Buchhaltung Immobilienverwaltung 2026: Pflichten, Konten & Praxis
Zuletzt aktualisiert: April 2026 · Lesezeit: ca. 10 Minuten
Die Buchhaltung in der Immobilienverwaltung stellt besondere Anforderungen: Mieteinnahmen, Betriebskosten, Abschreibungen und Rücklagen müssen korrekt erfasst und den richtigen Konten zugeordnet werden. Fehler führen zu steuerlichen Nachforderungen oder Betriebsprüfungen. Um sich rechtssicher aufzustellen, ist ein fundiertes Verständnis der Immobilienverwaltung Buchhaltung unerlässlich. Dieser Leitfaden zeigt, welche buchhalterischen Pflichten für Vermieter, Hausverwaltungen und Immobilienunternehmen gelten – mit konkreten Anforderungen an Kontenrahmen, Fristen und Dokumentation.
Kurzantwort
Die Buchhaltung in der Immobilienverwaltung umfasst die Erfassung von Mieteinnahmen, Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen und Abschreibungen. Je nach Größe und Rechtsform gilt entweder die Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder die Bilanzierungspflicht nach HGB. Besondere Beachtung erfordern Nebenkostenabrechnungen, Rücklagenbildung und umsatzsteuerliche Behandlung.
Inhaltsverzeichnis
Was umfasst die Buchhaltung in der Immobilienverwaltung?
Die Buchhaltung in der Immobilienverwaltung erfasst alle finanziellen Vorgänge, die im Zusammenhang mit dem Besitz, der Vermietung und der Verwaltung von Immobilien entstehen. Sie dient nicht nur der steuerlichen Dokumentation, sondern auch der wirtschaftlichen Steuerung des Immobilienportfolios.
Zu den zentralen Aufgaben gehören die Erfassung von Mieteinnahmen, die Buchung von Betriebskosten und Instandhaltungsaufwendungen, die Verwaltung von Rücklagen sowie die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen. Hinzu kommen die Abschreibungen auf Gebäude und bauliche Anlagen sowie die umsatzsteuerliche Behandlung.
Je nach Umfang der verwalteten Immobilien und Anzahl der Mietparteien steigt die Komplexität der Buchhaltung erheblich. Eine strukturierte und vollständige Buchführung ist Voraussetzung für die Einhaltung der handels- und steuerrechtlichen Pflichten.
Hinweis
Die Ordnungsmäßigkeit der Buchführung richtet sich nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) sowie den Regelungen des HGB. Bei Verstößen drohen Schätzungen durch das Finanzamt oder Ordnungsgelder nach § 335 HGB in Höhe von 500 bis 25.000 Euro.
AfA 2-3%
Jährliche Gebäudeabschreibung
§ 266 HGB
Bilanzgliederung Immobilien
12 Monate
Offenlegungsfrist nach § 325 HGB
Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder Bilanzierung?
Die Art der Buchführung hängt von der Rechtsform, der Eintragung im Handelsregister sowie den Größenmerkmalen ab. Immobilienunternehmen müssen prüfen, ob sie zur einfachen Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) berechtigt sind oder eine Bilanzierungspflicht besteht.
Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR)
Die EÜR nach § 4 Abs. 3 EStG ist zulässig für private Vermieter, Freiberufler und Kleingewerbetreibende, die nicht im Handelsregister eingetragen sind. Bei der EÜR werden lediglich die Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Der Überschuss ergibt den steuerlichen Gewinn.
Wichtig: Die EÜR erfolgt nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip. Einnahmen werden im Zeitpunkt des tatsächlichen Geldeingangs erfasst, Ausgaben im Zeitpunkt der Zahlung. Offene Forderungen oder Verbindlichkeiten werden nicht bilanziert.
Doppelte Buchführung und Bilanzierung
Kapitalgesellschaften (GmbH, UG, AG) sind unabhängig von ihrer Größe nach § 264 HGB zur Buchführung, Bilanzierung und Offenlegung verpflichtet. Auch Einzelunternehmen und Personengesellschaften unterliegen der Bilanzierungspflicht nach § 238 HGB, wenn sie die Schwellenwerte des § 241a HGB überschreiten.
Die Bilanzierungspflicht erfordert die doppelte Buchführung mit Soll- und Habenbuchungen auf mindestens zwei Konten. Am Jahresende ist ein vollständiger Jahresabschluss mit Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung zu erstellen. Die Offenlegung erfolgt nach § 325 HGB beim Unternehmensregister.
Achtung
Wer trotz Bilanzierungspflicht nur eine EÜR erstellt, riskiert die Nichtanerkennung der Buchführung durch das Finanzamt. Die Folge sind Gewinnschätzungen, Nachzahlungen und mögliche Ordnungsgelder.
| Kriterium | EÜR | Bilanzierung |
|---|---|---|
| Rechtsform | Einzelunternehmen, GbR (privat) | GmbH, UG, AG, große Personengesellschaften |
| Handelsregister | Nicht eingetragen | Eingetragen |
| Umsatzgrenze | Unter § 241a HGB | Über § 241a HGB |
| Erfassungsprinzip | Zufluss-Abfluss | Realisationsprinzip |
| Jahresabschluss | EÜR-Formular | Bilanz + GuV nach § 266/275 HGB |
Die wichtigsten Buchungsposten in der Immobilienverwaltung
In der Immobilienverwaltung fallen spezifische Buchungsposten an, die in der Finanzbuchhaltung systematisch erfasst werden müssen. Die korrekte Kontierung ist Voraussetzung für aussagekräftige Auswertungen und die steuerliche Anerkennung.
Einnahmen
- Mieteinnahmen (Kaltmiete)
- Nebenkostenvorauszahlungen
- Garagen- und Stellplatzmieten
- Umlagen und Nachzahlungen
- Sonstige Erträge (z.B. Werbeflächen)
Betriebskosten
- Grundsteuer
- Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht)
- Hausmeisterkosten
- Müllabfuhr und Reinigung
- Wasser, Abwasser, Heizung
Instandhaltung & Verwaltung
- Reparaturen und Instandsetzungen
- Modernisierungsmaßnahmen
- Verwaltungskosten (intern/extern)
- Rechts- und Beratungskosten
- Abschreibungen (AfA)
Die Unterscheidung zwischen umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV und nicht umlagefähigen Kosten (z.B. Instandhaltung, Verwaltungskosten) ist für die Nebenkostenabrechnung essentiell. Nur korrekt zugeordnete Kosten dürfen auf Mieter umgelegt werden.
„Viele Immobilienverwalter unterschätzen die Bedeutung einer klaren Kontentrennung. Werden Instandhaltungskosten fälschlicherweise als umlagefähige Betriebskosten gebucht, kann dies zu Rückforderungen durch Mieter und Prüfungen durch das Finanzamt führen.“
— Servet Gündogan, Büroleiter OnlineBilanz Stuttgart
Mieteinnahmen richtig erfassen und buchen
Mieteinnahmen stellen in der Immobilienverwaltung die zentrale Ertragsposition dar. Sie müssen vollständig, zeitgerecht und unter Beachtung der steuerlichen Vorgaben erfasst werden. Bei der Buchung ist zwischen Kaltmiete und Nebenkosten zu differenzieren.
Erfassung nach Zufluss oder Forderung
Bei der EÜR werden Mieteinnahmen im Zeitpunkt des Zahlungseingangs erfasst (Zufluss-Prinzip). Bei der Bilanzierung hingegen entsteht die Forderung bereits mit Fälligkeit der Miete, unabhängig vom tatsächlichen Zahlungseingang (Realisationsprinzip nach § 252 Abs. 1 Nr. 5 HGB).
Offene Mietforderungen sind in der Bilanz als Forderungen aus Vermietung unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen auszuweisen. Bei Zahlungsausfällen sind Wertberichtigungen nach § 253 Abs. 4 HGB zu bilden.
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Kaltmiete und Nebenkosten getrennt erfassen
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Zahlungseingänge dem richtigen Mietobjekt und Zeitraum zuordnen
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Mietrückstände und Forderungen dokumentieren
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Kautionen auf separatem Konto verwalten (keine Einnahme!)
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Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen korrekt buchen
Achtung
Mietkautionen sind keine Einnahmen und dürfen nicht als Ertrag verbucht werden. Sie sind als Verbindlichkeit (Bilanzierung) oder auf einem separaten Treuhandkonto zu führen. Eine fehlerhafte Buchung führt zu einer Überhöhung des Gewinns.
Betriebskosten und Nebenkostenabrechnungen
Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks entstehen. Nach § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) können bestimmte Kosten auf Mieter umgelegt werden. Die korrekte Zuordnung und Abrechnung ist buchhalterisch und rechtlich verbindlich.
Umlagefähige Betriebskosten nach § 2 BetrKV
Umlagefähig
- Grundsteuer
- Wasserversorgung, Entwässerung
- Heizkosten und Warmwasser
- Aufzugskosten
- Straßenreinigung, Müllabfuhr
- Gebäudeversicherung
- Hausmeister, Gartenpflege
- Beleuchtung, Schornsteinreinigung
Nicht umlagefähig
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
- Verwaltungskosten
- Reparaturen an der Bausubstanz
- Rechts- und Steuerberatungskosten
- Abschreibungen
- Finanzierungskosten (Zinsen)
- Rücklagenbildung
Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter vorgelegen haben. Wird diese Frist versäumt, entfällt der Nachforderungsanspruch. Buchhalterisch sind Vorauszahlungen und Abrechnungen sauber zu trennen.
Buchhalterische Behandlung
Nebenkostenvorauszahlungen werden bei Eingang als erhaltene Anzahlungen (Verbindlichkeit) gebucht. Die tatsächlichen Betriebskosten werden laufend erfasst. Bei der Jahresabrechnung erfolgt die Verrechnung: Nachzahlungen erhöhen die Einnahmen, Guthaben werden als Verbindlichkeit oder Rückzahlung gebucht.
Hinweis
Fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen führen häufig zu Mietminderungen oder Rückforderungen. Eine klare Kontentrennung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten ist daher essentiell.
Abschreibungen auf Immobilien und bauliche Anlagen
Gebäude und bauliche Anlagen unterliegen der Abnutzung und werden steuerlich über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben (Absetzung für Abnutzung, AfA). Die Abschreibung mindert den steuerlichen Gewinn und ist ein zentraler Buchungsposten in der Immobilienbuchhaltung.
Lineare Abschreibung nach § 7 EStG
Für Wohngebäude gilt grundsätzlich eine lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre). Für Geschäftsgebäude beträgt die AfA 3 % pro Jahr (Nutzungsdauer 33 Jahre). Die Abschreibung beginnt im Monat der Anschaffung oder Herstellung.
Wichtig: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Bei gemischten Kaufpreisen ist eine Aufteilung nach dem Sachwertverfahren oder Verhältnis der Verkehrswerte erforderlich. Die Finanzverwaltung prüft diese Aufteilung regelmäßig kritisch.
| Gebäudeart | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wohngebäude (ab 1925) | 2 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG |
| Geschäftsgebäude | 3 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG |
| Denkmalgeschützte Gebäude | Sonderabschreibung | nach § 7i/7h EStG | § 7i, § 7h EStG |
| Neubau (energetisch) | Sonderabschreibung möglich | nach § 7b EStG | § 7b EStG (bis 2026) |
Modernisierungen und Erhaltungsaufwand
Bei Modernisierungen und Renovierungen ist zwischen Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar) und Herstellungskosten (aktivierungspflichtig, Abschreibung über Nutzungsdauer) zu unterscheiden. Maßgeblich ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Erhaltungsaufwand liegt vor bei Reparaturen, Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen ohne wesentliche Verbesserung. Herstellungskosten entstehen bei Erweiterungen, wesentlichen Verbesserungen oder Modernisierungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung (Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
„Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist eine der häufigsten Fehlerquellen in der Immobilienbuchhaltung. Eine fehlerhafte Zuordnung kann bei Betriebsprüfungen zu erheblichen Gewinnkorrekturen führen.“
— Servet Gündogan, Büroleiter OnlineBilanz Stuttgart
Rücklagen und Investitionsplanung
In der Immobilienverwaltung – insbesondere bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) – werden Rücklagen für künftige Instandhaltungen und größere Investitionen gebildet. Buchhalterisch und steuerlich ist eine klare Trennung zwischen Rücklagen, Rückstellungen und tatsächlichen Ausgaben erforderlich.
Instandhaltungsrücklage bei WEG
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ist die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage verpflichtend. Die monatlichen Zuführungen werden von den Eigentümern eingezahlt und auf einem separaten Konto verwaltet. Steuerlich sind diese Zuführungen beim Eigentümer nicht sofort abzugsfähig, sondern erst bei tatsächlicher Verwendung.
Buchhalterisch werden die Rücklagen als Verbindlichkeit gegenüber der Eigentümergemeinschaft ausgewiesen. Bei Verwendung für Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt die Auflösung und Buchung als Aufwand.
Rückstellungen nach HGB
In der Bilanzierung nach HGB sind für ungewisse Verbindlichkeiten und drohende Verluste Rückstellungen nach § 249 HGB zu bilden. Typische Fälle in der Immobilienverwaltung sind Rückstellungen für Instandhaltungsverpflichtungen, Prozessrisiken oder Rekultivierungen.
Hinweis
Rückstellungen unterliegen strengen handelsrechtlichen Bewertungsvorgaben nach § 253 HGB. Sie müssen in vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig sein und dürfen nicht willkürlich gebildet werden.
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Instandhaltungsrücklage auf separatem Konto führen
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Zuführungen und Verwendungen dokumentieren
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Steuerliche Absetzbarkeit erst bei Verwendung prüfen
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Rückstellungen nach § 249 HGB bei bilanzierten Unternehmen bilden
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Investitionsplanung in Liquiditätsplanung einbeziehen
Umsatzsteuerliche Behandlung in der Immobilienverwaltung
Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen und die Möglichkeit zur Option zur Umsatzsteuerpflicht nach § 9 UStG.
Steuerfreie und steuerpflichtige Vermietung
Die Vermietung von Wohnraum ist steuerfrei und berechtigt nicht zum Vorsteuerabzug. Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist ebenfalls steuerfrei, es sei denn, der Vermieter optiert nach § 9 UStG zur Umsatzsteuerpflicht. Voraussetzung ist, dass der Mieter das Objekt fast ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt.
Steuerpflichtig sind hingegen kurzfristige Vermietungen (unter 6 Monate), die Vermietung von Parkplätzen außerhalb von Wohnimmobilien sowie die Vermietung möblierter Wohnungen, wenn weitere Dienstleistungen (z.B. Hotelservice) erbracht werden.
| Leistung | Umsatzsteuer | Vorsteuerabzug | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wohnraumvermietung | Steuerfrei | Nein | § 4 Nr. 12 UStG |
| Gewerbevermietung (ohne Option) | Steuerfrei | Nein | § 4 Nr. 12 UStG |
| Gewerbevermietung (mit Option) | 19 % | Ja | § 9 UStG |
| Kurzfristige Vermietung | 19 % | Ja | § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG |
| Parkplatzvermietung | 19 % | Ja | BMF-Schreiben |
Option zur Umsatzsteuerpflicht (§ 9 UStG)
Die Option nach § 9 UStG ermöglicht dem Vermieter, auf die Steuerbefreiung zu verzichten und Umsatzsteuer auszuweisen. Vorteil: Volle Abzugsfähigkeit der Vorsteuer aus Baukosten, Modernisierungen und laufenden Aufwendungen. Die Option ist nur bei Vermietung an andere Unternehmer für deren unternehmerische Tätigkeit möglich.
Die Option ist schriftlich gegenüber dem Finanzamt zu erklären und bindet für mindestens fünf Jahre. Bei Verkauf innerhalb der Optionsbindung kann eine Vorsteuerkorrektur nach § 15a UStG erforderlich werden.
Achtung
Die Option zur Umsatzsteuerpflicht erfordert eine sorgfältige Wirtschaftlichkeitsberechnung. Kann der Mieter die Vorsteuer nicht abziehen (z.B. Arzt, Versicherung), erhöhen sich seine Kosten um 19 %. Dies kann die Vermietbarkeit beeinträchtigen.
„In der Praxis wird die Option nach § 9 UStG häufig übersehen oder falsch angewendet. Besonders bei größeren Neubau- oder Modernisierungsprojekten kann die Vorsteuererstattung jedoch erhebliche Liquiditätsvorteile bringen.“
— Servet Gündogan, Büroleiter OnlineBilanz Stuttgart
Häufige Fehler in der Immobilien-Buchhaltung vermeiden
In der Buchhaltung von Immobilienunternehmen und Hausverwaltungen treten wiederkehrend typische Fehler auf, die zu steuerlichen Nachforderungen, Haftungsrisiken oder Problemen bei Betriebsprüfungen führen. Eine systematische Kontrolle und klare Prozesse sind unverzichtbar.
Die häufigsten Buchungsfehler
- Kautionen als Einnahme gebucht: Mietkautionen sind Verbindlichkeiten, keine Erträge. Eine fehlerhafte Buchung führt zu überhöhten Gewinnen.
- Keine Trennung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten: Fehlerhafte Sofortabschreibung aktivierungspflichtiger Modernisierungen.
- Falsche Zuordnung umlagefähiger Betriebskosten: Nicht umlagefähige Kosten werden auf Mieter abgewälzt – Rückforderungsrisiko.
- Fehlende Abgrenzung bei unterjährigem Abschluss: Mieteinnahmen und Betriebskosten werden nicht periodengerecht abgegrenzt.
- Keine separate Erfassung nach Mietobjekten: Vermischung von Einnahmen und Ausgaben erschwert Objektcontrolling und Nachweise.
Dokumentations- und Aufbewahrungspflichten
Nach § 257 HGB und § 147 AO sind Buchungsbelege, Rechnungen und Nebenkostenabrechnungen zehn Jahre aufzubewahren. Die Aufbewahrungsfrist beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem die letzte Eintragung erfolgt ist.
Alle Belege müssen nachvollziehbar, unveränderbar und maschinell auswertbar archiviert werden. Bei elektronischer Archivierung sind die Grundsätze zur ordnungsmäßigen Führung und Aufbewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen in elektronischer Form (GoBD) zu beachten.
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Kautionen auf separatem Konto und als Verbindlichkeit führen
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Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten klar trennen
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Betriebskosten nach § 2 BetrKV klassifizieren
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Periodengerechte Abgrenzung bei Jahresabschluss sicherstellen
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Objekt- und mieterbezogene Auswertungen ermöglichen
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Belege zehn Jahre GoBD-konform archivieren
Software und Digitalisierung in der Immobilien-Buchhaltung
Eine moderne Buchhaltungssoftware ist in der Immobilienverwaltung unverzichtbar. Sie ermöglicht die automatisierte Erfassung von Mieteinnahmen, die objektbezogene Kostenrechnung sowie die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen. Die Digitalisierung reduziert Fehlerquellen und erleichtert die Einhaltung der GoBD.
Anforderungen an eine Immobilien-Buchhaltungssoftware
- Objekt- und mieterbezogene Buchung: Jede Einnahme und Ausgabe muss eindeutig einem Objekt und ggf. einem Mieter zugeordnet werden können.
- Automatisierte Nebenkostenabrechnung: Erstellung von Abrechnungen nach § 2 BetrKV mit korrekter Aufteilung nach Verteilerschlüsseln.
- Integration mit Banken: Automatischer Import von Kontoauszügen und Abgleich mit offenen Forderungen (SEPA, EBICS).
- GoBD-konforme Archivierung: Unveränderbare, revisionssichere Speicherung aller Belege und Buchungen.
- Schnittstellen zu DATEV/Steuerberater: Export von Buchungsdaten im DATEV-Format für die steuerliche Beratung.
Integration mit OnlineBilanz.de
Für bilanzierungspflichtige Immobilienunternehmen (GmbH, UG, AG) bietet OnlineBilanz.de die Möglichkeit, den Jahresabschluss digital zu erstellen und direkt beim Unternehmensregister offenzulegen. Die Plattform unterstützt den Import von Buchungsdaten, die automatisierte Erstellung von Bilanz und GuV nach § 266/275 HGB sowie die fristgerechte Offenlegung nach § 325 HGB.
Besonders bei größeren Immobilienportfolios oder mehreren Objektgesellschaften ermöglicht OnlineBilanz.de eine effiziente Konsolidierung und zentrale Verwaltung aller Abschlüsse. Die Einhaltung der zwölfmonatigen Offenlegungsfrist wird durch automatische Erinnerungen sichergestellt.
Hinweis
Die Offenlegung von Jahresabschlüssen erfolgt seit dem DiRUG (01.08.2022) ausschließlich beim Unternehmensregister. Eine Veröffentlichung im Bundesanzeiger ist nicht mehr erforderlich. OnlineBilanz.de übermittelt direkt an das Unternehmensregister.
10 Jahre
Aufbewahrungspflicht § 257 HGB
GoBD
Elektronische Archivierung
§ 325 HGB
Offenlegung Unternehmensregister
Häufig gestellte Fragen
Muss ich als privater Vermieter eine Bilanz erstellen?
Nein. Private Vermieter, die nicht im Handelsregister eingetragen sind und keine gewerbliche Tätigkeit ausüben, können ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung per Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) ermitteln. Eine Bilanzierungspflicht besteht nur für Kapitalgesellschaften (GmbH, UG, AG) sowie für Einzelunternehmen und Personengesellschaften, die die Schwellenwerte des § 241a HGB überschreiten oder im Handelsregister eingetragen sind.
Welche Betriebskosten darf ich auf Mieter umlegen?
Nach § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind nur bestimmte Kosten umlagefähig, darunter Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausmeister, Versicherungen und Gartenpflege. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Abschreibungen sowie Finanzierungskosten. Eine fehlerhafte Abrechnung kann zu Rückforderungen durch Mieter führen.
Wie werden Abschreibungen auf Immobilien berechnet?
Gebäude werden linear nach § 7 EStG abgeschrieben. Für Wohngebäude gilt ein AfA-Satz von 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre), für Geschäftsgebäude 3 % pro Jahr (33 Jahre). Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Bei gemischten Kaufpreisen ist eine Aufteilung nach Verkehrswerten erforderlich. Die Abschreibung beginnt im Monat der Anschaffung oder Herstellung.
Wann lohnt sich die Option zur Umsatzsteuerpflicht nach § 9 UStG?
Die Option zur Umsatzsteuerpflicht lohnt sich vor allem bei größeren Neubau- oder Modernisierungsprojekten, da die Vorsteuer aus Baukosten vollständig abgezogen werden kann. Voraussetzung ist, dass der Mieter das Objekt für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt und selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist. Bei Mietern ohne Vorsteuerabzug (z.B. Ärzte, Versicherungen) erhöhen sich deren Kosten um 19 %, was die Vermietbarkeit beeinträchtigen kann. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist daher unverzichtbar.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu allgemeinen Informationszwecken und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Gesetzliche Grundlagen: Handelsgesetzbuch (HGB), Einkommensteuergesetz (EStG), Betriebskostenverordnung (BetrKV), Umsatzsteuergesetz (UStG). Nächste redaktionelle Prüfung: Oktober 2026.
