerhafte Flächenangaben
Die Wohn- und Nutzflächenermittlung nach § 224 BewG weicht oft von den Angaben in der Gebäudeversicherung, im Kaufvertrag oder in Mietverträgen ab. Häufig werden Kellerräume, Dachgeschosse oder Nebenräume falsch angesetzt.
- Wohnfläche: Gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Räume unter 1 m Höhe bleiben unberücksichtigt, Räume von 1–2 m Höhe werden hälftig angesetzt
- Nutzfläche: Bei Nichtwohngebäuden ist die Nettogrundfläche (NGF) nach DIN 277 maßgeblich, nicht die Bruttogrundfläche
- Garagen/Stellplätze: Sind gesondert zu erfassen, fließen aber nicht in die Wohn-/Nutzfläche ein
Fehler 3: Falscher Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist stichtagsbezogen zum 1. Januar 2022 anzusetzen. Viele Erklärende verwenden versehentlich aktuellere Werte oder Richtwerte aus anderen Quellen (z. B. Immobilienportale).
Achtung
Ausschließlich die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse (abrufbar über BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes) sind maßgeblich. Andere Quellen sind nicht zulässig und führen zu Abweichungen.
Fehler 4: Unzutreffende Grundstücksart
Die Einordnung in die richtige Grundstücksart (§ 249 BewG) ist entscheidend für das anzuwendende Bewertungsverfahren. Bei GmbH-Immobilien kommt es häufig zur Verwechslung zwischen Geschäftsgrundstück und gemischt genutztem Grundstück.
| Situation | Korrekte Einordnung | Folge |
|---|---|---|
| Gewerbefläche > 80 % der Gesamtfläche | Geschäftsgrundstück (Nichtwohnen) | Ertragswert- oder Sachwertverfahren |
| Wohnfläche 50–80 % | Gemischt genutztes Grundstück | Aufgeteilte Bewertung |
| Wohnfläche > 80 % | Wohngrundstück | Ertragswertverfahren Wohnen |
| Selbstgenutztes Betriebsgebäude | Geschäftsgrundstück (Sachwertverfahren) | Kein Ertragswertansatz |
„Aus der Beratungspraxis können wir berichten: Mehr als 30 % der eingereichten Erklärungen wiesen bei Erstprüfung Unstimmigkeiten bei der Grundstücksart oder der Flächenermittlung auf. Gerade GmbHs mit gemischt genutzten Immobilien sollten sich steuerlich beraten lassen, um kostspielige Nachbesserungen und Verzögerungen zu vermeiden.“
— Servet Gündogan, Büroleiter OnlineBilanz Stuttgart
Fehler 5: Verspätete oder fehlende Abgabe
Die Abgabefrist endete in den meisten Bundesländern am 31. Januar 2023. Verspätete Abgaben führten zu Verspätungszuschlägen gemäß § 152 Abs. 4 BewG i. V. m. § 152 AO in Höhe von 0,25 % der festgesetzten Steuer pro Monat, mindestens jedoch 25 Euro. Bei GmbHs mit mehreren Grundstücken summieren sich diese Zuschläge entsprechend.
Unterschiede zwischen Bundesmodell und Ländermodellen
Im Zuge der Grundsteuerreform haben mehrere Bundesländer von der Öffnungsklausel gemäß Art. 72 Abs. 3 GG Gebrauch gemacht und eigene Bewertungsmodelle entwickelt. Für GmbHs mit bundesweit verteilten Immobilien bedeutet dies: Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Regelungen, Formulare und Bewertungsverfahren.
Übersicht der Bewertungsmodelle 2025/2026
| Bundesland | Modell | Wesentliche Merkmale |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Modifiziertes Bodenwertmodell | Ausschließlich Bodenwert × Fläche, keine Gebäudebewertung |
| Bayern | Flächen-Faktor-Modell | Grundstücksfläche × Äquivalenzzahl × Lage |
| Hamburg | Wohnlagenmodell | Bodenrichtwert + Gebäudefaktor nach Wohnlage |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Ähnlich Bayern, mit hessischen Parametern |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Grundstücksfläche × Faktor je nach Gemeinde |
| Restliche Bundesländer | Bundesmodell | Ertragswert- oder Sachwertverfahren nach §§ 218 ff. BewG |
Für GmbHs mit Liegenschaften in mehreren Bundesländern bedeutet dies: Jede Liegenschaft ist nach dem am Lageort geltenden Modell zu bewerten. Die Erklärungen sind jeweils an das zuständige Lagefinanzamt zu übermitteln.
Praxisbeispiel: GmbH mit Standorten in mehreren Bundesländern
Eine produzierende GmbH mit Sitz in Stuttgart verfügt über folgende Immobilien:
- Produktionsstandort Stuttgart (Baden-Württemberg): Bewertung nach Bodenwertmodell – nur Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, keine Gebäudewertermittlung
- Verwaltungssitz München (Bayern): Bewertung nach Flächenfaktormodell – Grundstücksfläche × Äquivalenzzahl × Lage-Faktor
- Logistikzentrum Dortmund (Nordrhein-Westfalen): Bewertung nach Bundesmodell – Sachwertverfahren für selbstgenutztes Betriebsgebäude gemäß § 258 BewG
Für jede Immobilie war eine separate Feststellungserklärung mit den jeweils geltenden Landesformularen über ELSTER abzugeben. Die Komplexität bei bundesweit tätigen GmbHs ist entsprechend hoch.
„Bei bundesweit tätigen Mandanten koordinieren wir die Erklärungen über alle Standorte hinweg. Die unterschiedlichen Landesmodelle erfordern nicht nur verschiedene Formulare, sondern auch unterschiedliche Berechnungsmethoden und Datengrundlagen. Eine zentrale Projektverwaltung mit klarer Zuordnung der Zuständigkeiten ist hier unerlässlich.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Hinweis
Für GmbHs empfiehlt sich die Erstellung einer zentralen Liegenschaftsübersicht mit Zuordnung der jeweiligen Bundesländer, Lagefinanzämter und anzuwendenden Bewertungsmodelle. Dies erleichtert nicht nur die Erstabgabe, sondern auch künftige Anpassungen bei Änderungen (z. B. Neubau, Umbau, Verkauf).
Fristen und Konsequenzen bei Versäumnis
Die Einhaltung der Fristen zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist für GmbHs von erheblicher Bedeutung. Versäumnisse führen nicht nur zu Verspätungszuschlägen, sondern können auch Schätzungen durch das Finanzamt nach sich ziehen, die in der Regel zu höheren Grundsteuerwerten führen.
Abgabefristen im Überblick
| Frist | Regelung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| 31. Januar 2023 (Regelfrist) | Abgabe der Feststellungserklärung für Hauptfeststellung zum 1.1.2022 | § 228 Abs. 2 BewG |
| Fristverlängerung nach § 109 AO | Auf Antrag möglich, in vielen Bundesländern bis 30.4.2023 gewährt | § 109 AO |
| Laufende Erklärungspflicht | Bei Änderungen (Neubau, wesentl. Umbau, Eigentümerwechsel): innerhalb 1 Monat | § 228 Abs. 3 BewG |
| Widerspruchsfrist gegen Feststellungsbescheid | Ein Monat nach Bekanntgabe | § 355 Abs. 1 AO |
Die Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022 war eine einmalige, bundesweite Neubewertung aller Grundstücke. Künftig sind Erklärungen nur noch bei wertrelevanten Änderungen abzugeben (Fortschreibung gemäß § 222 BewG).
Verspätungszuschläge und Zwangsgelder
Bei verspäteter oder fehlender Abgabe können folgende Sanktionen verhängt werden:
- Verspätungszuschlag gemäß § 152 AO: 0,25 % der festgesetzten Steuer pro Monat, mindestens 25 Euro pro Erklärung. Bei GmbHs mit mehreren Grundstücken multipliziert sich dieser Betrag.
- Zwangsgeld gemäß § 328 AO: Bis zu 25.000 Euro bei beharrlicher Weigerung zur Abgabe
- Schätzung gemäß § 162 AO: Das Finanzamt kann den Grundsteuerwert schätzen. Schätzungen fallen erfahrungsgemäß höher aus als auf Basis korrekter Angaben ermittelte Werte.
- Strafzuschlag gemäß § 152 BewG: Bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Nichtabgabe kann ein Zuschlag von bis zu 10 % des festgestellten Werts erhoben werden.
Achtung
Besondere Vorsicht bei GmbHs: Die Geschäftsführer haften gemäß § 69 AO persönlich für die ordnungsgemäße Erfüllung steuerlicher Pflichten der Gesellschaft. Eine verspätete oder unterbliebene Abgabe kann daher auch zu persönlichen Haftungsrisiken führen.
Nachträgliche Korrekturen
Fehler in der abgegebenen Erklärung können grundsätzlich korrigiert werden:
- Vor Erlass des Feststellungsbescheids: Korrigierte Erklärung kann formlos oder über ELSTER nachgereicht werden
- Nach Erlass des Feststellungsbescheids: Einspruch gemäß § 347 AO innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe
- Offenbare Unrichtigkeit: Antrag auf Berichtigung nach § 129 AO (z. B. Tippfehler, Rechenfehler)
- Nachträgliche Änderungen: Bei nachträglichem Bekanntwerden neuer Tatsachen: Antrag auf Änderung gemäß § 173 AO
Für GmbHs, die die Abgabefrist versäumt haben, empfiehlt sich die umgehende Nachholung der Erklärung, auch wenn die Regelfrist bereits abgelaufen ist. Dies minimiert Verspätungszuschläge und verhindert Schätzungen.
Unterstützung durch Steuerberater bei der Feststellungserklärung
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist zwar grundsätzlich auch ohne steuerliche Beratung ausfüllbar, in der Praxis zeigt sich jedoch: Gerade bei GmbHs mit komplexen Immobilienstrukturen, Betriebsgrundstücken oder mehreren Liegenschaften ist die Hinzuziehung eines Steuerberaters sinnvoll und vermeidet kostspielige Fehler.
Wann ist steuerliche Beratung besonders wichtig?
- Betriebsgrundstücke: Abgrenzung zwischen Ertragswert- und Sachwertverfahren, korrekte Zuordnung zum Betriebsvermögen
- Gemischt genutzte Immobilien: Aufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen, Ermittlung der anteiligen Bewertung
- Mehrere Grundstücke in verschiedenen Bundesländern: Koordination unterschiedlicher Landesmodelle, Fristen und Formulare
- Erbbaurechte, Nießbrauch, dingliche Rechte: Komplexe Bewertungsfragen bei beschränkten Rechten
- Sonderfälle: Denkmalgeschützte Gebäude, Grundstücke im Außenbereich, land- und forstwirtschaftliche Flächen im Betriebsvermögen
„Die Grundsteuerreform hat eine Komplexität mit sich gebracht, die viele Mandanten unterschätzen. Wir stellen fest: Eine präzise Erstbewertung spart nicht nur Aufwand bei späteren Korrekturen, sondern kann durch optimierte Flächenermittlung und korrekte Zuordnung auch zu niedrigeren Grundsteuerwerten führen. Die Investition in steuerliche Beratung rechnet sich hier in den meisten Fällen.“
— Das OnlineBilanz Steuerberater-Team
Leistungen des Steuerberaters
Ein Steuerberater übernimmt bei der Feststellungserklärung typischerweise folgende Aufgaben:
-
Prüfung der Unterlagen auf Vollständigkeit und Korrektheit
-
Ermittlung der bewertungsrelevanten Flächen nach § 224 BewG bzw. DIN 277
-
Beschaffung und Prüfung der Bodenrichtwerte (BORIS-Daten)
-
Zuordnung zur korrekten Grundstücksart und Auswahl des Bewertungsverfahrens
-
Ausfüllen und elektronische Übermittlung der Erklärung über ELSTER
-
Prüfung des Feststellungsbescheids nach Erlass
-
Bei Bedarf: Einlegung von Einsprüchen und Vertretung im weiteren Verfahren
Kosten und Vergütung
Die Vergütung für die Erstellung der Feststellungserklärung richtet sich nach der Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV). Maßgeblich ist hier die Anlage zu § 24 StBVV (Tabelle B). Die konkrete Gebühr hängt ab vom Grundsteuerwert und dem Gegenstandswert:
| Grundsteuerwert | Gebührenrahmen (1/10 bis 6/10) | Typische Gebühr (Mittelwert) |
|---|---|---|
| Bis 150.000 € | 36,90 € – 221,40 € | ca. 120–150 € |
| 150.001 € – 300.000 € | 55,40 € – 332,40 € | ca. 180–220 € |
| 300.001 € – 500.000 € | 79,40 € – 476,40 € | ca. 250–300 € |
| Über 500.000 € | Individuelle Vereinbarung | ab 300 € |
Bei GmbHs mit mehreren Grundstücken ist für jede wirtschaftliche Einheit eine separate Erklärung zu erstellen – die Gebühren fallen entsprechend mehrfach an. Hier kann sich eine Pauschalvereinbarung anbieten.
Hinweis
OnlineBilanz bietet für GmbHs digitale Steuerberater-Leistungen auch im Bereich der Grundsteuerfeststellung. Die Koordination erfolgt zentral über Servet Gündogan als Büroleiter, die fachliche Bearbeitung und Unterzeichnung übernehmen unsere zugelassenen Steuerberater. So verbinden Sie Steuerberater-Qualität mit transparenter Preisgestaltung und digitaler Effizienz.
Digitale Lösungen und ELSTER-Integration
Moderne Steuerberater-Kanzleien – wie OnlineBilanz – nutzen spezialisierte Software mit ELSTER-Schnittstelle, die den Prozess erheblich beschleunigt:
- Digitale Dokumentenübermittlung: Grundbuchauszüge, Flurkarten und Baupläne können digital hochgeladen werden
- Automatisierte Plausibilitätsprüfungen: Abweichungen und Fehler werden bereits vor Übermittlung erkannt
- Mandantenportal: Transparente Statusverfolgung und direkte Kommunikation mit dem Steuerberater
- Archivierung: Alle eingereichten Erklärungen und Feststellungsbescheide werden digital archiviert und sind jederzeit abrufbar
Für GmbHs mit laufender steuerlicher Betreuung ist die Feststellungserklärung häufig Bestandteil des regulären Mandats. Bei Neuaufnahme oder projektbezogener Beauftragung sollten Leistungsumfang und Vergütung vorab schriftlich vereinbart werden.
Auswirkungen der Feststellung auf die künftige Grundsteuer
Der durch die Feststellungserklärung ermittelte Grundsteuerwert bildet die Grundlage für die Berechnung der ab 2025 geltenden neuen Grundsteuer. Für GmbHs ist es wichtig zu verstehen, wie sich der festgestellte Wert auf die tatsächliche Steuerlast auswirkt und welche Einflussmöglichkeiten bestehen.
Dreistufige Berechnung der Grundsteuer
Die Grundsteuer wird ab 2025 in drei Schritten berechnet:
- Grundsteuerwert: Wird durch das Finanzamt mittels Feststellungsbescheid ermittelt (Ergebnis der Feststellungserklärung)
- Grundsteuermessbetrag: Grundsteuerwert × Steuermesszahl (bundeseinheitlich: 0,31 ‰ für Wohnen, 0,34 ‰ für Nichtwohnen im Bundesmodell)
- Grundsteuer: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde (wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt)
Das Finanzamt legt in einem separaten Grundsteuermessbescheid den Messbetrag fest. Die Gemeinde erlässt anschließend den Grundsteuerbescheid, in dem die endgültige Steuerschuld berechnet wird.
Praxisbeispiel: Berechnung für eine GmbH
Hinweis
Beispiel Geschäftsgrundstück Stuttgart: Festgestellter Grundsteuerwert: 850.000 € Steuermesszahl (Nichtwohnen): 0,34 ‰ Grundsteuermessbetrag: 850.000 × 0,00034 = 289 € Hebesatz Stadt Stuttgart (2026): 420 % Grundsteuer jährlich: 289 × 4,2 = 1.213,80 €
Im Vergleich: Bei einem um 10 % höheren Grundsteuerwert (z. B. durch fehlerhafte Flächenangaben) würde die Grundsteuer auf 1.335,18 € steigen – eine Mehrbelastung von 121,38 € jährlich.
Einflussfaktoren auf die Steuerlast
GmbHs können die Grundsteuerlast auf drei Ebenen beeinflussen:
| Ebene | Einflussmöglichkeit | Maßnahme |
|---|---|---|
| 1. Grundsteuerwert | Präzise Flächenermittlung, korrekte Angaben | Sorgfältiges Ausfüllen der Feststellungserklärung, ggf. Einspruch gegen Feststellungsbescheid |
| 2. Steuermesszahl | Keine (gesetzlich festgelegt) | Bundeseinheitlich, keine Gestaltungsmöglichkeit |
| 3. Hebesatz | Indirekt über Standortwahl | Langfristig: Standortentscheidungen auch unter Berücksichtigung der kommunalen Hebesätze |
Buchhalterische Behandlung der Grundsteuer
Für die Bilanzierung und GuV-Rechnung der GmbH ist die Grundsteuer als Betriebsausgabe zu erfassen:
- Kontenrahmen SKR 03: Konto 4630 (Grundsteuer)
- Kontenrahmen SKR 04: Konto 6855 (Grundsteuer)
- Buchung: Grundsteuer ist in der Regel vierteljährlich zu entrichten (Fälligkeit: 15.2., 15.5., 15.8., 15.11.)
- Umsatzsteuer: Grundsteuer unterliegt nicht der Umsatzsteuer, ist aber als Betriebsausgabe voll abzugsfähig
- Rückstellung: Bei unterjähriger Bilanzerstellung (z. B. 30.6.2026) ist eine Rückstellung für die noch nicht fällige Grundsteuer zu bilden
Achtung
Achtung bei vermieteten Objekten: Die Grundsteuer ist als Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig. GmbHs, die Gewerbeimmobilien vermieten, können die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen – sofern dies mietvertraglich vereinbart ist.
Langfristige Perspektive: Hauptfeststellung alle 7 Jahre
Die Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022 war die erste umfassende Neubewertung. Gemäß § 221 BewG ist künftig alle sieben Jahre eine Hauptfeststellung vorgesehen – die nächste also zum 1. Januar 2029. Zwischenzeitlich erfolgen nur Fortschreibungen bei wesentlichen Änderungen (§ 222 BewG).
Für GmbHs bedeutet dies: Die jetzt festgestellten Grundsteuerwerte bleiben grundsätzlich bis 2029 bestehen. Änderungen sind nur bei wertrelevanten Ereignissen anzuzeigen:
- Neubau oder Abriss von Gebäuden
- Wesentliche Umbauten (z. B. Aufstockung, Anbau)
- Nutzungsänderungen (z. B. Umwandlung Wohn- in Gewerbefläche)
- Eigentümerwechsel (bei gleichzeitiger Wertveränderung)
„Wir empfehlen unseren Mandanten, die Feststellungsbescheide sorgfältig zu archivieren und in die laufende Steuerdokumentation zu integrieren. Bei künftigen Änderungen – etwa einem Umbau oder einer Erweiterung – muss die Fortschreibungserklärung auf Basis der Ausgangswerte erfolgen. Eine lückenlose Dokumentation erspart später aufwändige Recherchen.“
— Servet Gündogan, Büroleiter OnlineBilanz Stuttgart
Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Feststellungserklärung auch in Papierform einreichen?
Nein, die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts muss grundsätzlich elektronisch über ELSTER eingereicht werden. Eine Papierform ist nur in begründeten Härtefällen möglich, etwa wenn nachweislich keine Möglichkeit zur elektronischen Übermittlung besteht. In solchen Fällen muss ein formloser Antrag beim zuständigen Finanzamt gestellt werden.
Was passiert, wenn sich die Daten meines Grundstücks nach der Abgabe ändern?
Änderungen der Grundstücksdaten nach Abgabe der Feststellungserklärung müssen dem Finanzamt mitgeteilt werden, wenn sie wertrelevant sind. Dies betrifft etwa umfangreiche Umbauten, Teilungen oder Zusammenlegungen von Grundstücken. Das Finanzamt nimmt dann eine erneute Feststellung vor. Kleinere Änderungen werden in der Regel erst bei der nächsten Hauptfeststellung berücksichtigt.
Muss ich für jede meiner Immobilien eine separate Erklärung abgeben?
Ja, für jedes wirtschaftliche Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie muss eine separate Feststellungserklärung beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Das gilt auch dann, wenn Sie mehrere Objekte in derselben Gemeinde besitzen. Jedes Objekt erhält eine eigene Aktenzeichen und muss einzeln erfasst werden.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Der Bodenrichtwert kann kostenlos über das Online-Portal BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) des jeweiligen Bundeslandes abgerufen werden. Alternativ erteilt auch das örtliche Gutachterausschuss Auskunft. Der Bodenrichtwert ist eine zentrale Angabe für die Feststellungserklärung und wird regelmäßig aktualisiert.
Gilt die Feststellungserklärung auch für Erbbaurechte?
Ja, auch Erbbaurechte sind grundsteuerpflichtig und müssen in der Feststellungserklärung angegeben werden. Dabei ist das Erbbaurecht als wirtschaftliches Eigentum zu behandeln. Sowohl der Erbbauberechtigte als auch der Grundstückseigentümer haben jeweils separate Erklärungspflichten, wobei unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe gelten.
Kann ich Einspruch gegen den festgestellten Grundsteuerwert einlegen?
Ja, gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden. Der Einspruch muss schriftlich erfolgen und begründet werden, etwa durch fehlerhafte Flächenangaben, falsche Bodenrichtwerte oder fehlerhafte Gebäudeklassifizierung. Das Finanzamt prüft den Einspruch und erlässt einen Einspruchsbescheid.
Hinweis: Dieser Artikel dient zu allgemeinen Informationszwecken. Für Ihren konkreten Jahresabschluss erstellt ein zugelassener Steuerberater von OnlineBilanz die Bilanz, prüft sie fachlich und unterzeichnet rechtsverbindlich. Gesetzliche Grundlagen: Bewertungsgesetz (BewG), Grundsteuergesetz (GrStG), Abgabenordnung (AO), Bundesministerium der Finanzen – Grundsteuerreform. Nächste redaktionelle Prüfung: Oktober 2026.
